Túlélhet egy ekkora sokkot a magyar gazdaság?

“A vasárnapi zárva tartás gazdag embereknek való” – ezzel a kijelentéssel foglalható össze minden aggály, ami a vasárnapi zárva tartás negatív gazdasági következményeivel kapcsolatban felmerül. Az ingatlanpiaci szakértők nem értik, mi indokolja a szabályozás módosítását – hacsak nem a magyar vasút felvirágoztatása a cél – és azt sem látják, ki járhat jól a szigorítással. A Portfolio és az RICS által közösen, ötödik alkalommal megrendezett Valuation konferencia az idei évben a kiskereskedelmi szektor aktuális kihívásaira fókuszált.

Az első, Vasárnapi nyitva tartás – Nemzetközi példák, tapasztalatok című panelbeszélgetést John Verpeleti FRICS, a Colliers International kelet-európai igazgatóságának elnöke vezette és elsőként arról kérdezte a részvevőket, zajlott-e bármilyen konzultáció a vasárnapi nyitva tartás korlátozása kapcsán. A jelenlévő szakértők egyértelmű nemmel választoltak és maguk sem tudták megindokolni, miért nem volt konzultáció, illetve miért nem készültek kutatások és hatástanulmányok . 

Egyetértettek abban, hogy semmilyen gazdasági oka nincs a boltok bezárásának, valamint abban is, hogy senki nem tudja, pontosan milyen hatása lehet a vasárnapi zárva tartásnak. Csukás Csongor MRICS, a BNP Paribas Real Estate PM operációnak nemzetközi igazgatója kiemelte, hogy a vasárnapi zárva tartásnak nincsenek kulturális gyökerei Magyarországon. Abban is egyetértés alakult ki, hogy lehetetlen megmondani, ki jár jól az új szabályozással, nincs egyértelmű nyertes. Többen is felvetették azonban, hogy az állami tulajdonban lévő pályaudvarok jól járhatnak a bennük lévő üzleteknek köszönhetően.

Jane Petrie MRICS, az AEW kelet-közép-európai kiskereskedelmi vezetője kiemelte, hogy a szabályozás bizonyos részei túl részletesek (itt a “furcsa” kivételekre – pl. börtönök – utalt), számos része pedig továbbra is homályos. Úgy véli, egy válság utáni környezetben fontos, hogy előre tervezhessünk, ezt viszont egy ilyen szabályozás nem teszi lehetővé. Jane Petrie szerint bizalom és pénz kell egy sikeresen működő kiskereskedelmi szektorhoz – mindkét tényezőre negatívan hathat az új törvény. Nem lehet tudni, hogy azért költenek majd kevesebbet a magyarok, mert nem vásárolhatnak vasárnap vagy azért, mert nem lesz miből. 

Egyetlen “pozitívumként” kiemelte, hogy lehetséges, hogy az elmúlt évek nagy, kiskereskedelmet érintő szabályozási változtatásai (új adók, magasabb áfa) közül ennek lesz a legkisebb hatása. A szabályozást – humorosan – racionalizálni próbálva megemlítette azt is, hogy Nyugat-Európában a pályaudvarok vonzó kereskedelmi helyszínek, így a már említett kiskapuval lehet, hogy a kormány célja az, hogy Magyarországon népszerűsítése a vasúti közlekedést és Európa vasúti központjává tegye az országot,

Török Árpád MRICS szerint mindenki alkalmazkodik majd a szabályozáshoz, a nagy kérdés az, hogy mikor egyenlítődik ki a vasárnap, mint kereskedési nap kiesése. A TriGranit Fejlesztési Zrt. vezérigazgatója úgy véli, erre 1-1,5 év múlva kerülhet sor. Nem tudja azonban, hogy olyan helyzetben van-e a magyar gazdaság, hogy megengedheti magánakazt, hogy egy ilyen hosszú időszakon keresztül csökkenjenek az áfa-bevételek, növekedjen a munkanélküliség, illetve csökkenjen a kiskereskedelmi forgalom. Hozzátette azt is, hogy a szabályozás nem segíti a befektetői aktivitás növekedését, illetve csökkenti az átláthatóságot. 

A vasárnapi zárva tartás várható hatásaival kapcsolatban Jane Petrie elmondta, hogy a vásárlás egyre inkább szabadidős tevékenység, így a szabályozás árthat az impulzív vásárlásnak. Arra számít, hogy az élelmiszer-áruházak erősebb online jelentétet alakítanak majd ki, illetve reméli, hogy az intézkedés következményekéntújra felvirágzik majd a belváros, illetve a kávézók, az éttermek és a családi vállalkozások is jól járnak majd. Török Árpád szerint az online kereskedelem és a bevásárlóközpontok megférnek majd egymás mellett, hiszen nem minden vásárolható meg az interneten. Az online terjedése miatt azonban plázák egyre inkább a szórakoztatásra mennek rá. Kiemelte azt is, hogy a kivételek szűk köre miatt a vasárnap is nyitva tartó üzletekben problémát jelenthet majd a túlzsúfoltság.

Étienne Winisdoerffer MRICS, az RICS France tagja furcsállta, hogy Franciaországban a magyarországival ellentétes irányban mozog a szabályozás változtatása. További nemzetközi példaként felhozta, hogy az Egyesült Királyságban a 90-es években tették lehetővé a vasárnapi vásárlást, azóta pedig az egyik legjelentősebb kereskedelmi nappá vált a hét utolsója. Felvetette azt is, hogy a közalkalmazottak 30%-a (rendőrök, katonák, stb) dolgozik vasárnap, mint a többi napon, így nehezen indokolható a munkavállalók védelmével egy olyan szabályozás, mely csak bizonyos szektorok bizonyos részét érinti. Azzal kapcsolatban pedig, hogy a szabályozást az életminőség javítási szándékával indokolják, azt mondta: “a vasárnapi zárva tartás gazdag embereknek való” – utalva ezzel arra, hogy csak egy gazdag társadalomban engedhetik meg maguknak az emberek, hogy vasárnap ne dolgozzanak.
 

Ne legyünk teljesen negatívak!

A konferencia értékbecslési kerekasztal és a kihívások a retail szegmensben elnevezésű panel résztvevői Csoma András MRICS, a Biggeorge’s-NV Ingatlan Befektetési Alapkezelő Zrt. ügyvezető igazgatójának vezetésével beszélgettek.

Borbély Gábor MRICS, a CBRE magyarországi kutatási és tanácsadási vezetője a vasárnapi zárva tartásról szóló új szabályozás kapcsán elmondta, hogy nagyon komoly tapasztalattal nem rendelkezünk a hatásokat illetően, minden ország esete más és más, mivel az adott nemzeti kultúrának nagyon-nagy szerep juthat ebben a tekintetben. Hazánkban a vasárnapi nyitva tartás a rendszerváltáshoz, a szabad kapitalizmushoz kapcsolódik, míg Németországban például ugyanilyen erős hagyománya van a zárva tartásnak. Azonban ott is felnőtt egy olyan generáció, akik a rugalmas élet beosztást részesítik előnyben, és ezzel együtt a vasárnapi bevásárlás igénye is felmerült, amit a szabályozás is igyekszik követni. Jelenleg már az egyes tagállamok döntik el a vasárnapi nyitva tartást. Érdekesség, hogy Németországban pont azzal érvelnek a vasárnapi nyitva tartás mellett állók, mint hazánkban a zárva tartás mellett: a család előtérbe helyezése és az együtt töltött idő növelése. 

Sarlós Nóra MRICS, a MARK Magyar Reorganizációs és Követeléskezelő Zrt. hitel- és vagyonértékelési főosztályvezetője a beszélgetés során kitért rá, hogy a szabályozás az ingatlanok értékére gyakorolt hatása még bizonytalan. A kereslet és kínálat a jogszabály miatti változása később derül ki, ráadásul a retail alpiacok eltérően reagálhatnak. Kitért arra, hogy a piaci értéket valójában a kiegyensúlyozott piaci mutatók alapján lehet meghatározni, de ezek jelenleg nem állnak rendelkezésre. A kereskedelmi ingatlanok, így a kiskereskedelmi szektorba tartozók is, alapvetően egy gazdasági tevékenységnek biztosítanak fedelet, így a ház értéke ettől a tevékenységtől függ. Ennek következtében a mostani piaci környezetben konzervatívabb értékbecslést kell alkalmazni, kockázati felárakat kell figyelembe venni.

Dr. Morsányi László FRICS, a MKB Bank Zrt. problémáshitel-kezelési osztályvezetője arról beszélt, hogy a másfél-két évtized alatt az emberek mindennapi életébe beépült a vasárnapi nyitva tartás Magyarországon. Ugyanakkor véleménye szerint, a kereskedelem megtalálhatja majd az utat az új szabályozáshoz való alkalmazkodásra. Van, akinek ez könnyebben, másoknak nehezebben mehet. Ingatlanértékelési szempontból azt kell megvizsgálni, hogy az adott terület hogyan tud alkalmazkodni, vagy esetleg előnyt kovácsolni a helyzetből, illetve kik kerülhetnek nagyon nehéz helyzetbe. A jelenlegi piaci környezetben nagyon nehéz az értékbecslők dolga, egy-két hónapra, vagy egy kicsit többre szükség lehet az szabályozás életbe lépése után, mire fel tudják mérni a tényleges piaci hatásokat. 

Michael Edwards MRICS, a Cushman & Wakefield közép-európai értékelési tanácsadási szolgáltatások vezetője elmondta, hogy a vasárnapi zárva tartásra vonatkozóan nem szabad túl gyorsan konklúziókat levonni, egyelőre még csak találgatni lehet a hatásokat illetően. Véleménye szerint nem lesz minden hatás negatív, lesznek nyertesek és vesztesek. A vasárnapi forgalom viszonylag magas arányt képvisel a heti forgalom tekintetében. Így a forgalomban átmenetileg megfigyelhető lehet némi visszaesés a kiskereskedelmi szektorban, de a vásárlások fokozatosan más napokra helyeződhetnek át. A szükséges dolgokat mindenképpen meg kell vásárolni, legfeljebb ez nem vasárnap történik majd meg.

Hatvani Dániel, a CIB Bank strukturált finanszírozás vezetője a vasárnapi zárva tartás, és annak az értékbecslésre gyakorolt hatásáról beszélt. Véleménye szerint nagyon fontos kérdés, hogy a bérlők miként reagálnak a szabályozás változására, lesz-e bérlői nyomás a bérleti díj csökkentésére. Kiemelte, hogy az értékbecslési gyakorlatban sokkal mélyebb interjúkra, még körültekintőbb vizsgálatra van szükség, vagyis az értékbecslési gyakorlaton ilyen irányba változtatni kell. Ugyanakkor véleménye szerint a retail szektor nem válik az “új hotel” szektorrá. 

Limp Adrián MRICS, a DTZ értékbecslési vezetője beszélt arról, hogy a vasárnapi zárva tartás alóli kivételek közé tartozó Andrássy út esetében például a bérlői kereslet növekedni látszik. A törvény alkotók egyik indoka az új szabályozás bevezetésére a családok védelme volt, ami véleménye szerint önellentmondást tartalmaz, tekintve, hogy az zárva tartás alóli egyik fő kivételnek a családi üzletek tartoznak. Kitért továbbá arra, hogy kiskereskedelmi összforgalom vélhetően nem fog csökkenni, inkább annak átstrukturálódására kerül sor az új szabályozás miatt. Véleménye szerint, a prémium bevásárlóközpontokat kevésbé érintheti érzékenyen majd a változás, míg néhány ingatlannak megadhatja a kegyelemdöfést, főként azoknak melyek nagyrészt a hétvégi bevásárlások helyszínei voltak.

A panel résztvevői beszélgettek az értékbecslők szerepéről, melynek keretében elhangzott, hogy szükség lenne az értékbecslés kereteinek lefektetésére, megfelelő képzésre. Magyarországon 10-szer annyi középfokú értékbecslő van, míg a felsőfokú végzettséggel rendelkezők száma csak a nyugati, fejlettebb piacokon tapasztalt töredéke.

Kitértek arra, hogy az értékbecslés alapjának tekinthető Red Book és a nemzetközi sztenderdek egy jól működő piacra készültek, ahol megfelelő számú tranzakcióra kerül sor. Az évi egy-két tranzakció jóval nehezebb helyzetet teremt az értékbecslésben.