A budapesti iroda- és ipari bérbeadásokat szerződés hosszabbítások jellemezték

A nemzetközi ingatlan szaktanácsadó Jones Lang LaSalle a közelmúltban publikálta a 2012-es év ingatlanpiaci trendjeit összefoglaló piackutatását, a Budapesti Ingatlanpiaci Körképet. A negyedéves kiadványban az iroda-, kiskereskedelmi és ipari ingatlan bérbeadási, valamint a befektetési piac aktualitásairól olvashatnak az érdeklődők.

2012-ben a budapesti bérbeadási piacokat főként a szerződés hosszabbítások és a visszafogott fejlesztési aktivitás jellemezték. Az irodapiac mindössze 22.950 m² új területtel bővült, de 2013-ban ennél is alacsonyabb lesz az új kínálat, hiszen csak egy épület átadása várható 15.500 m²-en. Bár az utolsó negyedévben némiképp csökkent az irodapiaci kihasználatlanság, a nettó abszorpció éves volumene negatív lett, így a 21%-os üresedési ráta 176 bázisponttal magasabb volt a 2011 negyedik negyedévében rögzített értéknél.

A bérlői aktivitásban történt visszaesés jól látható a kereslet éves mutatóiban. A 2012-es év irodapiaci kereslete 344.400 m² volt, ami 13%-os csökkenést jelent a 2011-es éves volumenhez képest (395.000 m²). Az éves volumen közel fele szerződés hosszabbítás volt, ami a tavalyi 38%-ot tekintve jelentős emelkedést jelentett.

A jövőre nézve marad az alacsony fejlesztői aktivitás, hiszen jelenleg mindössze három épület van fejlesztés alatt 58.100 m² összterületen, melyek átadása 2014-ben esedékes. A keresletet tekintve nem várható jelentős változás a tavalyi évhez képest. A szerződéshosszabbítások és újratárgyalások hasonlóan az elmúlt évekhez 2013-ban is nagy szerepet fognak játszani, és a kereslet összességében a 2012-es szintnek megfelelően fog alakulni.

Az irodapiachoz hasonlóan az ipari ingatlanpiac fejlesztési volumene is igen alacsony értéken maradt 2012-ben, mindössze 16.450 m² új területet adtak át. Annak ellenére, hogy az új területek nagy részére előbérleti szerződést kötöttek, az üresedés negyedéves szinten nőtt és 19,4%-on állt év végén.  Mivel azonban a nettó abszorpció éves volumene pozitív volt, így 155 bázisponttal alacsonyabb lett az üresedési ráta a 2011 év véginél (21%). A kereslet éves volumene 354.700 m² volt 2012-ben, mely 8%-os emelkedést mutat éves szinten. Ezen belül a szerződés hosszabbítások közel 63%-ot tettek ki (222.200 m²).

A kiskereskedelmi ingatlanpiac kínálata 2012-ben új bevásárlóközpontokkal bővült: két új ingatlant adtak át Magyarországon, melyek bruttó bérbevehető területe 13.800 m² volt. Júniusban az ERSTE fejlesztésében került átadásra Siófokon a 8.500 m²-es Sió Plaza, míg októberben a Hegyvidék Központ Budapesten. 2012 során számos új márka nyitott üzletet Budapesten, így bővült a felső kategóriás és luxus márkák kínálata is. A jelentősebb új belépők között találjuk például a következő márkákat: The North Face, Monclear, MaxMara Weekend, The body shop, Massimo Dutti, La Perla, Superdry. 2013-ban egy új ingatlannal fog bővülni a magyarországi bevásárlóközpontok állománya. Az Árkád 20.000 m²-es bővítésének tervezett átadása 2013 tavaszán várható.

Az ingatlan befektetési piacon az év egészét tekintve a teljes befektetési volumen kevesebb, mint 150 millió euró volt, ami a 2002 óta rögzített legalacsonyabb érték, és a piacra jellemző likviditási hiányt mutatja. Az irodaházakat tekintve a legjelentősebb tranzakció az IVG tulajdonában álló Infopark E irodaház értékesítése volt a negyedik negyedévben. Az év során közel 40 millió euró összértékben több kiskereskedelmi egységet is értékesítettek: két Family Center-t, továbbá Spar, Match és Profi üzleteket. Az éves befektetési volumen visszaesése jól mutatja, hogy a befektetők továbbra is óvatosak a magyarországi tranzakciókkal kapcsolatban, aminek oka elsősorban a makro környezet bizonytalansága és a kormányzati döntéseket kísérő kiszámíthatatlanságok.

„2012 során rendkívül visszafogott aktivitás mutatkozott a hazai ingatlanpiacon befektetői, fejlesztői, illetve bérlői szempontból is, és sajnos 2013 során sem számítunk jelentős fellendülésre. A hagyományos, intézményi befektetők  sem az ingatlanpiaci fundamentumokat, sem pedig az ország gazdaságpolitikai helyzetét nem tartják még elég kedvezőnek ahhoz, hogy komolyabb befektetéseket eszközöljenek, ugyanakkor az opportunista befektetők körében növekvő érdeklődést tapasztalunk a magyarországi eszközök iránt. A bérlői piacra az óvatosság és kivárás lesz jellemző és a továbbra is problémás finanszírozási környezet miatt a fejlesztési aktivitás sem fog jelentősen fellendülni. Ennek ellenére szerencsés esetben akár 2-3 új irodaház fejlesztése is beindulhat 2013 során”- nyilatkozta Tuza Rita, a Jones Lang LaSalle budapesti piackutatási vezetője.