Ez lesz a nagy ingatlanos üzlet a válság alatt!?

Ingatlanos üzleti kilátások: rövid távon csökkenhet a kereslet és bizonyos alapterület felszabadul a logisztikai ingatlanok piacán, de könnyen lehet, hogy ez csak rövid ideig tart, mivel sokan versenyezni fognak ezekért a helyekért. Céljuk az üzletmenet folytonossága és a magasabb szolgáltatási szintek megvalósítása, s ezért bővíteni akarják majd a rendelkezésükre álló alapterületet – véli a Prologis, a világ legnagyobb ipari és logisztikai ingatlanfejlesztőjének és szolgáltatójának friss elemzése.

A szakártőlk először is megállapítjűk: járvány az eddigi legsúlyosabb kockázat a hosszan tartó globális növekedésre nézve. Ilyen nagyfokú bizonytalanság mellett nagyon eltérő becslések léteznek a negatív hatások lehetséges mértékét és időtartamát illetően. A keresleti oldalon, azokban a régiókban, ahol magas a fertőzési arány, csökkent a gazdasági tevékenység; a kockázat enyhülésével a gazdasági tevékenység valószínűsíthetően ismételten fellendül majd – vélik a cégnél.

Nő a kockázat

A vélt hitelkockázat egyes szegmensekben – például az idegenforgalomban és a hagyományos kiskereskedelemben – addig is növelheti a kihívásokat. A kínálati oldalon a termelésben, valamint az áruk (és személyek) mozgásában világszerte tapasztalható zavarok a komplex ellátási láncokat állítják kihívás elé. Mivel a kínai vállalatok a holdújévet követően késve térnek magukhoz, az áruforgalom gyors visszaesését tapasztalhatjuk. Ezt várhatóan egy kiugró érték követi majd, ahogy a beszállítók megpróbálják utolérni magukat – vetítette előre a portfolio.hu által idézett tanulmány.

A logisztikai ingatlanok bérlői a tevékenységek csökkenésére és a készletek ezt követő feltöltésével járó fellendülésre is készülnek. A korábbi tapasztalatok alapján az ilyen típusú bizonytalanság a logisztikai ingatlanok iránti kereslet növekedésével jár együtt. Két példa: a Brexitet és az Egyesült Államok és Kína közötti vámtarifák bevezetését követő időszakban az Egyesült Királyságban és az USA-ban egyaránt nőtt a nettó felszívás a korábbiakhoz képest.

A Prologis természetesen nem hallgatja el, hogy nőttek az ingatlanpiac alapvető feltételeit érintő rövid távú kockázatok. A logisztikai ingatlanok bérlőinek többsége számára változatlan maradt a kereslet forrása: az ellátási láncokon keresztül áramló számos termék – pl. élelmiszerek és italok, fogyasztási és egészségügyi cikkek – alapvető mindennapos szükségletekhez kötődik. A jelenlegi bizonytalan helyzetben ugyanakkor könnyen meginoghat a beruházási kedv a logisztikai ingatlanokat illetően.

Új trenedek

A logisztikai ingatlanok piacán számos tendencia enyhítheti ezt a hatást, többek között a következők: a szolgáltatási szintekkel kapcsolatos nagyobb igényekre épülő strukturális keresleti tényezők; a kínálat bővülését egyre inkább akadályozó tényezők és a fegyelmezett fejlesztői közösség; valamint a kedvező bérleti feltételekkel járó, tartósan erős piaci feltételek (azaz hosszabb időre szóló bérleti szerződések, amelyek áthidalják a rövid távú zavarokból adódó esetleges cash-flow problémákat).

Az ellátási láncokkal kapcsolatos fokozott kockázatok következtében új, hosszú távú trendek alakulnak ki az ellátási láncokat illetően, amelyek fellendíthetik a keresletet. A változások legalább három konkrét területen figyelhetők meg. A jelenlegi bizonytalan időszakot követően ezek együttesen akár bővülő keresletet is eredményezhetnek.

Az ellátási láncon belül szándékosan minimálisra csökkentik a készleteket, hogy az árukat alacsony áron értékesítsék. Az ellátási láncok rosszul viselik a volatilitást, mert az kieső értékesítést és bevételeket eredményez. A múltban a természeti katasztrófák, kikötői sztrájkok és hasonló események ugrásszerű változásokat eredményeztek a készletezési módszerekben. A koronavírus-járványt követően az ügyfelek valószínűleg felülvizsgálják majd a készletezéssel és az üzletmenet folytonosságával kapcsolatos nézeteiket — ami a kereslet bővülésével járhat.

Pörög az e-kereskedelem

A jelenlegi növekedésben a 2019-ben világszerte 16,7%-kal bővülő online vásárlás játszotta a fő szerepet.

Ezen valószínűleg a koronavírus-járvány sem fog változtatni; éppen ellenkezőleg, a járvány még inkább hozzájárulhat az e-kereskedelem térnyeréséhez és az online vásárlók számának emelkedéséhez. Az e-kereskedelem által kínált előnyöknek köszönhetően – különösen a legsúlyosabban érintett piacokon – tovább nőhet az e-kereskedelem jelentősége a mindennapi életben.

A termelőüzemek helyszíneinek diverzifikálása. A koronavírus-járvány egy másik strukturális trendet is felgyorsíthat: új helyszíneket vonhat be a termelésbe. Az Ipar 4.0 részeként a termelékenység növekedésével járó folyamatoknak is köszönhetően a gyártók úgy alakították a globális ellátási lánccal kapcsolatos stratégiáikat, hogy a visszatelepítés mellett fokozódik a földrajzilag közeli telephelyek (pl. Mexikó, Közép- és Kelet-Európa) jelentősége is.

A hangsúlyt eleve az ellátási láncok fogyasztói oldalára helyező stratégiákat (bővebben lásd itt ) ezek a trendek nem érintik. Annak ellenére, hogy a termelést végző helyszínek önmagukban nem képviselnek jelentős beruházási stratégiát, a termelő üzemek körének kiszélesedése a szállítókon és a gyarapodó fogyasztói piacokat kiszolgáló hálózatokon keresztül létrehoz egy másodlagos keresletet.

A logisztika jó helyzetben van ahhoz, hogy átvészelje az ingatlan-tőkepiacokon zajló változásokat. Míg a hosszú távú bérleti szerződések ellensúlyozhatják a bizonytalanságot, a pénzügyi piac volatilitása és az ezzel járó nevezőhatás következtében lassulhat a tőkeáramlás. Bizonyos erők azonban enyhíthetik ezeket a hatásokat.

A befektetők jelenleg alulreprezentáltak az ingatlanpiacon, különösen a logisztikai ingatlanok piacán. A kamatlábak csökkentek, és várhatóan továbbra is alacsony szinten maradnak. Az alapvető feltételeket illetően a logisztika összességében más ágazatokhoz képest jobb helyzetben van, mivel a készletek és az e-kereskedelem együttesen hosszú távú keresletbővülést eredményezhetnek. A befektetők a „minőségbe menekülés” jegyében várhatóan szintén előnyben részesítik a jó helyen lévő alapvető eszközöket.