2%-os MNB hitel a lakásfejlesztésekre?

Az MNB nemrég bejelentett új gazdaságélénkítő csomagjára nagy szüksége lenne az ingatlanfejlesztőknek is. A fejlesztői aktivitás esésének egyik oka a magas kamatszint; amely a 27 százalékos áfával együtt veszteségessé teszi a legtöbb lakásberuházást. Az ingatlanfejlesztések beindulása az építőipar és kapcsolódó iparágak, valamint az építési telkek piacára is jó hatással lenne, és a bankok portfoliójában ragadt telkek és félkész projektek kitisztulását is segíthetné –véli az Otthon Centrum.

Zuhanó eladások, csökkenő lakásépítések

Amíg 2008-ban az országban csaknem minden tizedik lakóingatlan eladás újépítésű lakás volt, addig a KSH 2012-re vonatkozó előzetes statisztikái alapján ez az arány 3 százalék alá csökkent. Az újépítésű eladások drámai esése Budapesten is megfigyelhető, ráadásul a lakáspiaci forgalom önmagában is csaknem felére csökkent ugyanezen az időszakon.

1. táblázat Az újépítésű lakás eladások aránya az összes lakóingatlan eladásból

Forrás: KSH, Otthon Centrum

*előzetes adatok

Az újépítésű eladások csökkenése mögött több ok is meghúzódik. „A vevők bizalmatlanok lettek, egyre kevésbé mernek vételár előlegeket fizetni még el nem készült lakásokra, ami komoly finanszírozási problémák elé állítja az ingatlanfejlesztőket.” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. „Szinte nincs utánpótlás újépítésű lakásokból, ezért a már átadott, de még eladatlan lakáskészlet nagyon statikus, a vevők 3-6 hónappal később ugyanazokkal a lakásokkal találkoznak a kínálatban, amiket már korábban is láttak. Ez pedig egyre inkább a használt lakások felé fordítja őket.”

A kereslet szűkülése, a finanszírozási lehetőségek beszűkülése, az áfa 20%-ról 27%-ra emelkedése és a lakásfejlesztési hitelek kamattámogatásának megszüntetése az ingatlanfejlesztőket is alkalmazkodásra késztette. Jelentősen visszafogták az aktivitásukat; 2012-ben a használatbavételi engedélyek száma 17 százalékkal volt alacsonyabb, mint az azt megelőző évben, az építési engedélyek száma pedig 15 százalékkal csökkent 2011-ről 2012-re. Ez a 2009 és 2011 között látható, éves 30-40 százalékos, visszaesés mellett már visszafogott csökkenésnek mondható, viszont a megépített lakások száma aggasztóan alacsony. A 2012-ben kiadott használatbavételi engedélyek száma, 10.560 lakás, alig éri el a 2005-ben megépült lakások negyedét, az építési engedélyek száma pedig ötödére esett vissza ugyanezen időszakon. Ráadásul egyre inkább a saját célú építkezések kerülnek előtérbe, ez a tendencia főleg a fővárosban látható.

Budapesten a használatbavételi engedélyek száma 2012-ben 49 százalékkal volt alacsonyabb, mint 2011-ben, és az építési engedélyek száma is 32 százalékkal csökkent ugyanezen időszakon, szemben az országos 17 és 15 százalékos csökkenéssel. Emögött az áll, hogy Budapesten tradicionálisan nagyon magas az értékesítési célra épített lakások aránya, és a jelenlegi gazdasági- és finanszírozási környezetben nagyon kevés ingatlanfejlesztő vág bele értékesítési célú lakásépítésbe. Amíg 2005 és 2007 között 80-85 százalék körül alakult az értékesítésre épített lakások aránya, addig 2012-ben ez már csak 50 százalék volt. A saját célra épített lakások száma 2005-ről 2012-re 52 százalékkal csökkent, az értékesítési céllal épített lakások száma viszont 2012-ben nem érte el a 2005-ben értékesítési céllal épített lakások számának 8 százalékát.

1. ábra – Építési célok megoszlása a lakásépítésekben – Budapest

Forrás:KSH

Nagy szükség van a támogatásokra

Az Otthon Centrum szerint jelenleg is érvényben lévő keresletélénkítő intézkedések, a kamattámogatás és a szocpol, alacsony népszerűségük miatt nem tudják a stimuláló hatásukat megfelelően kifejteni, ezért kívánatos lenne további kedvezményekkel kiegészíteni ezeket. Az újépítésű lakások ÁFA-jának legalább átmeneti csökkentése, esetleg magánszemélyek számára átmeneti időszakra megnyíló ÁFA visszaigénylési lehetőség jelentősen csökkentené az újlakások árát, ami a keresletet erősíthetné. Ráadásul egy ilyen lépés a 2012-es statisztikák alapján, 25M Ft-os átlagár mellett mindössze 5Md Ft bevételkiesést jelentene a költségvetés számára.

„Az újépítésű lakáspiacnak szüksége lenne további keresletélénkítő támogatásra, de a kínálati oldalról sem szabad elfeledkezni.” – mondta Déry Attila. . – „A finanszírozási nehézségek és a magas kamatszint az ingatlanfejlesztőket is sújtják. Az MNB új gazdaságélénkítő programja, amely 2 százalékos kamat mellett kínál hiteleket vállalatoknak, éppen ezért nagy segítséget jelentene az ingatlanfejlesztők számára is.”

Az értékesítési idők az újépítésű lakások esetében is jelentősen megnőttek, ezért az alacsony kamatozású hitelek is jobban illeszthetők az értékesítés időben elnyújtott cashflowjához, és biztosítaná a nyereséges projektek lehetőségét. Ez az ingatlanfejlesztő kockázatait is kezelhetőbbé tenné, a magas kockázatok sok fejlesztőt fognak vissza jelenleg a projektjeik elindításától. A statikus készlet, amivel az újépítésű piacon találkoznak a vevők, még azt a kevés keresletet is eltérítheti, ami jelenleg látható. Ezért lenne kulcsfontosságú, ha a kínálati oldal is támogatáshoz juthatna és új projektek jelennének meg a piacon.

Az ingatlanfejlesztések beindulására a jelenleg nagyon gyengén teljesítő építőiparnak is szüksége lenne. A Az intenzívebb fejlesztői aktivitás életet lehelhetne az építési telkek piacába is, nem is beszélve a bankok portfoliójában ragadt telkek, vagy félkész projektek kitisztításáról.  Ezen kívül az új lakások nem csak a lakásállományt gyarapítják, hanem a meglévő állomány minőségi, főleg energetikai szempontból magasabb minőséget képviselő, cseréjéről is gondoskodnak. . Bár a lakásállomány állapotáról nincsenek statisztikák, a használt lakásokra kiadott energetikai tanúsítványok első tapasztalatai alapján az állomány jó része messze áll az újépítésű lakások legalább „C” energetikai besorolásától.