Mennyit buksz a lakásodon a vétel után?

Manapság gyakorta hallható, hogy míg az új lakások négyzetméterárai folyamatosan emelkednek, addig a használt lakások piacán stagnálás várható, és akár enyhe visszaesés is bekövetkezhet. Jogosan merül fel a kérdés a befektetni vágyóban: vajon az ő általa megvásárolt új lakás az adásvétel után átkerül-e a stagnálást mutató használtlakás-piacra. A következőkben az új lakás versus használt lakás témakört járjuk körül.

Az Otthon Centrum és a Duna House vezető elemzőit, Valkó Dávidot és Murányi Ákost kérdeztük meg az új lakás-használt lakás kérdéskörrel kapcsolatban. Mielőtt azonban belemélyednénk az ingatlanpiac elemzések és tapasztalatok világába, ismerkedjünk közelebbről azzal, amit törvény betűi mondanak.

Mitől új az új ingatlan?

Újnak azon ingatlanok számítanak, amelyeket közvetlenül a beruházótól vagy az építtetőtől vásárol meg valaki. A legegyszerűbb eset, ha közvetlenül az ingatlanfejlesztőtől vesszük meg az ingatlant, azonban nem árt tudni, hogy az ingatlan abban az esetben is újnak számít, ha valaki családi házat építtet, ám azt még beköltözés előtt továbbértékesíti.

Újlakás kontra használt lakás

Az új-használt kérdés leginkább az igénybe vehető állami támogatások, a bankhitelek és az illetékfizetés esetében játszik jelentős szerepet. Az állami támogatással együtt igényelhető bankhitelek más-más limitek vonatkoznak az új, illetve a használt lakásokra. Míg a Fészekrakó programban az új lakásokra vonatkozó maximum Budapesten 15 millió forint, addig ugyanez az érték a használt lakások esetén már csupán 12 millió forint.

A másik fontos különbséget az illetékfizetéssel kapcsolatban tapasztalhatjuk: újlakás-vásárlása esetén ugyanis az illeték kedvezményesebb mértékű: 15 milliós értékhatárig a lakás illetékmentes, 15 és 30 millió forint között pedig ki kell számítani kedvezményest kaphatunk a lakás árának 15 millió forintot el nem érő részére. Tehát az illeték kiszámításához egy 30 millió forintos lakás esetén először meg kell határoznunk a 30 millió forintra vonatkozó illetéket majd ebből kell levonnunk a 15 millió forintra vonatkozó összeget.

Az illetékmentesség értékhatárának 30 millió forintról 15 millió forintra való csökkentése jelentős mértékű visszaesést hozott a 15 millió forintnál magasabb vételárral rendelkező ingatlanok forgalmában, így jogos a feltételezés, hogy az illetékmentesség, amely egy 30 milliós ingatlan esetében a kedvezményeket beszámítva is 900 000 forintos plusz költséget jelent, nagy hatást gyakorol a vásárlói döntésekre.

Nem az újdonságban rejlik az erő!

Az ingatlanpiaci elemzésekben, mondta el lapunknak Murányi Ákos az újlakások piaca alatt a még fejlesztés alatt álló, épülő, vagy már kész, de még nem értékesített lakások piacát értik. A használt lakások piaca pedig minden, ami ezen a körön kívül esik.

Természetesen ebből az is következik, hogy a használt lakások piaca eléggé réteges, s az újonnan vásárolt lakás a beköltözés után nem feltétlenül válik rögtön használttá. Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője kérdésünkre elmondta, hogy az elméletileg a használt lakások piacára sorolandó, “fiatalabb” ingatlanok esetében jellemzővé válhat egy jelentős értéknövekedési periódus is.

A jelenség jellemző példájaként szolgálhat a kilencedik kerület, ahol a korábban frekventáltabb helyen, a Tompa utca környékén épült beruházásokban található lakások – a mikrokörnyezet magasabb presztízse miatt – akár magasabb fajlagos áron is elkelhetnek, mint a Haller utca közelében, kevésbé vonzó környéken megépülő új lakások.

Az “újszerű” lakások árainak emelkedésében jelentős szerepet játszhat a környezet rehabilitációja, illetve a közvetlen közelben lévő új beruházások esetében tapasztalható áremelkedés, amely a környék ingatlanárait is magával húzhatja.

A szakértők szerint attól semmiképpen nem kell tartanunk, hogy az általunk megvásárolt új ingatlan értékében csökkenés következne be, sokkal inkább számíthatunk az árak emelkedésére, ha az ingatlan frekventált helyen található és a kínálat a hasonló jellegű lakásokból kellőképpen szűkös (Duna-part), amely természetesen nem tarthat a végtelenségig, így az ár egy bizonyos idő után stabilizálódni fog.

Az árcsökkentéstől való félelem irreális voltát igazolja az is, hogy a használt lakások piacán is főként azon ingatlanok értéke stagnál, illetve néhány esetben enyhe csökkenést mutat, amelyek rossz helyen vannak, illetve eléggé kedvezőtlen adottságokkal rendelkeznek. Ezekről a lakástípusokról már egy korábbi cikkünkben is megemlékeztünk.