Rekordévet várnak a bécsi irodapiacon

A bécsi irodapiacon 2005 után 2006-ra újabb rekordévet várnak. Januártól júniusig ugyanis 215,000 négyzetméter; irodaterületet adtak bérbe, 35,000 négyzetméterrel többet, mint 2005 első félévében, sőt a 2006 második félévében elkészülő irtodaterület 38%-át már előzetesen bérbeadták – írja a CB Richard Ellis tanulmánya.

A cég szakértői év végére 410,000 m? irodaterület bérlését prognosztizálják. Dr. Andread Ridder, a CB Richard Ellis osztrák vezetője szerint a fentiek elsődleges oka az irodacsere, azaz az értékesebb és/vagy a központibb fekvés irányába való elmozdulás.

2006. első félévében az összes irodabérletből 27% esett a kereskedelmi- és ipari szektorra, 20%-kal részesedett a szolgáltatás, 9%-ot béreltek a közhivatalok, míg a bankok és biztosítók 8%-os arányt képviseltek.

A belső kerületek továbbra is az élen
2006 első félévében az irodabérletek 45%-a Bécs belső kerületeiben realizálódott, mindenek előtt a régi épületek magasabb színvonalú felújítása révén.

Második helyen a Donau City áll 32%-kal, a nagy területű irodák építése és a jó metrókapcsolat miatt. Ezektől jóval elmaradnak Bécs déli (8%), keleti (7%) és nyugati (5 %) kerületei.

9.55 millió négyzetméter irodaterület Bécsben
Bécs irodaterüle ma körübelül 9.5 millió mégyzetméterre tehető, amelynek közel egyharmada 1998-2005 között épült, beleértve 12% felújított régi épületet is. Az új építésű irodaterület részaránya 2006-ban (2005-höz viszonyítva) lényegesen csökken, bár 2006. második félévében még így is 109,000 négyzetméterrel számolnak, melynek 38%-át adták már előzetesen bérbe.

A kihasználatlansági ráta csökken
2003 óta folyamatosan csökken Bécsben a kihasználatlansági ráta. Amíg 2005. II. negyedévében 7.1% volt, addig 2006. II. negyedévére ez 6.2%-ra csökkent. Dr. Andreas Ridder elmondta, hogy 2006 végéig a kevesebb új építésű irodaterület és a második félév erős bérleti szándék miatt Bécs elérheti a 6%-os kihasználatlansági rátát.

Stabil bérleti díjak
Amíg néhány európai “iroda-városban? a bérleti díjak az elmúlt években fel és le erősen hullámoztak, addig Bécs e tekintetben a kontinens egyik legstabilabb városává nőtte ki magát. A jelenlegi kiugróan magas nettó 20 euro/m?/hó névleges bérleti díjak 2000-hez képest (20.7 euro/m?/hó) csak enyhén csökkentek, ami más európai városokkal összehasonlítva stabilnak mondható. Az erős árnyomás befejeződött, az árak alacsonyabb szinten csupán csak ingadoznak.

A legnagyobb bérleti díjat (11-20 euro/m?/hó) Bécs belvárosában fizetik, ezt követi a Donau City (10-16 euro/m?/hó), míg Bécs külső kerületeiben a bérleti díj érzékelhetően alacsonyabb (8.5-13.5 euro/m?/hó).

Európai összehasonlításban − itt továbbra is London vezet (109.5 euro/m?/hó) − Bécs hasonló szinten helyezkedik el mint Varsó és Budapest (20 euro/m?/hó), továbbra is vezet Pozsony előtt, de minden esetre a nyugat-európai fővárosok mögött található.

A nemzetközi befektetők ismét érdeklődnek
2006 első félévében közel 1.3 milliárd eurót invesztáltak az osztrák ingatlanpiacba (ez 68%-át teszi ki a 2005-ös év összes beruházási volumenének). A befektetők − 2005-höz hasonlóan − elsődlegesen osztrákok (81%) voltak, az ingatlan részvénytársaságokkal az élen, amelyeket a német zárt alapok, az alapítványok és a magán befektetők követtek.

Érdekes jelenség, hogy az attraktívvá váló hozamok miatt ír, ausztrál angol és amerikai befektetők is megjelentek. Várható, hogy 2006 az irodapiaci beruházásoknál rekordév lesz.

Attraktív hozamok Bécsben
A csúcshozamok az európai városokban (London, Párizs, Madrid) időközben az osztrák szint (4.8% körül ingadozik) alatt álltak be (összehasonlításul: London 4%, Párizs: 4.25%, Madrid: 4.25%). Ez a körülmény az osztrák ingatlanpiacot − különösen az intézményi befektetők számára − attraktívvá tette annak ellenére, hogy a második félévben enyhe hozam-csökkenés várható. Az osztrák hozamok nagysága döntően a bérleti szerződések minőségétől, és kevésbé a bérlemény fekvésétől vagy minőségétől függ.A jó fekvésű bérlemények hozamai igazodnak az átlagos fekvésűekéhez.