Jó hír a bérbeadóknak, rossz az albérleteseknek

A januári mélypont után jó hír a bérbeadóknak, hogy a lakóingatlan bérleti díjak országos szinten több hónapja stabilan növekednek. A nyár vége hagyományosan is a lakásbérleti piac főszezonja, így a júliusban regisztrált, a korábbi időszaknál meredekebb áremelkedés nem teljesen meglepő, azonban kérdéses, hogy meddig tarthat még a növekedés, visszatérhetnek-e a járvány előtti, kiugróan magas bérleti díjak vagy megtorpan a növekedés. Az OTP Ingatlanpont szakértője a bérleti díjak emelkedésének hátterét és a jövő kilátásait vizsgálta.

Az év elején még visszafogottan nyilatkoztak a szakértők a lakásbérleti piac jövőjéről, 2022. tavaszára prognosztizálva 7-8 százalékos növekedést. Az óvatosság nem volt alaptalan, hiszen a koronavírus járvány hatására 2020. január és 2021. január között országos szinten majdnem 13, míg Budapesten közel 17 százalékkal csökkentek a bérleti díjak. A KSH-Ingatlan.com hétfőn publikált, az aktuális kínálati árakon alapuló lakbérindexének1 adatai szerint ugyanakkor az év elején elindult pozitív előjelű változás nyáron újabb lendületet vett és a lakásbérleti díjak immár fél éve folyamatosan emelkednek. Bár júliusban országosan és Budapesten is körülbelül 8,5 százalékkal magasabb átlagos kínálati árakat regisztráltak, mint a 2021. januári piaci mélypont idején, a 2020-ban nagyobb zuhanást elkönyvelő fővárosban még mindig 9 százalékos a járványhelyzet előtti csúcstól való elmaradás, míg országosan ugyanez csak 5 százalék.

„A budapesti lakóingatlan bérleti díjak a járvány előtt a lakásárakhoz és a jövedelmekhez képest európai viszonylatban is magasak voltak, így nem meglepő, hogy az országos átlaghoz képest a fővárosban lassabb az áremelkedés üteme” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Az, hogy a statisztikák alapján idén júliusban már gyorsuló ütemben emelkedtek tovább a bérleti díjak, kevésbé meglepő, mint az, hogy már tavasszal növekedésnek indultak, hiszen a nyár hagyományosan a lakásbérleti piac főszezonja. Ekkor a felsőoktatásban tanuló diákok mellett a pályakezdők és munkahelyet váltók is új otthont keresnek. Egy éves időtávon vizsgálva a kínálati árak változását elmondható, hogy a tavalyihoz képest idén júliusban országos szinten bő 1 százalékkal voltak magasabbak az átlagos bérleti díjak, míg Budapesten attól minimálisan (0,2%) elmaradtak.

Meddig tarthat a növekedés?

2020-ban a koronavírus járvány hatására a bérleti díjak hektikusan változtak az év folyamán, a júliusi csúcspontot augusztusban már csökkenő tendencia követte. A korábbi éveket alapul véve feltételezhető, hogy idén augusztusban a növekvő kereslet és a kínálati oldal optimizmusa miatt még tovább fognak emelkedni a bérleti díjak, azonban a távolabbi jövő tekintetében még sok a bizonytalanság. Egyelőre nem látható, hogy a keresleti oldalon mikor jelennek meg újra nagyobb számban a külföldi hallgatók és munkavállalók, valamint egy esetleges negyedik járványhullám rövid távú hatásai sem megjósolhatók.
Az újlakások jelenleg zajló látványos áremelkedésének következtében Budapesten a növekvő bérleti díjakkal együtt is körülbelül 3-4 százalék közötti nettó bérleti hozam realizálható ebben a szegmensben. Bár az elérhető bérleti hozamok továbbra is alacsonyak, a magas infláció miatt az állampapírok reálhozama is csökken, miközben az ingatlanok további értéknövekedése várható, ezért az ingatlanvásárlás most is perspektivikus befektetési lehetőség marad.

Feltételezhető, hogy a vevők jelentős része továbbra is befektetési, kiadási céllal vásárol – és az 5 százalékos áfa bevezetésével ezen belül is nagyobb hangsúlyt kapott az újépítésű kategória –, ez pedig a piaci alapú bérlakás-kínálat további növekedését eredményezi. Azonban a hibrid munkavégzés terjedése és a távoktatás visszatérése esetén nem biztos, hogy a keresleti oldal is hasonló ütemben fog bővülni.
„Mivel a statisztikák a kínálati árakról állnak csak rendelkezésre, az is reális lehet, hogy a bérlők – látva a piac korábbi megtorpanását – még most is a tavalyi, alacsonyabb bérleti díjakat tartják reálisnak, míg a bérbeadók az emelkedő kínálati árakat látva már optimistábban gondolkodnak. Ugyanakkor a járványhelyzet ellenére is folyamatosan növekvő ingatlanárak miatt nem elvárható, hogy a bérleti díjak csökkenjenek, mivel ez a – korábbi évekhez képest már így is jóval alacsonyabb – elérhető bérleti hozam további csökkenését eredményezné” – tette hozzá Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
A járvány hosszú távú hatása lehet, hogy a belföldi turizmus utóbbi évben tapasztalt térnyerése állandósul és a hagyományos nyári célpontok forgalma éves szinten is emelkedni fog, ami tovább élénkítheti – és kedvező esetben területileg bővítheti – a befektetési és bérleti piacot.

Az ingatlanbérleti piacon végbemenő folyamatokban pillanatnyilag két hatás látszik érvényesülni: egyrészt mind a használt, mind az újépítésű lakóingatlanok eladási árának folyamatos növekedése, amit természetszerűen követ a bérleti díjak emelkedése is, másrészt egy lélektani hatás, a járványhelyzet sokkszerű első időszakának elmúltát követő, a bérbeadókra és bérlőkre is jellemző optimista jövőbetekintés.