Pezseg az európai lakáspiac

Magyarországon, Németországban és Norvégiában 2005-ben a megelőző évi szinten stabilizálódtak a lakás- és házbérleti díjak, míg például Romániában, Lett- és Törökországban 9-10 százalékkal emelkedtek, az egész kontinens átlagát nézve pedig a 2004-es 2,5-ről 5 százalékra nőtt a bérlet drágulásának üteme – derül ki az Európai Ingatlanközvetítők Tanácsa (CEPI) minap kiadott jelentéséből.

A legtöbb fővárosban havonta és négyzetméterenként 4,5-14 eurót kell fizetni a házak esetében. Sokkal mélyebben kell a zsebbe nyúlni a legdrágább Oslóban, ahol 37,2 euró a díj, míg az ezüstérmes Párizsban 30,5-et, a harmadik helyezett Rómában 25,5-et kell letenni. A lakásoknál, ahol az átlagos havi bérleti díj 7-14 euró négyzetméterenként, 22-vel Róma vezeti a sort, utána Amszterdam jön 18-cal, azután Párizs, Madrid és Oslo következik, egyaránt 17 euróval.

A bérlet mellett az eladásra is kitér az összefoglaló. E szerint egy 150 négyzetméteres házat Dublinban, Madridban és Rómában nem kevesebb, mint 4200 euró/négyzetméter áron lehet eladni. A két hálószobás lakások csoportját Párizs vezeti; a francia fővárosban átlagosan 5500 euró/négyzetméter áron lehet vevőt találni ezekre az ingatlanokra, ez Madridban 5000, Dublinban 4300 euró.

Elemzők az évek óta folyamatos lakóingatlan-drágulással kapcsolatban arra utalnak, hogy a leghosszabb ideje (35 éve) tartó és földrajzilag a legkiterjedtebb növekedési hullám tanúi vagyunk a világ lakáspiacán. Európa nagy része, az Egyesült Államok és Ausztrália is hihetetlen ütemben fejlődik, kitartóan emelkednek az árak, és egyre nagyobb azoknak az aránya, akik hitelekből építkeznek, illetve vásárolnak új vagy használt otthont.

A minket közelebbről érdeklő és érintő brit, francia és spanyol piacon 10-15 éve ellenállhatatlanul nőnek a lakásárak, hiába voltak kisebb-nagyobb kamatemelések a túlfűtöttség mérséklésére. A világ legjobban futó gazdaságaiban már több mint kétszer olyan hosszú a lakáspiac kitartó fejlődése, mint annak idején Norvégiában, Svédországban, Hollandiában vagy az Egyesült Államokban volt. A közgazdászok egyelőre nem tudják eldönteni, hogy valóban egy példa nélküli sorozatról van-e szó, vagy arról, hogy a drágulás nem más, mint egy korábbinál magasabban stabilizálódó árszinthez való igazodás.

Nagyon sok indokot találtak ugyanakkor, ami egyenként is, de együttesen feltétlenül hozzásegít a lakóingatlanok folyamatos felértékelődéséhez. Az egyik leggyakrabban emlegetett ok az, hogy Európa-szerte, de különösen Nagy-Britanniában nagyon szigorú földhasználati korlátozások vannak életben. Ezekkel megakadályozhatják, hogy a kínálati oldal gyorsan utolérje a keresletit, ha az utóbbi jelentősen meghaladná azt, s ennek az az eredménye, hogy a magas kereslet magasan tartja az árakat is – derül ki az OECD friss összefoglalójából.

Igen látványos fejlődésen megy keresztül az ingatlanfinanszírozási ágazat, ráadásul az EU-hoz nemrég csatlakozott országokban több tízmillió potenciális ügyféllel bővül a különböző, egyre olcsóbb banki forrásokat használók aránya, akik megint csak a keresletet duzzasztják – emlékeztet a tanulmány, amelyből a Financial Times idézett. Szintén fontos tényező, hogy évtizedek óta csökken a háztartások átlagos mérete, egyre több az egyszemélyes háztartás, miközben növekszik a 30 év alatti lakástulajdonosok vagy lakásbérlők aránya, s ez a fejlesztőket is a kisebb lakások építése felé hajtja. A most felsorolt tényezők ráadásul egy igen erőteljes általános európai és amerikai gazdasági növekedés közepette hatnak, megint csak a költésre és nem a takarékosságra ösztönözve a fogyasztókat. Aztán itt vannak a lakáspiacon befektetési céllal megjelenő magánszemélyek, akik az egymás alá kínáló európai bankok hiteleivel – főleg a mediterrán országokban és újabban Közép-Európában is – ezrével vásárolják a lakásokat, nyaralókat.

Az EU-ba készülő Bulgária fővárosában sok az olyan önkormányzati tulajdon, amelyet csak néhány éven belül lehet megváltani. Bécsben és Londonban pedig jellemzőbb a lakások bérlése, mint eladása, s a hirdetésekben is kétféle pénzösszeg szerepel: eladási irányár, valamint bérleti díj. Hiszen míg nálunk a lakások kb. 93 százaléka van magántulajdonban, addig tőlünk nyugatra ez az arány jellemzően 50-60 százalék körül alakul – emlékeztet az Otthon Centrum elemzője.

Az utóbbi időben a Bécsi kertvárosokban is felszöktek az árak

A Bécsben értékesítendő lakások jellemzően nagyon jó állapotban vannak. A Ringen – a belvárost körülvevő útgyűrűn – belüli kerületek kínálata jellemzően presztízsingatlanokat tartalmaz. Itt a régi, de többnyire jól karbantartott nagypolgári épületekben általában hatalmas méretű (főleg 100 és 200 négyzetméter közötti) lakásokat árulnak. Előfordul a Budapesten is egyre népszerűbb tetőtér-beépítés, amely egészen új külsőt kölcsönöz a klasszikus belvárosi tömbök tetőzetének. Ezen a területen az átlagos négyzetméterárak egymillió forint fölött vannak, és gyakran meghaladják a kétmilliós határt is.

A lakások ára legtöbbször csak kilenc számjeggyel írható le. Egy igen kicsi, 40 négyzetméteres tipikus első lakást ugyanakkor már hatévi nemzeti átlagkeresetből (kb. 630 ezer forint/hó) meg lehet vásárolni. A tágabb belvárosban már jóval alacsonyabb, 600-700 ezer forintos négyzetméterárak a jellemzőek.

A kertvárosban megint kicsit felszöknek a fajlagos árak – itt megint csak egymillió forint/négyzetméter az átlag. A ritka, 1960-70-es évjáratú, telepszerű beépítésű házakban – itt persze nem a nálunk elterjedt, alacsony presztízsű paneltelepekre kell gondolni – 400-500 ezer forint a jellemző négyzetméterár, s egy 90 négyzetméteres lakásért itt is csak öt-hat évnyi bruttó bért kell félrerakni.