Tendenciák a jelzáloghitel piacon

Hitelfelvételkor, lízing igényléskor kezdeti költségekkel és rendszeres havi terhekkel kell számolnunk. Vagyoni helyzettől, havi jövedelemtől függően a két költségnem más-más megterhelést jelent. Van, aki az egyszeri nagyobb kiadásokat kerüli és cserébe magasabb havi törlesztőrészleteket fizet, mások inkább az egyszeri költségeket vállalják, hogy aztán több maradjon havi jövedelmükből.

A piacon megjelenő jelzáloghitel-termékek szinte átláthatatlanul széles skálájából választhatjuk ki az igényünknek leginkább megfelelő konstrukciót. Az elemzésben sorra vesszük azokat a lehetőségeket, melyekkel csökkenthetjük a törlesztőrészleteket, illetve az egyszeri költségeket. Kitérünk a jelzáloghitel-piacon tapasztalható tendenciákra, mind a kereslet, mind a kínálat szempontjait figyelembe véve.

Jelzáloghitelek reneszánsza
Magyarországon a 12/2001-es, azóta többször módosított Kormányrendelethez kapcsolhatjuk a jelzálogpiac fellendülését. Kezdetben az állami kamattámogatásos hitelek jelentették a húzó erőt, majd 2003-2004-ben az állami támogatás feltételeinek szigorodásával a deviza hitelek vették át a főszerepet. 2004 és 2006 között a devizahitel állomány csaknem megtízszereződött. Fellendülésének hátterében a 2003. végén tapasztalható 11%-os HUF/CHF kamatrés állt. A BUBOR kamatláb azóta ugyan csökkent, de a kamatrés így is 5% fölött maradt, s a deviza hitelek napjainkig is dominálják a jelzáloghitel-piacot. Az ábrán jól látható a forint alapú hitelek 2002-2003-as felfutása, és a deviza alapú hitelek 2004-től megindult növekedése.

Az ábra pontos értelmezéséhez tudnunk kell, hogy a hitelállomány növekedése két ellentétes irányú hatás, az új hitelek kihelyezésének és a meglévő hitelállomány törlesztésének eredője. A forint alapú hitelállomány jóval idősebb, tehát a tőketörlesztés részaránya az annuitásból eredően magasabb, illetve ezeknél a hiteleknél jelentős szerepe van a futamidő lejárta előtti hitelkiváltásnak. Így lehetséges, hogy a növekmény negatív irányú. A deviza hitelek esetében az állomány frissebb, a tőketörlesztés részaránya jóval alacsonyabb, többek között a futamidő kezdetén gyakran csak kamatfizetéssel járó konstrukciók miatt. A deviza alapú hitelek állományának változását ráadásul az árfolyam-ingadozás is befolyásolja, mivel a bankok aktuális MNB árfolyamon, forintban tesznek eleget jelentési kötelezettségüknek a Jegybank felé. A BG Hitel & Lízing szakértői szerint az elmúlt időszakban az új kihelyezések csaknem 70%-a deviza alapú.

A paletta 2006-ban az ingatlanlízinggel is színesedett, többek között a 0%-os önerőt lehetővé tevő konstrukciók megjelenésével. A szabad felhasználású jelzáloghitelek is megjelentek a hiteltermékek között. Az MNB adatai szerint 2005 és 2006 között ezen hitelek állománya több mint háromszorosára nőtt. A növekedés dinamikus, de az összvolumen még alacsonynak mondható, 2006. második félévében a szabad felhasználású hitelek a teljes jelzáloghitel-állomány 20%-át tették ki. Ezzel összhangban áll a BG Hitel & Lízing tapasztalata; a 2006. első félévében készült felmérésben a válaszadók több mint 80%-a az ingatlanvásárlást jelölte meg hitelfelvétele céljaként. A szabad felhasználású jelzáloghitelek között is a devizában denomináltak a legkeresettebbek, 2006. év végére az állomány 93,8%-ka deviza-alapú, ez év elején pedig ez az arány már elérte a 94,5%-ot. A teljes jelzálogpiac 2001-óta 63%-os éves növekedést ért el az MNB adatai alapján, s 2006 év végén 3.446 milliárd forintra volt tehető a teljes lakossági jelzáloghitel állomány nagysága.

Összefoglalva; a jelzálogpiac fő mozgatórugóját a deviza-alapú hitelek adják, s a piac szereplői lassuló, mérsékelt növekedésre számítanak 2007-ben. Az új hiteltermékek és szabad felhasználású jelzáloghitelek mellett várhatóan a használtlakás finanszírozás játszik majd kulcsszerepet a szektorban.

A kereslet szempontjai
A kereslet oldalon a törlesztőrészlet nagysága, és változásai, illetve az egyéb a finanszírozáshoz kapcsolódó költségek esnek a legnagyobb súllyal a latba. „Tapasztalataink szerint az ügyfelek választási kritériumai között első helyen a törlesztőrészletek nagysága, illetve a futamidő alatti változatlansága áll. – mondta el Hegedűs Éva a BG Hitel & Lízing elnök vezérigazgatója – A havi terhek mellett az egyszeri költségek és az igénylés egyszerűsége és gyorsasága számít az ügyfeleknek.” A jelzáloghitel-piac szereplői a kereslet fent megfogalmazott igényeinek kielégítésére különféle konstrukciókat és kondíciókat dolgoztak ki. Most ezeket vesszük sorra az ügyféligények szerint csoportosítva.

Alacsony kezdő törlesztőrészletek
Azoknak, akik a futamidő kezdeti szakaszán alacsonyabb törlesztőrészleteket akarnak fizetni, akciós termékeket érdemes választaniuk. A pénzügyi vállalkozás általában kamatkedvezménnyel, esetleg teljes kamatmentességgel csökkenti a kezdeti törlesztőrészleteket. Az akciók időtartamát a hitelintézetek egyedileg szabják meg, de 1 évnél hosszabb akciós időszak nagyon ritka. Ha ennél hosszabban számít az ügyfél alacsonyabb törlesztőrészletekre, mert például korábbi hitelei csak pár éven belül járnak le, esetleg jövedelememelkedésre számít a jövőben, akkor a türelmi idős konstrukciót kell választania. A konstrukció lényege, hogy a türelmi idő alatt az ügyfélnek nem kell tőketörlesztést fizetnie. A piacon a leghosszabb türelmi időt jelenleg a BG Hitel & Lízing nyújtja, mely lakásvásárlási hitel esetében maximum 6 év, szabad felhasználású hitel esetében pedig maximum 4 év. Egy 20 éves futamidejű, 5 millió forintos hitel esetén 6 éves türelmi idő mellett akár 20.000 Ft-tal alacsonyabb törlesztőrészletet fizethet a hitelfelvevő. A türelmi idős konstrukció egy speciális módozata a Lakás-takarékpénztári szerződéssel kombinált hitel, mely esetén 8 éves türelmi időszak is választható. Abban az esetben, ha a hiteligénylő még ennél is hosszabban, esetleg a teljes futamidő alatt kisebb törlesztőrészletet akar fizetni, akkor a maradványértékes konstrukció lehet a megfelelő. A maradványérték általában a lízing termékekre jellemző, de már lehetőség van a konstrukció alkalmazására hitelkérelem esetén is. A termék lényege, hogy az ügyfél a teljes futamidő alatt – azonos hitelösszeg mellett – az alap termékhez viszonyítva alacsonyabb tőketörlesztést fizet és a futamidő lejártakor egy összegben fizeti meg a fennmaradó tőketartozást, azaz a maradványértéket. A maradványértékes konstrukció azoknak jelent megoldást, akik alacsonyabb rendszeres havi jövedelemmel rendelkeznek, de későbbi bevételeikből fedezni tudják a maradványértéket, vagy jövedelmük kisebb részét szeretnék rendszeresen hiteltörlesztésre fordítani, és cserébe vállalják a fennmaradó tőketartozás későbbi megfizetését. Amennyiben ezt a futamidő végén az ügyfél mégsem tudná egy összegben visszafizetni, akkor a futamidő módosításával a fennmaradó tőketartozást is részletekben fizetheti meg. A maradványérték maximális arányát mindig a hitelintézetek határozzák meg egyénileg, a piacon jelenleg elérhető legnagyobb maradványérték-hányad a BG Hitel & Lízing 20%-os szintje. A havi terheket tekintve már egy 15%-os maradványérték több mint 4%-os törlesztőrészlet csökkenést jelenthet.

A hitelfelvétel egyszeri költségeinek nagysága

Az ügyfelek szempontjából másik fontos tényezőt az egyszeri költségek jelentik. A hitelintézetek ezen a területen is kínálnak akciós kedvezményeket, az akció keretében elengednek bizonyos díjtételeket. Amennyiben az ügyfél meg akar szabadulni a hitelfelvétellel járó költségektől, akkor a díjak meghitelezése lehet számára megoldás. Ez azt jelenti, hogy az összes felmerülő költséget – folyósítási, értékbecslési, szerződéskötési díj, óvadék, közjegyzői díj – a tőketartozáshoz csatolják és az ügyfél a hitellel együtt fizeti vissza azokat. Ez a lehetőség azoknak jelenthet segítséget, akik rendelkeznek ugyan a havi törlesztőrészlet fizetéséhez szükséges jövedelemmel, de nincs fedezetük az induló költségekre, vagy nem akarják megfizetni azokat. A piacon elsőként megjelent BG Hitel és Lízing díjkedvezmény opciója például a fent említett összes költséget, köztük a közjegyzői díjat is magába foglalja. Jövedelem alapú lakás és szabad felhasználású hitelek esetében havi 700 Ft körüli többletkiadással az ügyfél azonnali kiadása 100.000 forinttal csökkenhet, egy 5 millió forintos hitel esetén. Jövedelem igazolás nélküli lakáshitelek esetén akár 240.000 Ft körüli összeg azonnali megfizetését is el lehet kerülni havi 1.700-1.900 Ft körüli törlesztőrészlet növekedéssel. Az opció további előnye, hogy a díjak nem csökkentik a finanszírozási hányadot, magyarán a felvett hitel összege nem csökken a meghitelezett díjakkal.
Az itt bemutatott lehetőségekkel a hitelt vagy lízinget igénylők havi jövedelmük alakulásához szabhatják törlesztőrészleteiket, és nagyobb pénzügyi szabadságot élvezhetnek a hiteltörlesztés mellett is.