Székházépítés – az irodafejlesztők megmentője – Mennek vagy maradnak?

A gyengélkedő irodafejlesztési piac egyik rövid távú megmentője lehet a build-to-suit típusú székházfejlesztések fellendülése. Az elmúlt hónapok legfontosabb irodapiaci tranzakciói is ilyen értékesítésekhez, megállapodásokhoz, hosszú távú bérleti konstrukciókhoz köthetők. A legnagyobb hazai cégeknek és költségvetési intézményeknek ez a modern székházfejlesztési forma nem kizárólag presztízskérdés lesz, hanem a legtöbb esetben hatékony működésük egyik elemévé is válhat.

Az első fecskék

Bankszékház, biztosítószékház, nagyobb állami vállalatok saját célra történő irodaház-fejlesztése – mindez egyáltalán nem új keletű ötlet. Az utóbbi tíz évben több ilyen központ jellegű irodaház átadásának lehettünk tanúi. A teljesség igénye nélkül most soroljuk csak a legjelentősebb, már megvalósult budapesti székházfejlesztéseket!

Az elsők között költözött modern irodaházba – és néhány hónapon belül költözik újra – a Budapest Bank és négy leányvállalata. A cég közleménye szerint a következő negyedévben várható a költözés a Váci úti GTC Metro irodaházba, ahol 17 ezer négyzetméteren folytatja tovább működését. A következő fejlemény az ING fejlesztésének befejezése volt 2004-ben, amely építészetileg a mai napig az egyik legjelentősebb modern épület a fővárosban. A tavalyi év második felében új otthonra talált a Pannon is, amely Törökbálintra telepítette egyedi technológiai és műszaki megoldásokkal rendelkező és egy újfajta munkakultúrára kialakított központját.

Azóta pedig az üzleti szféra jelentős szereplői közül már több bank és biztosítótársaság is új, modern székházba költözött. Az új székhelyet találók között van a már elkészült épülettel rendelkező Uniqa biztosító, amely a Vital Business Center 18 ezer négyzetméterére települt át, az Erste Bank, amelynek ingatlanalapja meg is vásárolta az Europe Towert az Árpád híd pesti hídfőjénél, ahová a bankcsoport több leányvállalatával együtt költözött be, valamint az utóbbi hónapokban az egyik legfrissebb székházfoglaló, az FHB Bank is új otthonra lelt. A Földhitel- és Jelzálogbank a BIF által fejlesztett Ü48 irodaházban rendezte be új főhadiszállását. Továbbá a Citibank és a Raiffeisen is jelentős területeket bérel a Váci úton, sőt utóbbi toronyház-építési terveket is fontolgat az irodafolyosón, az Árpád híd pesti lábánál.

A tendencia erőteljesnek bizonyul, hiszen az elmúlt időszak két legnagyobb jelentőségű irodapiaci tranzakciója épp két székházfejlesztéshez kötődik. Az egyik az Allianz csoport új központja a WING által fejlesztett K3 irodaházban, a másik pedig a K&H Bank új központi épülete a Millenniumi Városközpontban, a TriGranit fejlesztésében.

Az állam sem áll ma

A magánszféra mellett azonban egyre több állami vállalat is, a hatékonysági szempontok figyelembevételével, modern irodaházakban alakítja ki bázisait. A hátramaradt épületek pedig újabb fejlesztési lehetőséget jelentenek az ingatlanpiac más területei számára. Jó példát jelentenek erre az MTV és a Magyar Posta palota jellegű épületei. Ezek a költözések azonban szinte egyetlen esetben sem mentesek a botránytól, hiszen minden ügyletben közpénzről van szó, mind a költözés, mind a bérleti díjak megfizetése esetén. A nagy állami cégek közül már a MÁV, a Posta és az MTV is modern székházba költözött, és jó esetben ez vár a többi, jelenleg még gazdaságtalanul üzemeltethető épületekben vagy irodaházakban működő állami vállalatokra is. Annyi azonban biztos, hogy ezek az új építésű irodaházak és az esetleges kapcsolódó épületek jóval hatékonyabban és gazdaságosabban üzemeltethetők a jelenlegi alacsonyabb kategóriájú irodaépületekhez vagy bérházakhoz képest.

Most érdemes váltani

A hatékony üzemeltetési feltételek mellett a legfontosabb költözési szempont természetesen a pénzügyi megtérülés. Olyan általános képletet, amely jól mutatja be egy-egy ilyen székház bérlésének vagy fejlesztésének a megtérülését, szinte lehetetlen kidolgozni, hiszen az aktuális állapot és a leendő bérleti vagy adásvételi ügylet minden esetben más és más költségbefolyásoló tényezőket tartalmaz.

Ha az ügyletek általánosítása nem lehetséges is, a piac vizsgálatával levonhatók bizonyos következtetések. A jelenlegi piaci helyzetben a legfontosabb tények közé tartozik, hogy mára az árszintek olyannyira visszaestek, hogy már 2004 mutatóival vetekszenek. A hozamszintek növekedése mellett kiemelkedik a bérleti díjak utóbbi időben bekövetkezett drasztikus csökkenése is, amit a bérbeadók a kereslet visszaesése miatt kénytelenek voltak meglépni. Ebben a piaci környezetben kiváló lehetősége van minden olyan biztos pénzügyi háttérrel rendelkező cégnek egy rövid vagy középtávú megállapodás aláírására, amellyel két-három évre előre a mai nyomott bérleti díjak mellett köthetik le irodahelyüket.

Az egy székházba való költözésnek – akár több különálló egység összevonása ösztönzi ezt, akár egy elavult épületből való kitörés szándéka áll mögötte – másik kardinális pontja a méret. Vagyis a piacon rendelkezésre álló, a hatékony működés alapjait biztosító irodaterület kellő nagysága – amelynek hiányában értelmetlenné válhat az egész költözés. Jó hír a bérlőknek – és kevésbé jó a fejlesztőknek -, hogy a válságnak és a már korábban beindított irodapiaci fejlesztéseknek köszönhetően az utóbbi évek átlagához képest ebből a szempontból is jóval nagyobb a kínálat.

Hogy ugyanakkor székházbérlésre vagy -vételre kerül sor, azt az adott vállalat cégpolitikája is nagyban befolyásolja. A tulajdonszerzést elsősorban azok tartják jó döntésnek, akik eleve rendelkeznek ingatlanbefektetési alappal, így a saját székházukat is be tudják alá vonni. Ezzel szemben léteznek olyan cégek is, akik viszont a nemzetközi cégstratégiát követve szándékosan nem vonják össze külön elhelyezkedő egységeiket.

Cikkünk első részéből kiderült, hogy a székházak jelentős részét vagy bank, vagy biztosítótársaság bérli vagy vásárolja. Ennek elsődleges oka a finanszírozásban keresendő, hiszen ezek a cégek, amelyek eleve minden egyéb fejlesztés finanszírozásában érdekeltek, a saját projektjeiknek egyszerűbben teremtik elő a forrásokat.

A bankoknak a költözés mellett nyilván a meglévő bérlemény megtartását is mérlegelniük kell, a pénzügyi szektor és a budapesti irodapiac sajátos helyzetéből fakadóan azonban a piaci trendeket megfigyelve a költözés felé billen a mérleg nyelve. A budapesti irodapiac a markáns túlkínálat miatt soha nem látott lehetőségeket kínál a költségcsökkentésre, illetve a minőség javítására, kézenfekvő lehet tehát az új bérleménybe költözés a bank számára. A pénzügyi szektort övező bizonytalanság miatt ráadásul a személyi állományban is dinamikus változásokra kell számítanunk az elkövetkező években: a leépítések és a takarékosság miatt valószínűleg a bérleti igény csökkentésével, majd a válság enyhülésével bővüléssel kell számolnunk. Az új bérleti szerződéseknél a bérelt területek nagysága rugalmasan alakítható, ennek pedig komoly számszerűsíthető előnyei vannak.
A lényeget összefoglalva: belátható, hogy az utóbbi egy-két évben olyan piaci helyzet alakult ki, a bérleti díjak csökkenésének és az egyre növekvő irodaterületek üresedésének köszönhetően, amely különösen optimális feltételeket biztosít azoknak, akik most vagy a közeljövőben tervezik költözésüket.

Különleges piaci helyzet

Az irodapiacon előállt piaci helyzet azért számít különlegesnek a nagy alapterületet igénylő cégek számára, mert a már beindított fejlesztésekkel, adott esetben már átadott vagy átadás előtt álló ingatlanokkal rendelkező fejlesztők a pénzügyi válság és az ország meggyengült gazdasági állapota miatt, a bérbe adhatóság beszűkülése után kompromisszumokra és a bérleti díjak csökkentésére kényszerültek.
A jelenlegi irodapiaci környezetben a lehetőség elsősorban a spekulatív piacra fejlesztett irodaházak meg­vásárlásában vagy bérletében van. A mostani nyomott bérleti díjakat már nem sokáig lehet elcsípni, és a válságos időszak végeztével folyamatos csökkenésre számíthatunk a még üresen álló irodaterületek esetében. Ma még találhatunk jó néhány olyan folyamatban lévő, de még át nem adott fejlesztést, ahol egy nagyobb szervezet vagy állami bérlő egybefüggő, az átlagos székház méretének megfelelő 15-20 ezer négyzetméteres területhez tud a korábbinál jobb feltételekkel hozzá­­jutni. Ez azonban folyamatosan változik, hiszen a fejlesztők érdeke azt kívánja, hogy minél gyorsabban és minél nagyobb területet töltsenek fel, és nem feltétlen engedhetik meg maguknak, hogy ölbe tett kézzel várakozzanak a “Nagy Bérlőre”, aki üresedési problémáikat varázsütésre megoldja.

A költözés persze nem egyszerű feladat, főleg nem ekkora méretű szervezetek esetében – a lehetőség már biztosan több igazgatósági ülésen felmerült, mint ahány céget egyáltalán a mostani piaci kínálat ki tudna szolgálni. A költözés elutasításának okai pedig sok esetben a legprózaibbak: nem tökéletes a lokáció, nem felel meg a belső kialakítás, vagy egyszerűen csak a tárgyalások futnak zátonyra. A székházfejlesztési jelenség folytatódása azonban nem lehet kérdéses, a fejlődés és a folyamatosan változó környezet egy bizonyos szakaszában már modern székház nélküli vállalatokat lesz nehezebb találni.