Meddig szárnyal Románia? – “Bízom a lakáspiacban”

Az elmúlt években dinamikus gazdasági növekedést mutatott Románia, melyből az ingatlanpiac igencsak kivette a részét. Honnan érkezik a tőke keleti szomszédunkhoz? Fenntartható folyamat -e a sokak által kritizált drasztikus hozamesés? A magyar befektetők érdeklődését is egyre inkább felkeltő román kereskedelmi ingatlanpiacról Mihnea Serbanescu-val, a DTZ romániai ügyvezető igazgatójával beszélgettünk. Interjú.

Portfolio.hu: Az elmúlt 1-2 évben Bukarestben rohamos mértékben estek a kereskedelmi ingatlanhozamok, s olyan szinteket közelítenek meg, melyeket többen fenntarthatatlannak ítélnek, figyelembe véve az ország gazdasági fejlettségét.

Mihnea Serbanescu: Az A-kategóriás hozamok jelenleg átlagosan 8% körül mozognak, s várhatóan még ebben az évben 7%-ig fognak csökkenni, azonban nem tartom valószínűnek, hogy ennél alacsonyabbra szintre essenek. Az ugyanis már azt jelentené, hogy Bukarest árszintje Budapestével egyezne meg. Ezt azonban semmilyen fundamentum nem indokolja, tekintve, hogy a magyar főváros ingatlanpiaca jóval fejletteb és mintegy 1 millió négyzetméternyi irodaterülettel nagyobb mint Bukaresté.

Portfolio.hu: Mik a legjelentősebb fejlesztések jelenleg a román fővárosban?

Mihnea Serbanescu: A TriGránit bukaresti fejlesztése, az Esplanada-projekt a tervek szerint 1 milliárd eurós beruházás lesz, a megvalósítás azonban még igen korai szakaszban van, s a projekt tulajdonjogi háttere sincs még teljesen rendezve. Hasonlóan nagy volumenű projekt a Baneasa Project, mely Bukarest északi részén, a repülőtér irányában – ingatlan szempontjából a város legértékesebb területén – helyezkedik el. A projekt keretében lakóingatlanokat, irodákat, bevásárlóközpontokat és technológiai parkot építenek. A Baneasa szintén eléri a közel 1 milliárd eurós volument, s egy helyi befektetői csoport, az Altrom csoport érdekeltségébe tartozik.

Portfolio.hu: Kik a legfontosabb fejlesztők Romániában?

Mihnea Serbanescu: A már említett helyi Altrom csoport mellett, melynek tulajdonosai között két román nagyvállalkozót találunk feltétlenül meg kell említeni a Raiffeisen leányvállalatát, a Raiffisen Evolution-t. A TriGránit-nak Bukarest mellett Kolozsváron is vannak fejlesztései.

Portfolio.hu: Mit tart a magánbefektetők számára a legjobb befektetési lehetőségnek Romániában?

Mihnea Serbanescu: Személy szerint egyértelműen bízom a romániai lakáspiac növekedési potenciáljában. Ma Bukarestben az átlagos középosztálybeli lakások négyzetméterára kb. 1,000 euró körül van, míg a frekventált helyen lévő luxuslakások ára 2,000 euró körül van. Úgy gondolom, hogy ez az árszint jelentősen emelkedhet középtávon. Mivel a román vásárló alapvetően különbözik a magyartól vagy a csehtől, akik jóval racionálisabb vásárlói döntéseket hoznak, a románoknak fontosak a státuszszimbólumok, drága lakás, autó, stb., ezért a luxuslakások piacán nagy növekedést várok

A növekedés mellett szól a gazdasági bővülés, a reálbérek növekedése és az a tény is, hogy jelenleg Romániában egyértelműen hiány van a jó minőségű újépítésű lakásokból, nincs elegendő fejlesztés. Nagyon sokan, azok közül, akik panellakásokban laknak, elköltöznének újépítésű ingatlanokba, ám egyelőre a minőségi termékek hiánya meggátolja őket ebben. Ugyancsak az ingatlanpiac fejlődését indikálja a romániai jelzálogpoiac robbanása is.

A már említett Baneasa-projekt jelenleg Románia legnagyobb fejlesztése, mely összesen 221 hektáros területen több, mint 1 millió négyzetméter vegyes felhasználású ingatlanterületet foglal magában. Az új városnegyedben 3,000 lakás épül fel, emellett 160,000 nm-nyi irodaterületet és 170,000 nm-nyi kereskedelmi területet (105,000 nm-es plázával) épít fel a magánbefektetők tulajdonában lévő Altrom csoport.

Az osztrák kapcsolat…

A Wirtschaftskammern Österreichs (WKO), az osztrák gazdasági kamara adatai szerint az osztrák vállalatok több meghatározó szektorban is (együttesen) piacvezetőnek számítanak. Az ingatlanpiacon egyértelműen dominánsak az osztrák szereplők, elsősorban az Immorent, az Immoeast, a az Europolis, a CA Immobilien és az Immoconsult. Az osztrák ingatlanbefektetők helyzetét segíti az osztrák pénzintézetek (Erste, Raiffisen, BA-CA) erős jelenléte a román piacon. A WKO szerint Ausztria az első számú FDI-forrás Romániában.

Az mindenesetre egyértelmű, hogy az osztrák fejlesztők a legbátrabb KKE-szereplők közé tartoznak, s ebben közre játszik az osztrák bankok hasonlóan pionírnak tekinthető expanziója Kelet-Európában (elég csak a Raiffisen ukrajnai piacra lépését említenünk).