Elemzés: mindenütt a világon nőttek a bérleti díjak a raktárpiacon

A bérleti díjak világviszonylatban tapasztalt 6%-os emelkedése az előző évek erőteljes növekedését is túlszárnyalta a Prologis friss elemzése szerint. Észak-Amerikában a helyszűkében lévő nagyvárosokban volt a leggyorsabb az árak emelkedése. Európában az erősödő piaci körülmények a bérleti díjak 5%-os emelkedését eredményezték- A világ legtöbb részén csökkentek a díjakból adott engedmények.

Miért fontos ez?

• A bérleti díjak emelkedése számos tényező – többek között a rendelkezésre álló építési telkek szűkössége és a növekvő pótlási költségek – együttes következménye.
• A tartósan élénk kereslet, különösen a legfontosabb fogyasztási piacokon ösztönzi a rendelkezésre álló kevés területért folyó versenyt.
• A logisztikai igények kiszolgálása során figyelembe kell venni a működési hatékonyságot és – ami még fontosabb – a munkaerőt is.

Milyen fejlemények várhatók?

• A globális gazdasági bizonytalansági tényezők ellenére a helyszínek iránti keresletet az eddigiekben is gerjesztő strukturális trendek továbbra is hálózataik bővítésére ösztönzik a logisztikai felhasználókat.
• Ahogy bővülnek a lehetőségek arra, hogy az árukat közvetlenül juttassák el a fogyasztókhoz, a szállítási tevékenységek is egyre közelebb kerülnek a városközpontokhoz, mivel egyre erősebb az igény, hogy a raktári hálózatokból gyorsan fel lehessen tölteni a fogyó készleteket.
• Az új építésű raktárak bérleti díjaira vonatkozó friss adatok alátámasztják a kedvező elhelyezkedés alapvető fontosságát és egyben a bérleti díjak további emelkedésére vonatkozó várakozásokat az új fejlesztéseket illetően, ami felfelé hajtja a telekárakat.
• A bérleti díjak a várakozásokat meghaladó mértékű emelkedése valószínűsíthetően a jelentős, magas jövedelmű fogyasztói bázissal rendelkező Last Touch® helyszíneken lesz a leglátványosabb.

Globális áttekintés

A Prologis logisztikai bérletidíj-index a nettó tényleges bérleti díjak növekedési trendjeit vizsgálja a logisztikai ingatlanok legfontosabb piacain Észak-Amerikában, Európában, Ázsiában és Latin-Amerikában. Az általunk alkalmazott különleges módszertan a logisztikai központok bérleti díjait vizsgálja az árkedvezmények kiszűrése után. Az index kialakítása során a piaci árképzésre vonatkozó helyi ismereteinket ötvözzük a Prologis Research globális portfoliójából származó adatokkal. A regionális és globális bérleti adatok a piaci bevételekre vonatkozó becslésen alapuló súlyozott átlagokat jelentenek.

A legfontosabb megállapítások:

• 2019-ben Észak-Amerikában és Európában volt a legmagasabb a növekedés. A bérleti díjak emelkedési üteme elérte a hosszú távú trendek 2-3-szorosát.
• A növekedés széleskörű volt. A piacok háromnegyedén 2–8%-os növekedés volt tapasztalható.
• A kevés kiadó alapterület és a növekvő pótlási költségek miatt emelkedtek a kedvező elhelyezkedéssel kapcsolatos felárak. A bérleti díjak emelkedési üteme részpiacoktól függően változó volt, itt a Last Touch helyszínek a legkeresettebbek.
• A helyi piaci egyensúly az egyenlőtlen gazdasági feltételekhez képest magasabb növekedési lehetőséget biztosít. Például Németországban és Brazíliában is 6%-kal emelkedtek a bérleti díjak.
• A kereskedelempolitika hatása korlátozott. Az amerikai, európai és kínai kereskedelmi átjárók piacain például az átlagot meghaladó volt a növekedés, ami a fogyasztói piacok ellenálló képességéről tanúskodik.
• Sikerült kordában tartani az ellátással kapcsolatos kockázatokat. Az ellátási kockázatoknak kitett részpiacok közül is csak néhány esetében csökkentek a bérleti díjak 2019 folyamán (Kelet-Közép-Anglia, Guadalajara, Közép-Pennsylvania, Csunking és Senjang).

2. ábra
LEGMAGASABB PIACI BÉRLETIDÍJ-NÖVEKEDÉS 2019, GLOBÁLIS SZINTEN

Ami 2020-ban várható:

• Tovább folytatódnak a gazdasági körülményekkel és a geopolitikával kapcsolatos bizonytalanságok. 2019-ben történtek előrelépések egyes kereskedelmi kérdéseket illetően (Brexit, NAFTA és Egyesült Államok–Kína 1. szakasz), de még sok kérdés vár megoldásra. Bár a bérleti szerződésekkel kapcsolatos döntéseket ezek a problémák mindeddig nem érintették, a gyengülő piaci várakozásokra ügyelni kell.
• A strukturális tényezők a kereslet élénkülését segítik. A logisztikai ügyfelek a piaci bizonytalanságok ellenére tökéletesen tisztában vannak vele, hogy versenyelőnyük a korszerűsített ellátási lánc függvénye. Semmi sem indokolja ennek a hozzáállásnak bármilyen változását.
• A munkaerő továbbra is kihívást jelent. A közlekedési csomópontokhoz való hozzáférés nemcsak a kiváló működés, de a munkaerő szempontjából is alapvető jelentőségű.
• A kamatlábak csökkenése hatással lehet a fejlesztések gazdaságosságára. Az alacsonyabb kamatlábak elősegíthetik a fejlesztést, de az elérhető területek szűkössége továbbra is fontos akadályozó tényezőt jelent.
• A főbb fogyasztási piacokon valószínűsíthetően erőteljesen növekednek majd a bérleti díjak. A végfogyasztók közelében található telkek iránti kereslet és a magas belépési korlát felfelé irányuló nyomást fejt ki a kiválóan hasznosítható földterületek bérleti díjára.

Mit jelent ez az ügyfelek szempontjából?

A hozzáférés a legtöbb piacon előreláthatóan korlátozott marad 2020-ban, ami még fontosabbá teszi, hogy a logisztikai felhasználók előre tervezzenek helyigényeiket illetően. A legjobb helyszínek és épületek az alacsonyabb szállítási költségek (idő és távolság) és a munkaerőhöz való jobb hozzáférés következtében hatékonyabb működést tesznek lehetővé.

Mit jelent ez a befektetők szempontjából?

Mivel a logisztikai felhasználók által az ellátási láncok korszerűsítéséhez használt adatok jobb rálátást biztosítanak a hálózatok működésére, nő a keresett mikro-helyszínek bérleti felára, hiszen ezek a helyszínek fokozott működési hatékonyságot tesznek lehetővé. A szerkezeti ellátási korlátok (földterület) rövid és hosszú távon egyaránt a bérleti díjak jelentős mértékű növekedését segítik elő.

Központi téma: Az emelkedő pótlási költségek hozzájárulnak a piaci bérleti díjak növekedéséhez

A logisztikai ingatlanokkal kapcsolatos pótlási költségeket a logisztikai ügyfelek jelenlegi szükségletei befolyásolják. A pótlási költségek meredek emelkedésére több strukturális trend is hatással van: i) az ügyfelek tevékenysége összetett, ezért az áteresztőképesség fokozása és a fenntarthatósági célok megvalósítása érdekében nagyobb költségekkel felszerelt épületekre van szükség; ii) a környezeti hatásokkal kapcsolatos magasabb adók és szigorúbb helyi építési előírások; valamint iii) a foghíjbeépítés jellegű fejlesztésre alkalmas telkek szűkössége a fogyasztók közelében.

A pótlási költségek világszerte rekordokat döntenek. Stabil kapitalizációs ráta és működési környezet mellett a pótlási költségek a piaci bérleti díjak növekedését eredményezik. Az elmúlt három évben a fő fejlesztési piacokon az építési költségek közel 20%-kal emelkedtek Észak-Amerikában, 25%-kal az európai kontinensen, 15%-ot meghaladó mértékben Kínában, 8-10%-kal Japánban, és <5%-kal Latin-Amerikában. A földvásárlással kapcsolatos költségek továbbra is meredeken emelkednek a legdinamikusabban növekvő piacokon, különösen az Egyesült Államok tengerparti nagyvárosainak (például New York City és környéke) beépített területein, ahol az első osztályú fejleszthető földterület költsége az elmúlt év során csaknem megkétszereződött.

További részletek:

https://www.prologiscee.eu/hu/logistics-industry-research/piaci-berleti-dijak-attekintese-2019-mukodesi-feltetelek-es