Otthon Centrum Lakáspiaci Monitor 2010/1

Több jel is arra mutat, hogy idén kibillen a mélypontról a lakáspiac, a szegmens megerősödése, jövőbeli teljesítménye, a kereslet újrateremtése azonban nagymértékben függ az új kormány 2011-ben elindítani tervezett otthonteremtési programjától – véli az Otthon Centrum.

„A 2011-es lakáspiaci teljesítmény nagyban függ az új kormány lakásprogramjától, illetve annak a piaci forgalomra gyakorolt hatásától. Az esetleg újra csökkenésnek induló kereslet csökkenő árakhoz, a fizetési problémával küszködő adósok „beragadásához”, a bankrendszer kockázati költségének növekedéséhez, valamint az ingatlaniparág gazdasági teljesítményének csökkenéséhez vezethet. Sokat lendíthet a keresleten a személyi jövedelemadó jövőre beharangozott csökkentése; így a háztartásoknál maradó szabad pénzekből, amelyek egy része lakáshitel-törlesztésre lesz fordítható, több irányulhat a lakáspiac felé. Az SZJA csökkenés és a gazdaság növekedési pályára állítása a jövőbe vetett hitre, és a fogyasztói hangulatra is pozitív hatással lehet majd, mely kiemelkedően fontos mozgatórugója a lakáspiacnak” – hangsúlyozta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Lakásépítések

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2010 első félévében alig 9 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt és kevesebb, mint 10 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt. A használatba vett lakások száma 34, az új engedélyeké 41 százalékkal alacsonyabb, mint 2009 első félévében volt. A használatba vett lakások száma (ami 2008 és 2009 között még növekedett) az idei első negyedévben 26, a másodikban 41 százalékkal csökkent. 2010 első hat hónapjában hozzávetőlegesen annyi lakást vettek használatba, mint a 2000-es évek elején, az építési konjunktúra élénkülése előtt. Az Otthon Centrum 2010-ben 20 ezer körülire becsüli országosan az átadott lakások számát.

A legnagyobb lakásépítő továbbra is a főváros, ahol az év első felében a használatba vett lakások száma ugyan 38 százalékkal csökkent, de országos részaránya így is 30 százalék (a közép-magyarországi régióban épült egyébként a lakások 55% százaléka). A jelentősebb építtetői csoportok részesedése azonos mértékben apadt, így – 2009 első félévéhez hasonlóan – országosan körülbelül fele-fele arányt képviselt a lakosság és a vállalkozások csoportja, míg önkormányzati lakás mindössze 14 épült (0,2%). Budapesten a vállalkozói építés részaránya minimálisan, 79%-ra nőtt.

Építési és használatba vételi engedélyek száma félévente

A lakásépítések számának átlagosan egyharmados visszaesése a régiók többségére érvényes. Ettől eltér a közép-dunántúli és észak-magyarországi régió, ahol a csökkenés mértéke csak egyötödnyi, az alföldi régiókban viszont a használatba vett lakások száma csaknem megfeleződött. Az előző év azonos időszakához képest az új engedélyek száma Közép- és Nyugat-Dunántúlon, valamint Észak-Alföldön csaknem egyharmadára esett vissza. A fővárosban a kiadott építési engedélyek száma az első félévben – az első negyedévi emelkedésnek köszönhetően – 4200 körül stagnált, de a második negyedévben már itt is 30 százalékos csökkenés mutatkozott.

A vállalkozói építés arányának stagnálása, illetve budapesti növekedése ellenére az épített lakások átlagos alapterülete a fővárosban 5 m2-rel (71,5-re), országosan pedig 3 m2-rel (92,3-ra) nőtt 2009 első félévéhez viszonyítva.

Újépítésű lakások piaca

„Felmérésünk szerint, 2010 első félévében Budapesten mintegy ezer újépítésű társasházi lakás talált gazdára. Ugyanez az adat 2009 első félévében – amikor is a júliusban bevezetett áfaemelés miatt a tavaszi hónapok látványos keresletélénkülést hoztak – 1090 volt. Az áfaemelés negatív hatását pedig a második félévi 520 eladás mutatta látványosan. Az, hogy előrehozott vásárlások nélkül, „normális” piaci menetben az idei év eddig szinte hozta a 0tavalyi piaci felszívást, reményre ad okot az év egészének teljesítményét illetően.” – mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Az év eleji 3800-hoz képest 3400-ra csökkent az átadott, de eladatlan lakáskészlet a fővárosban. Ennek alapja egyrészt az utánpótlás hiánya, másrészt pedig, hogy a kereslet döntő része már átadott, vagy átadáshoz közeli lakásokra irányul. A beruházók nehéz helyzetét jelzi emellett, hogy a fővárosban számos, már építés alatt álló beruházás értékesítését állították le. Nagyrészt emiatt csökkent az építés alatt álló eladatlan készlet a januári 3000-ről a félév végére 1900-ra. Év közepén tehát összesen 5300 lakásból választhatott az, aki fővárosi új ingatlant keres.

Az Otthon Centrum előzetes, évközi adatai szerint Budapesten idén várhatóan 4000 alatt alakul az átadott társasházi lakások száma, ami a tavalyi 8300 után mintegy 50%-os csökkenést vetít előre. A családi házak építésben sem várható ennél kisebb visszaesés.

„Az eladatlan készlet felszívódását a piaci egyensúly oldaláról pozitív tendenciaként értékelhetjük, e mögött a vevők induló projektekkel szembeni bizalmatlansága, a beruházók magas építési kockázata, és általában a hitellehetőségek beszűkülése áll. Ha megfontoljuk, hogy egy új lakás bekerülési költségének becslések szerint több mint 40%-a adókon, járulékokon és a foglalkoztatás növelésével az elmaradó szociális és munkanélküliségi kiadásokon keresztül visszafolyik az államkasszába, a kereslet élénkítése egyértelmű célként fogalmazódik meg” – emelte ki Kühne Kata.

Az újlakás-piac mélypontról való kilábalásának gyorsításához az Otthon Centrum szerint az új kormány otthonteremtési programjának eddig megjelent elemein túl további, részben a lakásvásárlók, részben a lakásépítők helyzetének javítását szolgáló intézkedésekre lenne szükség:
 

Használt lakások piaca

„Az első félév értékesítési tapasztalatai alapján tartjuk év eleji előrejelzésünket, miszerint a tavalyi bő egyharmados összpiaci forgalmi visszaesés után 2010-ben minimális, néhány százalékos bővülésre számítunk a lakáspiacon” – mondta Valkó Dávid.

A válság eddigi két éve alatti keresletcsökkenés differenciáltan érintette a részpiacokat. Átlagtól elmaradó (20% körüli) a visszaesés a hitellehetőségek szűkülése által kevésbé érintett vevőkörrel jellemezhető budai kerületek, illetve a budai oldali agglomerációs területek, illetve néhány vidéki város esetében. A forgalmi visszaesés területileg eltérő mértéke elsősorban az általános gazdasági helyzettel, a lakáskeresők fizetőképességével, megtakarításaival, a bankok hitelezési hajlandóságával, valamint az ingatlanállománnyal függ össze.

Nem csak a kereslet volumene csökkent jelentősen, de a piacon maradt lakásvásárlók finanszírozási arányai is nagymértékben átalakultak. Míg 2008-ban országosan 30% körüli (ezen belül a budai kerületekben 50, de kevésbé fejlett városokban csak 5-10%) volt azok aránya, akik vagy már meglévő hitel fedezetcseréjével, vagy teljes egészében készpénzből vettek lakást, addig idén az arányuk már eléri a 70%-ot. A regionális eltérések megmaradtak; a II. és XII. kerületben, illetve a Balatonnál 90%, ugyanakkor például a kelet-pesti agglomerációban csak 45-50%-ot tesznek ki a készpénzes vevők. A különbség egyrészt a befektetési célú vásárlók arányából, a vevői kör összetételéből, illetve a település vagy terület banki kockázati besorolásából, így a hitelhez jutás lehetőségéből adódik.

A táblázat az Otthon Centrum havi tranzakciói alapján mutatja az elmúlt két év átlagárait különböző kategóriákban. A havi elmozdulásokat átlagolva azt kapjuk, hogy hónapról hónapra -0,2 és -0,9% közötti átlagos csökkenés volt látható a vizsgált időszakban; a legkisebb mértékű (két év alatt 5% körüli) a budapesti téglalakások, míg a legjelentősebb (20% feletti) a vidéki panellakások esetében.     

A leginkább válságálló ingatlanok nominál értékben tartják a 2008-as árukat. Jellemző, hogy városi környezetben a központhoz közeli, kisebb lakások bizonyulnak a legjobb befektetésnek, egy külön kategóriát pedig a csekély kínálatú, ritka, kuriózum termékek képeznek; ilyenek például a jó fekvésű telkek, magas nívójú családi házak, vagy egy-egy területen ritkának számító új vagy újszerű ingatlanok. Összességében elmondható, hogy a befektetési céllal vásárlóknak, illetve azoknak, akik eddig a legkedvezőbb árszintre vártak, nem érdemes tovább késlekedniük a lakáskereséssel.
 

Építési / fejlesztési telkek piaca

A fejlesztési telkek piacán továbbra is a kivárás uralkodik. Míg az eladók a piac fellendülésére, és ezzel az árak emelkedésére várnak, a potenciális vevők pedig további árcsökkenés reményében halogatják a vásárlást. A kétféle árelképzelés miatt a telekpiacon továbbra is alig van tranzakció. A kínálatban egyre több felszámolás alatt lévő ingatlan jelenik meg. A bankok, ameddig lehet, bíznak a tulajdonosi értékesítésben, ám végül legtöbbször hozzájuk, vagy a felszámolóhoz kerülnek a vevői oldalról még mindig drágának tartott ingatlanok.

A kereslet beindulását gátolja emellett, hogy a fejlesztők bővelkednek tartalékterületekben, így új telek keresését többnyire konkrét – és ezáltal ritka – fejlesztési ötlet előzi meg. Tipikus válságreakció a projektméretek csökkenése, így lakásfejlesztéseknél inkább a kis társasházak építésére alkalmas telkek keresettek. A prémiumterületek az átlagnál keresettebbek. Ennek fő oka, hogy az itteni (főleg budai) lakáskeresők hitellehetőségei nem szűkültek drasztikusan, vagy eleve teljesen készpénzes vásárlók. Ugyanezen okból a családi házas telkek piaca is a budai zöldövezetben működik a legkisebb zökkenőkkel, s az árcsökkenés is itt volt a legkisebb, hiszen a tulajdonosok is ritkán vannak eladási kényszerben.

Ezzel szemben, a pesti belvárosban szinte teljesen leállt a fejlesztési telkek piaca. A vevők és eladók árelvárásai is itt esnek legtávolabb egymástól. Talán még a végfelhasználók generálnak minimális keresletet, akik irodát, cégközpontot építenének, üres telkek hiányában egyre többször meglévő épületek átalakításával. Az irodafejlesztők dolgát az amúgy keresett Bel-Budán az – üres telkek híján – nagy potenciált rejtő műemléki épületek modern követelményeknek megfelelő átalakítási nehézségei jelentik.     

A piaci helyzet továbbra is megnehezíti a tényleges telekértékek meghatározását. Bizonyos területeken (pl. tömegpiac) nincs is adásvétel, illetve az irányár jelentősen eltér a tényleges piacitól, így a táblázat árai esetenként csak „elméletiek”.

Kevés az aktív külföldi beruházó jelenleg a fővárosi piacon. A nyugat-európaiak szinte teljesen eltűntek, így az elmúlt 2-3 évben megjelent távol-keleti és arab cégek kerültek többségbe. Ők elsősorban kereskedelmi és ipari fejlesztésre alkalmas területeket keresnek. Az ilyen típusú ingatlanoknál viszont a magas vevői hozamelvárások gátolják az adásvételeket.