Airbnb-fenyegetés: ki mit gondol a rövid távú lakáskiadás szigorításáról?
A rövid távú lakáskiadók sokat izgulhattak a napokban: pár napja a Gazdaságvédelmi Operatív Törzs elfogadta a rövid távú lakáskiadás korlátozására vonatkozó javaslatot, a pénteki kormányinfón azonban Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter megerősítette, hogy a kormány az önkormányzatok kezébe adja az esetleges szigorítás jogát. A portfolio.hu több szakértőt is megkérdezett, hogy látják a friss helyzetet.
Az évi 120 napos korlátozás tehát egyelőre csak javaslat marad, de a bejelentés alapján az önkormányzatoknak joga lesz ennél akár durvább és enyhébb szigorítást is hozni. Az alábbiakban a portfolio.hu több szakértőt is megkérdezett arról, hogy egy esetleges szigorítás milyen hatással lenne a belvárosi lakáspiacra nézve.
Benedikt Károly – Duna House
A budapesti bérleti piac a koronavírus alatt jelentős változásokon ment keresztül. A rövidtávú lakáskiadás teljes eltűnése legfőképpen a belvárosi bérleti piacon okozott 10-30 százalékos bérletidíj-csökkenést és jelentős kínálatbővülést, amit az esetleges további szigorítás tartósíthat és további hosszabb távú változásokat okozhat – nyilatkozta Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője. „A helyzet az ingatlanpiac szempontjából nem fekete vagy fehér, nagyon sok összetevős folyamat. Társadalmi szempontból például a kedvezőbb bérleti lehetőségek nagyon sokak lakhatási lehetőséghez jutását könnyítik meg, de például az ingatlanállomány megújulásában gátat szabhat, amennyiben a befektetők nem újítják fel a rohamosan öregedő belvárosi lakásokat.” – folytatta a szakértő.
Pontos számok nincsenek a rövidtávú lakáskiadásra használt ingatlanokat illetően, de a nagyobb szállásközvetítő oldalakon regisztrált adatok alapján Budapesten 10-15 ezer ingatlan érhető el ilyen célra. Ez a fővárosi lakásállomány csupán 1-1,5 százaléka, a KSH adatai alapján Budapesten 919 425 lakás volt 2019. január elsején.
Amennyiben azonban csak a belvárosi lakásállományt nézzük, ahol ezen lakások többsége található (V., VI., VII. kerület) akkor már az ingatlanállomány több mint 10 százaléka érintett a szigorúbb szabályozás folyamán. A három belvárosi kerületben összesen 85 ezer lakás van.
Várható hatások, pro és kontra érvek ingatlanpiaci szempontból
A szűkített vendégéjszakák lehetőségével jelentősen romlik a rövidtávú lakáskiadással elérhető hozamszint.
Már az elmúlt hónapokban megnőtt az eddig rövidtávú bérleti piacon hasznosított lakások alternatív felhasználása. Egy részüket a hosszútávú bérleti piacon próbálják kiadni a tulajdonosok, egy másik részük az eladó ingatlanok számát növeli. A rövidtávú lakáskiadásban hasznosított ingatlanok száma, akár harmadára eshet vissza, amivel a 2016-os szintre zuhanna a piac.
Utóbbi okból kifolyólag rövid távon a belvárosi tranzakciószámok emelkedését okozhatja az eladó lakások száma.
Mindkét esetben ez lokálisan megnövekedett kínálatot jelent, amely árkorrekcióhoz vezethet. A bérleti piacon ez gyorsabb folyamat, az ingatlanárakban várhatóan később fog jelentkezni és hatásának mértéke sem látható ilyen gyorsan.
Az ingatlanállomány szempontjából a belvárosban minimális volt az új építésű projektek száma, így legtöbb esetben csak a régi lakások felújítása, korszerűsítése segített a megújulásban. Ezeket jellemzően a rövidtávú lakáskiadásra vásárolt lakásoknál tették meg, így ezek elmaradása jelentős romlást okozhat a belvárosi ingatlanállományban.
Bár jellemzően nem hitelből vásárolták ezeket a lakásokat, akik mégis, azoknál várhatóan a jelentős bevételkiesés kényszerértékesítést eredményezhet. Az inkább jellemző készpénzes befektetők várhatóan nyugodtabban kivárnak és figyelik a változásokat, nekik az egyéb más befektetési lehetőségek bizonytalansága miatt, valószínűleg továbbra is jó alternatíva marad az ingatlanbefektetés.
Közvetve hathat a szabályozás az ingatlankezelő szolgáltatások piacára, hiszen a folyamatosan fejlődő szolgáltatási üzletág helyezte nehezedhet az egypólusú (hosszútávú) lakáskiadási piacon.
Nem ingatlanpiaci hatás, de várhatóan a rövidtávú lakáskiadás egyre fehéredő zónába tartó tendenciáját fordíthatja meg a szigorúbb szabályozás és újra a szürke vagy fekete zóna felé tolhatja a szektort.
Valkó Dávid – OTP Ingatlanpont
Az Airbnb megregulázása már évek óta terítéken van, sőt önkormányzati hatáskörben több lépés is történt már ezen a téren. A koronavírus-járvány legmaradandóbb károsultja talán a turizmus lehet, így nem meglepő, ha most újra fókuszban van a téma. Úgy tűnik azonban, központi szigorítás helyett továbbra is helyhatósági döntés maradhat a rövid távú lakáskiadás esetleges korlátozása, vagy akár teljes tiltása – mondta el Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
A járványhelyzet egyik első áldozata az Airbnb piac volt, mélyrepülését már márciusban meg lehetett jósolni. Rögtön tavasszal megfigyelhető volt a kiadó lakások kínálatának bővülése és ezzel együtt a bérleti díjak csökkenése. A korábban turisztikai céllal kiadott lakások jelentős számban jelentek meg ugyanis a hosszú távú bérleti piacon, döntően a belső kerületekben, ahol ez a – jövedelmekhez képest Budapesten európai szinten is igen magas – albérleti árak látványos mérséklődését eredményezte.
A bérlők javuló alkupozíciója ráadásul nem csak a bérleti díjban mutatkozhat meg. Mindemellett több szállodaberuházás elhalasztásán kívül bérbeadásra optimalizált belvárosi apartmanház-projekt terveinek felülvizsgálatáról is lehet már hallani. Működik tehát a piaci önszabályozás, melynek hatása minden bizonnyal hosszabb távú lesz.
További részletek:
Iroda
Raktár
Otthon
Dizájn
Pénz
Kik juthatnak könnyen lakáshitelhez, és kiknek nehezebb a helyzet?
Milyen típusú ingatlanokra és kik kaphatnak egészen biztosan jelzáloghitelt? És kik azok, akiknek kevésbé valószínű, hogy ingatlan vásárláshoz hitelt nyújt
Adó és jog
Retail
Ez az öt dolog határozza meg a világot
A vezérigazgató kimondta: kristálytisztán látszik, hogy az AI a gazdag országok játszótere.
