Budapest nagyon lemaradt, a vidék belehúzott!

Ahogyan portálunkon is megírtuk, nemrég adta közre a KSH és az MNB is a legfrissebb 2021 első negyedévére vonatkozó lakásárindexét. A lényeg: Budapest városában, Bács-Kiskun megyében, Vas megyében valamint Csongrád-Csanád megyében alig nőttek az árak (2-5%), Jász-Nagykun Szolnok megye esett is, de másutt általában 10-25%-kal ugrottak az árak 2020 nyara óta, sőt Veszprém megyében (főként a Balaton felvidék és északi part újabb árrobbanása okán) 35% százalékos árugrás történt!

A régiós térképeken jól látszik, hogy átlagosan hány százalékkal drágultak az ingatlanok, melyről a portfolio.hu is beszámolt, de azt, hogy az ingatlanok kínálati ára mennyit változott egy év alatt azt csak egy ingatlanos portál adatain lehet jól lemérni. Lássuk, hogy melyik megyében és megyeszékhelyen mennyi volt a drágulás. Azt már most elárulhatom, hogy lesz néhány meglepetés.

Lakásárindexek alakulása

Sokan évek óta hangoztatják, hogy most aztán végre kidurran az ingatlanlufi és az árak emelkedése megáll, vagy a visszájára fordul, ennek ellenére az összesített adatok alapján az áremelkedés 2014 óta folyamatos a használt lakások piacán.

Ami nem látszik az összesített adatokon az az, hogy helyenként már valóban elérték az árak a maximumot, vagy annak a közelébe kerültek. Ráadásul az utóbbi egy évben mért magasabb infláció el is vitte a használt lakások áremelkedésének a jelentős részét.

Városi lakások árváltozása 2020 I. és 2021 I. negyedév között

Az MNB Lakáspiaci jelentéséből látszik, hogy a városi lakások árváltozása régiónként elég nagy különbségeket mutat. Míg Budapesten alig volt áremelkedés, addig Pest megyében ötödével drágultak a lakások.

Az összes régióban átlagosan 12,7%-al lettek drágábbak a lakóingatlanok. A déli (14,7-14,9%) és keleti (14,6%) országrészeken az átlagnál kicsit magasabb, közel 15 százalék volt az áremelkedés. A nyugati régió (8,4%) már jelentősen el van maradva az országos átlagtól. Az észak-dunántúli (12,1%) és az észak-keleti (12,6%) régió képviseli az országos átlagos áremelkedést.

Lakóingatlanok kínálati árának változása 2020 július-2021 július között megyénként

A lakóingatlanok kínálati árai jellemzően 5-10%-al magasabbak a valós eladási áraknál. Sokan nem hívnak ingatlan értékbecslőt, hanem a szomszédok, vagy a hirdetési portálokon látott árak alapján lövik be a hirdetési árakat, így alaposan mellé lehet lőni.

Az ingatlant keresők viszont sokkal valószínűbben találkoznak a hirdetési árak emelkedésével a hirdetési oldalakon, mint az MNB, vagy a KSH grafikonjaival. A kínálati átlag négyzetméterárak emelkedésében viszont nem lehet elkülöníteni az infláció növekedését. Először lássuk, hogy az utóbbi egy évben mennyit emelkedtek az átlag négyzetméterárak megyei bontásban.

Jász-Nagykun-Szolnok megyében az utóbbi egy évben nemhogy növekedtek a lakóingatlan négyzetméterárak, hanem még 10%-al csökkentek is. A KSH és MNB jelentéshez hasonlóan Budapesten (3%) alig pár százalékkal nőttek az árak, az viszont már jelentős eltérés, hogy ugyanilyen kis áremelkedés volt Bács-Kiskun megyében (2%) és Csongrád-Csanád megyében (3%) is.

Országos átlag fele alatti árnövekedés volt Vas (5%), Győr-Moson-Sopron (8%) és Szabolcs-Szatmár-Bereg (8%) megyékben is, de Fejér (11%) és Hajdú-Bihar (11%) megyékben is alacsonyabb volt az áremelkedés.

Hat megyében is az országos átlagnak megfelelően nőttek az átlagos kínálati négyzetméterárak a lakóingatlanoknál. Ezek Békés (15%), Baranya (15%), Somogy (16%), Borsod-Abaúj-Zemplén (16%), Tolna (16%) és Pest megye (16%).

Jelentős áremelkedést tapasztaltak Komárom-Esztergom (21%), Nógrád (23%), Zala (23%) és Heves (24%) megye ingatlant keresői és ingatlanpiaci szereplői.

A KSH és MNB jelentéssel szemben nem Pest megyében drágultak a legjobban az ingatlanok, hanem Veszprém megyében, ahol átlagosan 35%-al nőttek a lakóingatlanok kínálati négyzetméterárai.

Lakóingatlanok kínálati árának változása 2020 július-2021 július között megyénként a legnagyobb városokban

Kicsit más képet fest az utóbbi egy év ingatlanár növekedésről, ha a megyék helyett a megyeszékhelyek lakóingatlanainak az átlagárát nézzük meg. Pest megyét a legnépesebb városa, Érd képviseli.

A legkisebb áremelkedés a városok közül Szolnokon (3%) és Budapesten (3%) volt. Látszik, hogy Jász-Nagykun-Szolnok megye 10%-os árcsökkenését nem a megyeszékhely miatt produkálta az utóbbi egy évben.

Kecskeméten is (5%) magasabb volt az áremelkedés, mint Bács-Kiskun megye átlaga. Érdekes, hogy a KSH és MNB adatai szerint a déli országrészben, ahol Kecskemét is van, közel 15%-os volt a lakásárindex növekedés, ami az ingatlanok átlagos kínálati négyzetméterén egyáltalán nem érhető tetten.

Nógrád megye 23%-os növekedéséhez jelentősen hozzájárult Salgótarján, ahol az országban a legnagyobb, 48%-os lakóingatlan átlag négyzetméterár növekedés volt az elmúlt egy évben.

A második helyen végzett Tatabánya (37%) és Miskolc is felfért a dobogóra 29%-os átlag négyzetméterár növekedéssel.

Konklúzió

A KSH és MNB adatai szerint átlagosan 12,7%-al drágultak a lakóingatlanok egy év alatt az ország egész területén. Az ingatlanok kínálati átlagárait megvizsgálva szinte pontosan ugyanilyen érték jött ki (13%), ha megyénként vizsgáljuk az adatokat, de ha a megyeszékhelyek ingatlan kínálatát vizsgáljuk, akkor ott már 16%-os volt az országos átlagos áremelkedés.

A régiós adatokban viszont már nagyobb eltérés tapasztalható a kínálati árak változása és az MNB/KSH adatai között.