100 milliós lakáshitel földi halandóknak? Mennyi fizu kell ehhez!?

Bár a legtöbb ember számára elérhetetlen egy 80-100 millió forintos lakáshitel, mégis vannak olyan tehetős vásárlók, akiknek ilyen nagyságrendű kölcsönre van szükségük. Annyiban érthető a dolog, hogy Budapest belvárosában egy 100-150 négyzetméteres prémium minőségű lakás esetében nem szokatlan a 200-300 millió forintos vételár sem, de a családi házakból is találni ilyen áron szerte az országban. A Bankmonitor.hu és az Otthontérkép annak járt utána, hogy milyen feltételekkel és áron juthat hozzá most valaki az ezek megvásárlásához szükséges lakáshitel “csodához”.

A lakáshitelek átlagos hitelösszege 10-15 millió forint körül van, azonban meglepően jelentős az igény a nagy összegű, akár 100 millió forintos lakáshitelek iránt is. Hogy valaki ilyen lakáshitelt kaphasson, hasonló feltételeknek kell megfelelnie, mint egy kisebb jelzáloghitelnél, vagyis a megfelelő jövedelem és ingatlanfedezet a kulcs. Ebben az esetben azonban az sem mindegy, hogy melyik bankhoz nyújtjuk be az igénylésünket.

Az akár 100 millió forint feletti lakáshitelek esetében – akár csak a kisebb összegű hiteleknél – a megfelelő nagyságú igazolt jövedelem a legfontosabb feltétel. A felvehető összeg felső határát pedig az úgynevezett jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) határozza meg, ami szerint a havi nettó jövedelem legfeljebb 60%-a fordítható hiteltörlesztésre akkor, ha

• a hitel kamatperiódusa legalább 10 év;
• és a havi nettó jövedelem eléri az 500 ezer forintot.

(A kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a bank egyoldalúan nem változtathat a hitel kamatán, így a havi törlesztő sem nőhet. Vagyis, minél hosszabb a kamatperiódus, annál inkább kiszámítható az adott kölcsön.)

40 millió Ft különbség is lehet teljes visszafizetésben!

Éppen ezért nagyon nem mindegy, hogy melyik bankot választjuk, hiszen ugyanazon hitelösszegnek nagyon különböző lehet a havi törlesztője attól függően, melyik pénzintézettől igényeljük azt. A 12 hazai bank termékeit összehasonlító Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint jelenleg egy 100 millió forintos – 10 éves kamatperiódusú, 20 éves futamidőre felvett – lakáshitelnek a legjobb esetben 583 000 Ft a havi törlesztője, ám van olyan bank, amelyiknél ugyanez 738 000 Ft havi kiadást jelent. Ez pedig teljes visszafizetésben bizony már több mint 40 millió Ft különbség két évtized alatt!

Mekkora jövedelemre van szükségünk?

De nem csak ezért lehet probléma a szükségesnél drágább hitelt választani, ugyanis könnyen előfordulhat, hogy valaki emiatt nem kapja meg a szükséges hitelösszeget. A hitelkalkulátor szerinti lekedvezőbb termék esetében például 972 000 Ft-os nettót kell minimálisan igazolni a sikeres igényléshez, míg a legdrágábbnál 1 230 000 Ft volna ugyanez.

A jövedelem kapcsán nehézséget okozhat ugyanakkor, hogy a bankok jelenleg nem vagy csak nagyon korlátozottan fogadják el a külföldi jövedelmeket és az ingatlan bérbeadásából származó bevételeket, mint ahogy az osztalékjövedelem sem hitelezhető a legtöbb esetben.

Önerő nélkül is mehet?

Az igazolt jövedelmen kívül a hitelfedezet becsült forgalmi értéke határozza még meg egy lakáshitel maximális hitelösszegét, ugyanis a bankok legfeljebb 80%-ig hiteleznek, míg a fennmaradó részt önerőként kell az adósnak biztosítania. Ez azonban csak az elméleti maximum, a bankok jelenleg ennél óvatosabbak, így nem ritka, hogy 30-40%-os saját forrásra is szükség lehet.

A fedezet lehet egyébként több ingatlan is, ezek együttesen pedig akár teljes egészében kiválthatják az önerőt, amennyiben a hitelösszeg nem éri el ezek összértékének 60-80%-át. Arra azonban itt is figyelni kell, hogy a bankok közül néhány maximálja a bevonható fedezetek darabszámát!

Csökkentheti a felvehető hitel nagyságát az is, hogy mind többször az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték alacsonyabb annál, mint amennyit a vevő az adott ingatlanért adott, emiatt pedig ugyancsak nőhet a szükséges önrész. Éppen ezért nagyon fontos, hogy szerződéskötés előtt keressük meg a finanszírozó bankot, különben végső esetben elveszíthetjük akár a kifizetett foglalót. A végső döntés az adott bank hitelbírálati folyamatán múlik, vagyis könnyen előfordulhat, hogy az egyik pénzintézetnél több, míg a másiknál kevesebb saját forrás is elegendő a hitelből történő vásárláshoz.

Nem minden banknál fog sikerülni

Azért sem mindegy, hogy melyik bankhoz fordulunk, mert pénzintézetenként eltérő a felvehető maximális hitelösszeg nagysága: van, ahol legfeljebb 40 millió forintot hiteleznek, míg máshol 100 millió forint a plafon, de olyan is van, ahol nincs előre rögzített felső határ.

Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy ilyen hitelösszeg esetén már a bankok is versenyeznek az ügyfelekért, így érdemes több helyről ajánlatot bekérni. A Bankmonitor hitelszakértői például a meglévő ajánlatokra általában ellenajánlatok kérnek be a bankoktól, kiharcolva ezzel a lehető legalacsonyabb kamatot, ami az ügyfél számára önállóan nem is minden esetben érhető el.