Nincsenek csodák: jó helyszín és magas műszaki tartalom kell a sikerhez

Állítja Zeley Csaba, a Convergen Central Europe (ConvergenCE) vagyonkezelési igazgatója. Ők fejlesztették a DVM GROUP-pal közösen az Eiffel Tér Irodaházat, amely a FIABCI Prix d’Excellence – Nemzetközi Ingatlanfejlesztési Nívódíj Pályázaton – irodaház kategóriában második díjat nyert.

Az elmúlt hónapokban megjelent kritikák dicsérik az épületet. A nemzetközi pályázatot megelőző hazai versenyen elnyerték az irodahaz.info különdíját is, amihez ezúton is gratulálunk. Miben tud ez a ház többet, mint a versenytársak?

Az Eiffel Irodaház megítélése építészetileg szubjektív, de műszaki tartalmával, illetve a mellettünk elhelyezkedő tér kialakításával kapcsolatban konszenzusos vélemény alakult ki. Az ingatlanfejlesztés sikerének három legfontosabb feltétele az elhelyezkedés, az elhelyezkedés és megint csak az elhelyezkedés. Itt, a lüktető Nagykörút mellett, tömegközlekedési csomópontban, a metró és a Nyugati Pályaudvar szomszédságában egyik potenciális bérlőnek sem kell magyarázni, hogy miért vagyunk jó helyen. Az autóval érkezőket 360 férőhelyes mélygarázs várja, amelynek egyik szintje vendégparkoló, vagyis bárki számára nyitott. Erre a helyszínre építettünk egy olyan magas műszaki tartalmú házat, amely többet tud, mint a jelenlegi piaci kínálat túlnyomó része.

Említene néhány konkrétumot?

A hazai irodaházak tervezőinek nagy többsége még nem fordít elegendő energiát arra, hogy megfelelő mennyiségű friss levegőt áramoltassanak be. Mi úgy számoltunk, hogy egy dolgozóra 10 m2 hasznos terület jut. A fan coil rendszert úgy méreteztük, hogy óránként és személyenként 50 m3 friss levegőt juttatunk el minden munkaállomásra. Kártyával védett biciklitárolót és zuhanyozót is kialakítottunk, ezzel is támogatva a zöld gondolatot. Ahol az lehetséges volt, újrahasznosított anyagokat használtunk. Olyan apróságokra is figyeltünk, hogy a mozgásérzékelők automatikusan lekapcsolják a világítást ott, ahol nem dolgozik senki. Az 5-6. emeletről nyíló panoráma – nem én mondom, hanem a vendégeim és a bérlőim – lenyűgöző: a budai oldal és a teljes pesti belváros előttünk van, ráadásul egy olyan perspektívában, mintha valami óriási játékos kéz eltologatta volna a tereptárgyakat. Nem ott vannak a hegyek és az épületek, ahol „lenniük kellene”. Túlzás nélkül mondom, nem lehet vele betelni. Egyszóval olyan minőséget teremtettünk, amit a legigényesebb bérlők várnak el.

Tehát drágák?

Mi vagyunk a legdrágább új építésű irodaház Budapesten. Ezzel együtt, egy évvel a használatbavételi engedély kézhezvétele, vagyis tavaly március óta elértük a 90 %-os bérbeadottsági szintet. Ez 18 ezer m2 iroda, illetve 6 ezer m2 étterem és üzlet esetén kifejezetten jó érték.

Mivel győzte meg a potenciális bérlőket?

Az említett műszaki tartalom mellett azzal, hogy a három lépcsőházas épület hatékonyan üzemeltethető: A vezető tervező Finta és Társai Építész Stúdióval (Fekete Antal, Kulcsár Zoltán) együttműködve úgy alakítottuk ki a szinteket, hogy az egyterű irodákat preferáló shared service centerek éppúgy megtalálják a számításukat, mint az osztott tereket kedvelők. Az Eiffel Irodaház BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) regisztrált, amit egyelőre inkább a külföldi bérlőink értékelnek. A BREEAM-et olyan épületek kaphatják meg, melyek környezetbarát megoldásokat alkalmaznak: mérséklik a negatív környezeti hatásokat, csökkentik az épület energia- és vízfogyasztását, tekintettel vannak és a zöld környezet kialakítására, a munka- és életkörülmények javítására.

Ezért invesztáltak másfél millió eurót egy közparkba?

A belváros szívében egy méltatlanul elhanyagolt, jobb sorsra érdemes parkoló mellett kezdtünk el építkezni. Azzal, hogy egy karbantartott, közcélra megnyitott parkot alakítottunk ki, nem csak a bérlőinknek akartunk kedveskedni, de a közjót is szerettük volna szolgálni. Jó időben sokan itt piknikeznek, találkozót beszélnek meg ide, vagy csak egyszerűen élvezik a zöld környezetet és a napsütést. A park szabályait – tilos az alkoholfogyasztás, kutyák bevitele, a grafiti, a bicikli – saját biztonsági embereinkkel tartatjuk be.

10 százaléknyi terület még üres a házban. A FIABCI díj segít az értékesítésben?

Ettől önmagában nem lett több bérlőnk, az elismerés direkt hozadéka kicsi. Ugyanakkor büszkék vagyunk rá, presztízsértéke van, és visszaigazolás arra vonatkozóan, hogy jó nyomon járunk, amikor a közeljövő fejlesztéseit tervezzük.

Mennyire érzi válságtűrőnek az Eiffel házat?

Talán nem hangzik szerénytelennek, de egy ennél nagyobb válságot is kibírnánk. Egy jó helyszínen lévő és jó minőségű épületre mindig van kereslet. Azok a házak vannak most bajban, amelyek a korábbi irracionális felfutás időszakában épültek, de sem a helyszínválasztás nem volt szerencsés – délbudai, tömegközlekedéssel szinte elérhetetlen irodákra gondolok -, sem az épületek belső kialakítása, műszaki tartalma nem megfelelő.

Rozsnyai Gábor