Elavultak a budapesti plázák – Frissíteni kell!

A közelmúltban több budapesti bevásárlóközpont is kisebb-nagyobb ráncfelvarráson, felújításon esett át, illetve több pláza tervezi épületének átalakítását és a bérlői mix felfrissítését. Mindez nem véletlen, hiszen a fővárosi bevásárlóközpontok nagy része ma már nem teljesen felel meg a modern kiskereskedelmi követelményeknek és néhány pláza kifejezetten elavultnak számít.

Az általunk megkérdezett tanácsadó szerint a budapesti bevásárlóközpontok mindegyike kisebb vagy nagyobb átalakításra, frissítésre szorul, ezalól még a West End és a Mammut sem jelent kivételt. A bérlők ugyanis ma már nagyobb üzlethelyiségeket, korszerűbb megjelenést várnak el, mint 5-10 évvel ezelőtt.

10 év sok idő…

Egyértelműen szükség van a bevásárlóközpontok felújítására, ez alól gyakorlatilag egyetlen budapesti pláza sem képez kivételt, a fővárosi piac ugyanis már elmúlt 10 éves – mondta el a Portfolio-nak Pál Erika, a Jones Lang LaSalle kiskereskedelmi tanácsadásért felelős vezetője. Elsősorban a bérlői mix frissítésére és nagyobb üzlethelyiségekre van szükség, míg néhány évvel ezelőtt 60-80 négyzetméteres helyiségek is megfeleltek az igényeknek, addig ma már jellemzően 150-200 négyzetméteres területeket keresnek a kereskedők.

Ha ezt figyelembe vesszük, akkor láthatjuk, hogy sem a Mammut, sem a West End nem felel meg ennek a kritériumnak. Mind a két üzletházban nagyon sok kis helyiséget találunk még mindig, s a bérlői mix is frissítésre szorul. Rövid távon azonban a West End a kis területű üzletekkel jár jól, hiszen ezekért szignifikánsan magasabb bérleti díjat kap, mint egy nagyobb alapterületű teremért.

Az első modern bevásárlóközpont, a Duna Plaza 1996-ban nyílt meg, s a 20-22 fővárosi pláza többsége is több, mint 5 évvel ezelőtt épült meg, s az akkor még korszerűnek számító üzletközpontok felett egyértelműen eljárt az idő. Erről akkor is megbizonyosodhatunk, ha a régió legújabb és legjelentősebb fejlesztésébe, a varsói Zlote Tarasy-ba tévedünk. Az alig egy hónapja átadott (ING és a Skanska által fejlesztett) bevásárlóközpontban nem találunk a West Endben vagy a Mammut1-ben megszokott mini-üzlethelyiségeket és a bérlői mix is sokkal frissebb a budapesti “top plázákénál”.

A már felújított plázák közé sorolhatjuk a Sugárt, a III. kerületben található Csillagvár bevásárlóközpontot, valamint a Duna Plazat. Emellett átalakításokat hajtottak végre a Camponában és jelentős frissítésre készül bérlői mixében a Lurdy Ház is.

A közelmúltban több bevásárlóközpont is megvalósította a kor követelményeihez való igazodást. Az Örs vezér terén található Sugár 13-15 milliárd forintos beruházás után a hetekben nyitotta meg kapuit. Az egész épület felújítása mellett több új bérlőt is behoztak az üzletközpontba, emellett mélygarázs és mozi is helyet kapott. Ez utóbbi különösen nagy vonzerőt jelent a Sugár számára, hiszen a környéken nem találunk mozit. Ezzel látogatókat csábíthatnak el a mozi nélkül szerénykedő Árkádtól, míg Pál Erika szerint az Ikea szomszédsága is egyértelműen pozitív tényező a Fotex plázájának. A megújult Sugárban jellemzően 25 euró/hó/nm-es bérleti díjjal számolhatnak a kereskedők.

Hiába újították azonban fel a Duna Plaza-t, Magyarország első modern, nyugati típusú bevásárlóközpontja nehezen bírkózik meg a West End által támasztott versennyel. Az egykor oly népszerű Váci úti pláza mára gyakorlatilag csak a környéken lakókat tudja odavonzani, a Duna Plaza miatt jellemzően már nem tesznek meg nagyobb távolságokat a vásárlók, helyette inkább a nagyobb és szélesebb választékkal rendelkező West Ender preferálják.

Mit hoz a felújítás?

Pál Erika szerint bérleti díjakban a bevásárlóközpontok felújítása, átalakítása eleinte nem hoz hatalmas emelkedést, ám hosszú távon ezek a változások elengedhetetlenek. A szakember szerint a siker titka a mágnesbérlők megnyerése, azaz olyan márkáké, melyek elindítanak egy pozitív folyamatot a bérlői mixen belül és más bérlőket is bevonzanak az üzletközpontba. A szakértő elmondta, hogy a kisebb, ún. district-centerek-nek (Budagyöngye, Csillagvár, Eurocenter, Rózsakert, Rózsadomb Center, Új Udvar, stb.) alapvetően a szolgáltatatók bevonására kell koncentrálniuk. Sikeres példa lehet a III. kerületi Csillagvár, ahol a felújítások után jelentősen megújult a bérlői összetétel és jelenleg kb. 20 eurós bérleti díjat kérnek el a kereskedőktől.