Mi van 20 millió alatt Budapesten?

Négy éve még a 10 millió forintnál olcsóbb ingatlanokat is találtunk, ma már ez nevetségesnek számít. Ennek duplájáért, 20 millió forintért is vadászni kell a lakásokat Budapesten. Ha szerencsénk van, akkor sürgős eladások miatt juthatunk hozzá apró, rossz állapotú garzonokhoz, szuterén lakásokhoz vagy házrészekhez.

Négy éve, 2015-ben ugyan már beindult az áremelkedési hullám a budapesti ingatlanpiacon, és a panellakások nagy része kicsúszott a 10 millió forint alatti sávból, ám azért a külső és belső kerületekben is még meg lehetett csípni egy-egy 30-35 négyzetméteres, egy-másfél szobás garzonlakást ezért az árért. Ezzel szemben, 2019 közepén kifejezetten szerény kínálatból válogathatunk az előbbi ár duplájáért, azaz 20 millió forintért is. Pedig nem a hirdetési, hanem a valós eladási árakat vizsgáljuk.

Olyannyira szűkös ez a kínálat azok számára, akik 20 millió forinttal szeretnének belépni a budapesti ingatlanpiacra, hogy gyakorlatilag csak elvétve, egy-egy ingatlant találnak ezen ár alatt. És ez a szűkös kínálat egyben azt is jelzi, hogy ezen ingatlanok adottságai messze állnak még az átlagostól is.

Hart Erzsébet, a Balla Ingatlan VIII. és IX. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint „A két kerületben csak olyan egészen apró garzonok jelennek meg a piacon most 20 millió forint alatti áron, melyek nem túl jó utcában találhatók, illetve valamilyen komoly hiányosságuk van. Ilyen lehet például az, hogy a lakásban nem található vécé, így ki kell járni a folyosó végén található illemhelyre. Ami, lássuk be azért manapság már kevesek számára elfogadható.”

Mint mondja, olyan lakások ezek, melyeknél már a hirdetés fotói elveszik az érdeklődők kedvét. Emiatt tipikusan régóta vannak a piacon, ami ugyanakkor nem jelenti azt, hogy tulajdonosaik nyitottak lennének az árcsökkentésre, sőt, ha akad egy-egy érdeklődő, már emelnek is az áron.

A közelmúltban egyébként adtak el a IX. kerületi József Attila lakótelepen is 26 négyzetméteres garzonlakást 18,6 millióért, de a tipikus garzon-árak már 20 millió forint felett járnak, így ez inkább kivételnek tekinthető. Az említett ár is csak azért volt elérhető a vevő számára, mert tulajdonosa kinézte már magának a következő, nagyobb lakását ugyanitt, így sürgős volt az értékesítés.

A XIII. kerületben sem jellemzőek a 20 millió forint alatt árak, sőt szinte egyáltalán nem lehet ennyiért ingatlanhoz jutni. Egy-egy szuterén lakás, erősen felújítandó minigarzon kerülhet csak eladásra ilyen áron. „A kerületben jellemzően már a 25 millió forint is kevés ahhoz, hogy belépjünk az ingatlanpiacra.” – hívta fel a figyelmet Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi szakmai vezetője.

Ha egy kicsit északabbra, a IV., XV. kerületekben nézünk körül, akkor is azt látjuk, hogy a 20 millió forintos összeg „az a szint, ami alatt csak nagy szerencsével lehet elfogadható ingatlanhoz jutni” – fogalmazott Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi szakmai vezetője. „Ennyiért egyrészt többlakásos házrészeket kaphatunk, melyek kivétel nélkül osztatlan közös tulajdonban vannak, másrészt pedig nagyon kis alapterületű, 20-22 négyzetméteres társasházi lakásokat. Panellakáshoz csak kis eséllyel juthatunk, hiszen a másfél szobás lakások ára ma már 22 millió forintnál indul a két észak-pesti kerületben.”

„Ha a főváros déli részén nézünk körül, akkor is hasonló helyzettel találkozunk: nem nagyon jellemző, hogy 20 millió alatt legyen bármi is” – szögezte le Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. A korábban olcsónak számító Havanna lakótelepen a másfél szobás, 35 négyzetméteres garzonok ára 20 millió forintnál jár. Nagyon ritkán van arra példa, hogy ez alá becsúszna az ár. Ilyenkor általában sürgős az eladás, de ezek az ingatlanok jellemzően nem is kerülnek meghirdetésre, mert ismerősök megveszik, vagy az ingatlaniroda egyből kiajánlja olyan vevőik részére, akik pont ilyen ingatlant keresnek.

„Ha pedig felújított egy ilyen garzon, akkor egyértelműen drágább 20 millió forintnál, hiszen ezekre erős most az a kereslet az építőiparban jellemző nehézségek miatt. A közelmúltban egy felújított garzont például 21,5 millió forintért értékesítettek ezen a lakótelepen” – tette hozzá az ingatlanközvetítő.

20 millió forint alatt tehát ebben a dél-pesti kerületben is legfeljebb csak az osztatlan közös tulajdonban lévő, többlakásos, közös udvaros házrészhez lehet a kerületben hozzájutni. Ugyanúgy, ahogy a XIX., XX. és XXIII. kerületekben is. Az itt található Balla Ingatlaniroda szakmai vezetője, Petőné Lendvai Zsuzsanna elmondta, hogy „házrészből akad néhány a kínálatban 20 millió alatt: Soroksáron 12,5 millió forintért kínálnak egy felújítandó 32 négyzetméteres, egyszobás garzont, mely egy 9 lakásos épületben található. Ha viszont felújított, akkor már elkérnek érte akár 19,5 millió forintot is. Panelre viszont ezekben a kerületekben sem számíthatunk 20 millió forint alatt.”

Ha Budán nézünk körül, akkor már az agglomerációban is rendkívül szűkös kínálattal találkozunk. Hártó Regina, a Balla Ingatlan érdi irodájának vezetője szerint „az elmúlt hónapokban nem sok olyan ingatlant értékesítettek, mely 20 millió forintnál olcsóbb lett volna. Ezek is jellemzően telkek voltak. Ha valamilyen épület áll is rajtuk, az legfeljebb pince, présház vagy nyaraló.”

„És ezek sem Érden belül találhatók, hanem inkább annak kieső részein, illetve a környező településeken, mint például Tárnok. Ráadásul sok esetben a közműbevezetések vagy azok egy része is hiányzik ezeknél az ingatlanoknál. Az áruk persze ennek megfelelően alakul: 5-10 millió forint környékén. Erős kompromisszummal egy részük akár tartósan is lakható vagy lakhatóvá tehető, ha valaki nagyon kevés pénzből próbálja megoldani a lakhatását. Más megoldás nincs, hiszen ma már a panelek ára 20 millió felett jár Érden” – tette hozzá Hártó Regina.