Mi a helyzet a lakáspiacon? – Álom és valóság

Kiemelt szempont lett a minőség a lakóingatlan-fejlesztésekben, olyannyira, hogy ma már sok vevő műszaki szakértő kíséretében megy átvenni a lakását. Ügyelniük kell a beruházóknak a beépített anyagokra és a kivitelezésre is az éles piaci versenyben. Érdekesség, hogy megszaporodtak a projektek a Balaton partján.

Budapest-szerte építkezések zajlanak, szinte akármerre jár az ember, munkagépekkel találkozik. Hol kisebb, hol nagyobb házak épülnek, egy biztos: amibe belekezdtek a fejlesztők, azt be is fejezik, újabb és újabb lakások százait dobva a piacra. A beruházóknak tehát érdemes alaposan körbenézniük, hogy olyan telekre bukkanjanak, amely biztosan megfelel majd az egyre kifinomultabb vevői igényeknek. Szakemberek szerint az új lakások piacán tapasztalható túlkínálatra tekintettel a kedvező árú, jó elhelyezkedésű, barátságos környezettel rendelkező és valamilyen egyedi ötletet nyújtó beruházásoknak van a legnagyobb esélyük a sikerre. Arra, hogy ne kelljen még hónapokkal az átadás után is azt bizonygatni a vevőjelölteknek, hogy érdemes azt a helyet és lakást választaniuk.

“A fejlesztők részéről ugyanakkor egyáltalán nem érzékelhető visszafogottság, annak ellenére sem, hogy a készülő és az elkészült lakásokat egyaránt nehéz eladni” – szögezte le Beák Attila. A Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője szerint ezzel együtt egyre kijjebb tolódnak a belvárosi beruházások, és a zöldövezetet is mind inkább potenciális fejlesztési területként tartják számon a projektjüknek helyet kereső vállalkozások. Ami korábban tabu volt, ma már nem az. Így megszaporodtak például a Duna-parti építkezések is, de más, korábban elkerült környékeken is hozzákezdtek a fejlesztésekhez. Figyelemre méltó, hogy egyre több helyütt bukkannak fel új építésű ingatlanok a Balaton partján is, ami világos jele annak, hogy a fejlesztők ma már bíznak a magyar tenger varázsában és vonzerejében. Úgy tűnik, igazolódik a várakozásuk, hiszen az épülő otthonok előbb-utóbb el is kelnek. A dinamikus építkezések lendületet adtak a Balaton-parti ingatlanpiacnak is – bár, kizárólag az új építésű kategóriában. Beák saját tapasztalataira utalva elmondta: Zamárdiban épülő 70 lakásos apartmanházuk fele részben már gazdára talált, ami az elmúlt évek balatoni tendenciáinak fényében jó eredménynek számít. De nemcsak itt, hanem többek között Siófokon, Balatonfüreden vagy éppen Keszthelyen is talál magának megfelelő ingatlant, aki néhány hónapot itt szeretne tölteni, vagy állandó lakóhelyét váltaná fel egy másikkal.

A túlkínálat országszerte rányomja bélyegét az ingatlanpiacra, és ez nem kizárólag a hosszadalmasabb értékesítésben mérhető. A következmények közé sorolható az is, hogy műszakilag javult a projektek színvonala. A fejlesztők látják, hogy könnyebben meg tudják győzni a potenciális vásárlókat, ha a korábbinál jobban ügyelnek a kivitelezésre, illetve az anyagok kiválasztására – sorolta az ingatlaniroda vezetője. Bizonyos esetekben – a projekt pozicionálásának megfelelő minőségben – a beépített berendezések mennyiségét is növelik. Mindenesetre túlzás lenne középkategóriás ingatlantól luxusszínvonalú eszközöket várni, de ezekre nincs is szükség.

A minőség fontos szempont lett a fejlesztések tervezése és megvalósítása során Murányi Ákos szerint is. A Duna House vezető elemzője elmondta: ma már sok vevő műszaki szakértővel együtt érkezik a lakást átvenni, és az illető részletesen ellenőrzi az elkészült ingatlant. Változás a korábbi évekhez képest, hogy népszerűségüket vesztették a hosszú időn át oly vonzó többletszolgáltatások, és – magas fenntartásuk kiadásai miatt – ma már kevésbé csábítják a vásárlókat az irdatlan közös költséget eredményező pluszok, így az uszoda, a szauna vagy éppen a konditerem.

Nincs könnyű helyzetben az a beruházó, amely rossz közlekedésű vagy nagyon forgalmas főút mellett szeretne lakásokat értékesíteni, mert aki teheti, menekül ezektől. A vevők jó része ma már elvárja a megfelelő infrastruktúrát, és rendkívüli mértékben rontja az eladás esélyeit, ha csak kilométerekre van élelmiszerbolt, óvoda vagy iskola. Nem árt szem előtt tartani azt sem, hogy a lakásvásárlást komolyan fontolgatók mostanában jóval tájékozottabbak, több beruházást összehasonlítanak, mielőtt döntenének, tisztában vannak tehát a konkurens beruházások áraival, minőségével is.

A legkedveltebb területek listáját továbbra is ugyanazok a kerületek vezetik, amelyek korábban is a legnépszerűbbek voltak. Budán sok fejlesztés készült el, és van most is folyamatban a XI. és a III. kerületben. Ennek magyarázata, hogy ezek a városrészek a vásárlók körében különösen népszerűek, hiszen errefelé elérhető árakkal találkoznak, ami a budai oldalon nem mindig jellemző. Újbuda tehát közlekedési kapcsolatain kívül azért is közkedvelt, mert a pesti oldal négyzetméterárainál alig többért is kínálnak lakásokat. A Duna jobb partjának exkluzívabb területein inkább kisebb lakásszámú projektek találhatók, legyen szó az I., a II. vagy éppen a XII. kerületről, hiszen ezeket a magasabb árakat megfizetni képes vevőkörnek kívánják értékesíteni.

A pesti oldalon változatlanul a XIII. és XIV. kerület viszi el a pálmát, ami egyfelől a városközponthoz közeli elhelyezkedésükkel magyarázható, másfelől a versenyképes árakkal – igaz, egyik kerület sem tartozik a legolcsóbbak közé a fővárosi piacon. Murányi szerint van fantázia a IX. kerületben is, ahol a folyamatosan megújuló környezet és az ugyancsak kedvező árak ösztönöznek sokakat arra, hogy ide költözzenek. Még mindig viszonylag alacsony áron elérhetőek a megújulás előtt és alatt álló VIII. kerület projektjeiben épített lakások, és ettől a városrésztől szinte mindenki azt várja, hogy a Corvin-Szigony projekt elkészülte után számottevően felértékelődnek az ingatlanok. Ezen a környéken rengeteg a fejlesztés, a fővárost ismerő vevők itt akár utcanév szerint is válogatnak. Ez egyébként meglepő eredménnyel járhat, hiszen a jelenlegi helyzetben kétsaroknyi távolság olykor egészen különböző környezetet jelent errefelé. A Józsefvárosban a nem rehabilitált területek még kevéssé keresettek, de a vonzó négyzetméterárak miatt az itt épülő projektekben ugyancsak jól halad az értékesítés. Ha nem is ennyire olcsóak a kőbányai ingatlanok, a kedvező árak csalogatják a vevőket a X. kerületbe is, ahol a vásárlók érdeklődése miatt érdemes körbenézniük a fejlesztőknek, már csak azért is, mert a jó tömegközlekedési lehetőségek rendkívül keresetté tehetnek egy itteni beruházást. A XVI. és XVII. kerület lakópark nevet viselő beruházásait főként a családosok kedvelik, mégpedig egyre jobban.

Az elhelyezkedés és a tömegközlekedési lehetőségek nemcsak az irodapiacon meghatározóak, hanem mind inkább jelentőssé válnak a lakóingatlanok esetében is. Újabban az új lakást keresők egyik elsődleges szempontjává vált, hogy az adott társasház vagy lakópark jó közlekedéssel rendelkezik-e. A leginkább az vált ki tetszést a vevőjelöltekből, ha zöld, parkszerű környezet is tartozik hozzá. Éppen ezért nehezebben értékesíthetők azok a beruházások, amelyek ugyan jó levegőjű, szép zöld környezetben épültek, de busztól, villamostól távol. A külsőbb kerületek esetén egyre több vevő figyel arra is, hogy autóval vagy tömegközlekedéssel mennyi idő alatt tudnak beérni a munkahelyükre. Ezért aztán a reggelente és délutánonként rendszeresen túlzsúfolt főutak környékén található beruházások hátrányban vannak konkurenseikkel szemben, bár el kell ismerni, hogy ezt kompenzálhatja a fejlesztés más előnyös tulajdonsága. Továbbra is keresettek a metróvonalak, a fő villamos- és autóbuszjáratok vonzáskörzetében épülő beruházások. Más a helyzet Budán: a Dunának ezen az oldalán kevésbé számít a tömegközlekedés, fontosabb a jó kilátás és az elhelyezkedés.

Érdekes, hogy a fővároson belül akár egy-két utcányi különbség is gyökeresen eltérő keresletet és árakat eredményezhet. Erre jó példa a VI. kerület, ahol az Andrássy út és a környező utcák között akár négyzetméterenként 200 ezer Ft is lehet a különbség, holott a házak csak pár percre vannak egymástól. Bár az árak a főváros egyes pontjain rendkívül eltérőek lehetnek, és annak, aki nem ragaszkodik egy bizonyos helyhez, valamint megelégszik egy átlagos újépítésű lakással, jellemzően 270-330 ezer Ft közötti összeget kell letennie az asztalra négyzetméterenként.

Figyelemre méltó tendencia, hogy egyre inkább a kevés lakást magukba foglaló társasházakat részesítik előnyben. Ha a család vagy a pár anyagi lehetőségei megengedik, biztosan ilyet választanak, amire ma már lehetőség is jócskán van, hiszen bőséges a kínálat a kategóriában. Természetesen a kisebb és jobb lakás magasabb négyzetméterárral jár együtt: egy ilyen otthonért akár négyzetméterenként 400-600 ezer Ft-ot is elkérhet a fejlesztő. Miközben a budai exkluzív kerületekben elsősorban az ilyen kis lakásszámú fejlesztések iránt van kereslet, addig Dél-Budán és Óbudán szép számmal akadnak több száz lakásos projektek is, s így van ez a pesti oldalon is.

Ha jó az árképzés, akkor mindkettő eladható, ugyanakkor a vevők előszeretettel teszik le voksukat a kisebb beruházások mellett. Az emberek felismerték, hogy egy 200-300 lakásos komplexumban óhatatlanul nagyobb az esélye a lakók közötti súrlódásnak, és kedvezőtlen tapasztalat, hogy néhány elkészült beruházás már-már lakótelepire sikerült. Ez esetben sokat javíthat a helyzeten, ha a beruházó gondol közös parkra, játszótérre is, és a tervezés során figyelembe veszik, hogy az erkélyre lehetőleg ne lehessen több tucat másik lakásból is belátni.

A legtöbben – főként a magas árak miatt – lemondanak arról, hogy négy-hatlakásos házban keressenek maguknak otthont, bár felismerték a lakásszám fontosságát. Ezért különösen kedveltek a 30-40 családnak otthont adó projektek. Korábban az alacsony árak miatt slágernek számítottak a garzonlakások, de a vásárlók rájöttek, hogy ezek meglehetősen szűk életteret biztosítanak. Egy lakónak megfelelnek, de családot alapítani nehéz bennük. Így mára eltolódott a kereslet a másfél, illetve az egy plusz két félszobás lakások irányába, de gyarapszik azok száma is, akik a nagyobb alapterületű, 60-70 négyzetméteres lakások iránt érdeklődnek.