Szellemépületek, elbukott bérlők – Üres, nem üres?

Üresen tátonganak az irodák, túlfejlesztés Budapesten – többször hallhatunk, olvashattunk hasonló véleményeket a fővárosi irodapiaccal kapcsolatban. Kétségtelen, hogy a 12% fölött álló kihasználatlanság relatív magasnak számít a régióban, ám a rendkívűl erős fejlesztői aktivitás mellett egyáltalán nem nevezhető drámainak a helyzet.

Kétségtelenül van azonban jó néhány irodaház, melyek vagy hosszabb ideje üresen állnak vagy feltűnően alacsony kihasználtság mellett üzemelnek.

Miért áll üresen a Kálvin Center? Üres -e egyáltalán az Árpád híd pesti hídfőjénél fekvő Duna Tower? Átlagosan mennyi idő alatt éri el közel teljes kihasználtságát egy irodaház Budapesten? Fantomirodaházak, bedőlt projektek, rémhírek. Górcső alá vettük Budapest kevésbé kihasznált irodaházait.

Mégsem üres a Duna Tower?

Közel 60%-os kihasználtságot ér már el a kevesebb mint fél évvel ezelőtt átadott Duna Tower, tudtuk meg a Reál Management ügyvezető igazgatójától, Csillagh Andrástól. Az Árpád híd pesti hídfőjénél álló kb. 28,000 nm-es irodaházban Csillagh András szerint már több bérlő lehetne, ha rugalmasabbak lennének a bérleti díjak tekintetében. A Duna Tower ugyanis nem olcsó, a potenciális bérlőknek 14-18 eurós bérleti díjjal kell számolniuk. Az épület jelenlegi legnagyobb bérlője az In-Bev élelmiszeripari cég mintegy 7,200 négyzetméterrel, s a Duna Tower-ben bérel irodát többek között az OTP, a Reader’s Digest, a GYSEV Rt., a Huawei, a Kontirex, a Kancellár, Norbi, a bérbeadással megbízott Reál Management és a tulajdonos Magnum Hungária is.

Csillagh András elmondta, hogy a Duna Tower legnagyobb erénye a modern műszaki megoldások és a rugalmasság mellett a dunai panoráma, melyért a bérlők hajlandóak kifizetni a magasabb bérleti díjat. A szakember alapvetően elégedett a jelenlegi kihasználtsággal és várakozásai szerint 2007 végére megtelik az épület bérlőkkel. Nem lát semmi különöset az irodaház kihsználtásgi arányában Vajda Tibor, a Colliers irodabérleti osztály vezetője. Szerinte átlagosan Budapesten egy irodaház átadásakor 20-30%-os kihasználtság jellemző, míg 1 éven belül 80-90%-ot kell elérnie egy irodaháznak. Vajda Tibor 2007 második felében a kihasználatlanság megugrására számít a piacra akkor belépő nagyobb projektek (pl. Váci 33, Aréna Corner) miatt.

Megtelik majd a Kálvin Center is?

Ikonszerű épületnek számít már a Kávin Center, mely már 3 éve áll üresen a város központjában. Az osztrák érdekeltségű Kálvin Center Kft. mostanra megunta a fővállalkozóval való pereskedést és megbízott egy külső céget az időközben szükségessé vált átalakítások elvégzésével és az irodák kiadásával. A megbízott Alfa csoport szerint az első bérlők már februárban költözhetnek kb. 17 eurós bérleti díj mellett. A Magyar Hírlap információi szerint a 8,000 nm-es irodaházban 6,000 nm-t a Volksbank foglalna el.

A Kálvin téri irodaház vesszőfutása 2003-ban kezdődött. Az elkészült irodaház tűzvédelmi megoldásaival a beruházó elégedetlen volt és nem vette át a projektet a fővállalkozó Swietelsky-től. Az ugyancsak osztrák cég így nem fizette ki az alválallkozóit.
Az épület 2003-ban használatba vételi engedélyt kapott, a tulajdonos azonban inkább jogi útra terelte az ügyet és Bécsben pereskedett a fővállalkozóval. A tűzvédelmi előírások időközben meg is változtak, így a Kálvin Center technológiai megoldása valóban korszerűtlenné vált, így a tulajdonos kénytelen lesz megváltoztatni azt.

Üres irodák Budapesten

A belvárosi kihasználatlansági arányt rontja a Centrál Office Buidling, mely a tulajdonoscsere óta sem talált bérlőt a 2. és a 3. emeletre, így a kb. 3,000 nm-es irodaházban közel 1,400 nm-nyi terület vár még bérlőre. Az ING kiköltözése óta üres az Andrássy Palace, mely az ING székházaként szolgált a Dózsa György úti új székház megépülése előtt.

Még nem rendelkezik bérleti szerződéssel a Horizont Park sem, mely a Daróczi úton egy volt ipari terület közepén található. A kb. 4,000 nm-es alapterületű ingatlant 2006. második negyedévében adták át, ám az egyelőre nem túl vonzó környezet miatt nem találnak bérlőt 9.5-12 eurós bérleti díj mellett.

Jó pár éve üresen áll a Lotár Center a Baross utca és a József körút sarkán. A kb. 5,000 nm-es irodaház műszaki okok miatt évekig nem kapott használatba vételi engedélyt, ám jelenleg a Mark Consulting vette át az üresen tátongó irodépület bérbeadását.

Az első három szint üres az Éles Sarok Irodaházban. A Balusztrád épületében közel 3,800 négyzetméterre nem találtak bérlőt a projekt 2005-ös átadása óta. A Lurdy Házban pedig a 3. és a 4. emeleti irodákat nem sikerül huzamosabb ideje kiadni, így a bevásárlóközpont 20,600 nm-es irodaterületéből kb. 5,800 nm áll üresen.