Nem a vízszint, hanem az árszint formálja a tóparti ingatlanpiacot

Hiába vízállás, a Velencei-tó környéki ingatlanok nem estek vissza: a Duna House rekordalakulása adatai szerint a tóparti ingatlanok 2026 első félévében is magas árakon cseréltek gazdát. A két nagy tóparti piac ezért érdemi különbség látszik: a Balatonnál tavalyibb a drágulás, a Velencei-tónál mérsékeltebb, de stabil az árszint.

A balatoni településeken a medián négyzetméterár 2025 első félévéhez képest 780 ezer forintról 900 ezer forintról, mintegy 16 magasabb emelt, a medián eladási ár pedig 50 millió forintról 58,5 millió forintról nőtt. A Velencei-tó térségében ennél visszafogottabb, nagyobb 5 millió forintos volt a drágább: a medián négyzetezer forintról 760 ezer forintról 800 ezer forintról, az eladási árról 55 millió forintról 58 millió forintról nőtt. Eközben a vevői kör összetétele átrendeződött: míg a Balatonnál továbbra is a befektetési célú vásárlók dominálnak, a Velencei-tónál idén jellemzően lakhatási céllal – első lakás vásárlása vagy a generációk különválasa miatt – érkeznek a vevők.

„Adataink alapján jelenleg vezető nem látszik, hogy a Velencei-tó vízszintcsökkenése átárazta volna a környék ingatlanpiacát. A térség lassabban drágul, mint a Balaton, de ez önmagában nem piaci törés. A piac nem a vízszintre, hanem az általános árszintre, az ingatlanok állapotára és a fizetőképes keresletre reagál”  – mondta  Szegő Péter, a Duna House elemzője .

A keresleti oldal mutatói is ezt támasztják alá. A medián értékesítési idő a Balatonnál 138 napról 128 napra, a Velencei-tónál 139 napról 77 napra csökkent 2025 és 2026 első féléve között – ha a vízszintcsökkenés érdemben visszavetné a keresletet, annak épp a hosszabb értékesítési időkben kellene megjelennie. Az átlagos végső a Balatonnál 6, a Velencei-tónál 5 százalék felett alakult alkut, az egy korábbi korábbi szinten, vagyis a vevőkpozíciót sem erősödött rendkívüli módon.

A két piac közötti főként az árszintben érhető el: a Balaton 2026 első félévében már 900 ezer forint feletti medián négyzettáron működik, és továbbra is a prémium tóparti piacot jelenti, míg a 800 ezer forint körüli szinten álló Velencei-tó a fővároshoz közeli, mérsékeltebb árszintű alternatíva maradt.

A mostani helyzet nem előzmény nélküli: a Velencei-tó vízállása 2022 szeptemberében is mélypontra süllyedt, és bár kedvezőtlen hírek akkor is érezhetően visszafogták az érdeklődést, árcsökkenés nem következett be, a térség pedig utána visszatért a drágulási pályára. A piac tehát a korábbi vízhiányos időszakot is árkorrekció nélkül vészelte át.

„A vízszintcsökkenés ma inkább kockázati tényező, és nem beárazott piaci hatás. Ha a jelenlegi helyzet tartósan fennmarad, és éveken át rontja a tó rekreációs értékét, az idővel a keresletben és az árakban is  megjelenik  .