Kormánynegyedet, de hogyan?

A kormányzati negyed felépítésével kapcsolatban egymással szögesen ellentétes véleményeket is lehet hallani. Az utca embere gyanakvással vegyes kíváncsisággal figyeli a fejleményeket. Racionális lépés? Ingatlanpanama? Totális korrupció? Egy utolsó esély a hatalomban lévők barátainak? Építészeti kihívás? Figyelemelterelés? Gigaprojekt állami pénzen?

Ezekre a kérdésekre nem is érdemes választ keresni, hiszen elegendő pusztán szakmai szempontok alapján mérlegelni az ügyben megtett lépéseket, és rögtön tudható, hogy komoly dologról van-e szó, s a döntéshozók valóban a köz érdekében cselekszenek, avagy a projektet ellenzőknek van igazuk.
A szakmai szempontokat azonban meg kell ismerni, hiszen ugyanazon dologról érdemes ugyanazon a nyelven beszélni, s akkor talán nem lesz félreértés.
Világosan meg kell fogalmazni a projekt célját. Tudomásom szerint a projekt célja egyértelmű: csökkenteni kell a minisztériumok működési költségeit. További cél lehet egyszeri költségvetési bevétel realizálása is. Ezt a célt is ki kell mondani. Egy ilyen projekt kapcsán nyilvánvaló, hogy az új helyszín felértékeli a környezetét is, de csak akkor, ha arra a döntéshozók tudatosan készülnek. Meg kell tudni fogalmazni, hogy egy ekkora komplexum megvalósítása a városszövetet hogyan módosítja.
Az állam ilyen mértékű beavatkozása egy városi fejlesztésbe csak abban az esetben indokolt és védhető, ha a beavatkozás elmaradásával a meglévő életviszonyok hosszú időre konzerválódnának. Olyan helyen kell tehát beavatkozni, ahol a magántőke a maga eszközeivel képtelen lenne az ott lakók életminőségét javítani. Az államnak kitüntetett felelőssége van abban, hogy ha már beavatkozik, akkor az ne pusztán öncélú ingatlanfejlesztés legyen, hanem vállalja fel a kapcsolódó városfejlesztési feladatokat is. Ez is cél tehát, amelyet kimondani és vállalni szintén tudni kell.
Ha a célok világosak s széles körben elfogadottak, akkor továbbléphetünk. Most a helyszín kiválasztásáról nem szólok, azt adottságnak tekintem. Egy ilyen horderejű program kihirdetése feltételezi, hogy az alábbi számítások elkészüljenek:
– a jelenlegi épületek alapterületeinek tételes felmérése (irodák, tárgyalók, tanácstermek, egyéb helyiségek, garázsok stb.);
– a jelenlegi épületekben dolgozó pontos létszám és eszközpark megállapítása;
– a jelenlegi épületekben folyó jóléti szolgáltatások részletes felmérése (pl. büfék, éttermek, orvosi rendelők, könyvtárak stb.);
– a jelenlegi épületeket kiszolgáló logisztikai szolgáltatások összesítése (kézbesítő, szállító, irattári, raktározási, informatikai, bútorozási, irodaszer-ellátó, utaztatási, munkavédelmi stb.);
– a jelenlegi épületek felújítására, pótlására, értékük megőrzésére fordított összegek megállapítása (rendeltetésszerű használat, belső átalakítások, hatósági-műemléki előírások miatti felújítások);
– a jelenlegi épületek fenntartására, üzemeltetésére, karbantartására fordított összegek megállapítása (biztonsági és portaszolgálat, takarítás, szemétszállítás, központi egységek karbantartása, műszaki felügyelet stb.);
– a jelenlegi épületekkel kapcsolatos közüzemi (áram, gáz, víz stb.) díjak összesítése.
A fenti adatok összegzése alapján megállapítható, hogy az adott létszám kiszolgálására az ún. facility management körébe tartozó tevékenységek miatt a kormány jelenleg mekkora öszszeget fordít. Nyilvánvaló, hogy a területileg széttagolt működési rend egyszersmind drágább, hiszen azonos jellegű feladatot több kisebb szervezet végez. A felméréssel az is gyorsan kiderül, hogy vannak-e és milyen mértékűek a párhuzamosságok. A tervezett létszámcsökkentés ugyanakkor az ingatlanokkal kapcsolatos fix költségeket nem különösebben érinti, ezért a fajlagos értékek a létszám csökkentésével csak romlanak. Nem lesz például olcsóbb a biztonsági szolgálat, a fűtés vagy az informatikai hálózat működtetése akkor, ha egy épületben a dolgozók száma csökken. A meglévő épületek hatékonysága tehát tovább romlik, a más irányú felhasználás lehetősége pedig egyre csak nő.
A kormány előtt valójában két lehetséges út áll:
1. értékesíteni a jelenlegi épületeket, a befolyó vételárból pedig megépíteni, illetve megvásárolni egy racionálisabb elrendezésű komplexumot;
2. értékesíteni a jelenlegi épületeket, a befolyó vételárat egyéb, hasznos célokra fordítani, s egy racionálisabb elrendezésű komplexumot kibérelni.
A bérlet vagy vétel dilemmája viszonylag egyszerű pénzügyi képletek segítségével feloldható. A bérleti díjként a jövőben kifizetendő összegek diszkontált jelenértéke egy adott, a piacon elfogadott elvárt hozam mellett megadja azt az összeget, amelyet ugyanazon alapterületű irodaterületért ma vételárként fizetni kellene.
Ahhoz, hogy valós alternatívákat hasonlíthassunk össze, feltétlenül ketté kell bontani a várható egyszeri bevételeket és kiadásokat, valamint a folyamatosan, hosszú időn keresztül felmerülő költségeket.
Vegyük az első esetet. Tételezzük fel, hogy 20 darab, egyenként bruttó 10 000 m2 alapterületű, jelenleg használt épületről van szó, ahol a hasznos terület aránya 65 százalék, s a nem túl hatékony üzemeltetés miatt a fent említett havi teljes üzemeltetési költség mondjuk 10 euró/m2/hónap. (Ebben a kereskedelmi ingatlanok piacán elterjedt mutatószámban fejeződik ki az üzemeltetés komplexitása és hatékonysága.) Ebben az esetben a teljes terület éves fenntartása, üzemeltetése 3 milliárd forint (áfa nélkül).
Az átlagos piaci értékeket figyelembe véve, amelyet több független szakértőnek is meg kell erősítenie, de valójában mint a pudingot, a valós értéküket majd a piac méri meg, az ingatlanok átlagos négyzetméterára mondjuk 350 000 forint, az összes ingatlan értéke tehát üres, forgalomképes, tehermentes állapotban 70 milliárd forint plusz áfa. Azt feltételezve, hogy 70 százalékra csökken a létszám, a jelenlegi 130 ezerrel szemben a jövőben elegendő lesz 91 000 m2 nettó alapterületű, korszerűbb, 80 százalékos hasznos arányú iroda. Ezt ma a piacon 450 000 forint/m2 áron lehet megvásárolni, összesen mintegy 51 milliárd forintért.
Azt látjuk tehát, hogy kisebb, modernebb, jobb hatékonyságú épületegyüttes ára nagyjából 20 milliárd forinttal olcsóbb, mint a régi, patinás, használt épületek. (Itt most nem számoltunk a garázsokkal, illetve egyéb területekkel sem.) Az üzemeltetés is olcsóbb, hiszen nem 200 ezer m2-t kell üzemeltetni 10 euró/m2/hónap áron, hanem csak 113 ezer m2-t, átlagosan 5 euró/m2 áron, az üzemeltetési díjkülönbözet példánkban évente mintegy 1,3 milliárd forint.
Vegyük a második esetet. Itt a különbség mindössze annyi, hogy az épületekért kapott 70 milliárd forintot az állam más, hasznos célokra elköltheti, de fennmarad egy hosszú távú, nyitott kötelezettsége a nettó alapterület éves bérleti díjának a fizetésére, amely jelen példánknál maradva 14 euró/m2/hónap értékkel számolva mintegy 4 milliárd forint évente. Hozzájutott tehát egy jelentős összeghez (70 milliárd forint), megmenekült egy folyamatos költségtehertől (3 milliárd), de bevállalt egy mindösszesen 2,6 mil-liárd forintos éves többletter-het (4 milliárd forint bérlet + 1,6 milliárd forint üzemeltetés – 3,0 milliárd forint mai üzemeltetés).
A 70 milliárd forint hozama változatlan feltételek mellett 5,6 milliárd évente, tehát több mint a kétszerese a vállalt tehernek. Pusztán beruházásgazdaságossági szempontól a tranzakció tehát előnyösnek tűnik. (Még akkor is, ha a fenti 70 milliárd a tranzakció kezdetén természetesen nem áll rendelkezésre, mert az értékesítés évekbe fog telni, s így egyenértékű számításhoz csakis a kalkulált jelenértékkel szabad számolni. Másfelől pedig, azt feltételezve, hogy a befolyó vételárat például adósságszolgálat teljesítésére fordítjuk, az így realizált éves kamatcsökkenés a realizált éves eredményt nyilvánvalóan növelni fogja.)
A számok itt természetesen csak a szemléltetést szolgálják. Azt, hogy részletes, szakszerű, minden jelenlegi és várható költségelemre, valamint megtakarításokra kiterjedő elemzés nélkül e projektet egyszerűen nem lehet értékelni, teljesen magától értetődik, s így természetesen belevágni sem szabad. Kötelességünk ugyanakkor feltételezni, hogy a projektet előkészítő szakemberek ezeket a számításokat elvégzik. Valószínűsíthető, de csak nagyon alapos vizsgálatokkal igazolható, hogy a projekt pótlólagos költségvetési források nélkül megvalósítható, hiszen a jelenlegi épületek értéke várhatóan kellő fedezetet nyújt a megvalósítás költségeire.
A kritikus pontok:
– Jelentős projekt-előkészítési költségekkel kell számolni a főváros és az érintett kerületekkel közösen elfogadandó szabályozási tervek elkészítésére, a városfejlesztési program megfogalmazására, a környék érintett ingatlantulajdonosainak, lakóinak támogatására
– Komoly forrásokat kell tartalékolni a nemzetközi építészeti tervpályázat lebonyolítására
– Nyilvánvaló, hogy a terület beépítésével kapcsolatos hatástanulmányok elkészítése is jelentős időt, energiát és anyagi erőforrást igényel
– A jelen cikkben megfogalmazott megvalósíthatósági tanulmány elkészítése akár saját szakemberekkel, akár külső szakértők bevonásával, de elkerülhetetlen
– A jelenlegi épületek kiürítése, a költöztetés lebonyolítása eddig Magyarországon nem tapasztalt logisztikai feladat lesz, költségeivel számolni kell
– Az épületek értékesítésének előkészítése, piacra vitele, az értékesítés nyilvánvalóan egy hosszabb folyamat, oktalanság lenne ezeket az egymással is versengő épületeket egyszerre a piacra zúdítani. A befolyó vételárakra tehát semmiképpen sem lehet a projekt elején számítani, így adódik, hogy jelentős finanszírozási költségekkel kell számolni. Az is elképzelhető viszont, hogy az értékesítés csomagban történik, ez esetben alapos előkészítést igényel a magyarországi méretekhez képest nagyságrenddel több lehetőséggel rendelkező nemzetközi ingatlanalapok felkutatása, érdeklődésének felkeltése. Nem szabad elfelejteni, hogy a város működésébe illeszkedő jövőbeli funkciókat elsősorban a pályázat kiíróinak kell mérlegelniük, ezt mégoly hatalmas vásárlóerejű vevőktől elvárni nem lehet, s nem szolgálja a városban lakók érdekeit sem.
– Elemezni kell az Európai Unió fejlett országaiban a kormányzati adminisztráció hatékonyságának növelése érdekében lebonyolított hasonló projektek megvalósításának folyamatát is.
Összefoglalva: a projektet érdemes kiemelni a szokásos politikai adok-kapok sehova sem vezető küzdőteréről, s a döntések meghozatala előtt – ez nyilvánvalóan a politikusok dolga és felelőssége – hozzáértő szakemberekre kell bízni, világos kérdésekkel és prioritások megfogalmazásával. Döntéseket végül a tulajdonos állam hoz, a város fejlesztéséért felelős Fővárosi Önkormányzat, valamint a lakosságot képviselni hivatott, érintett kerületi önkormányzatokkal történt egyeztetési folyamat után. Ez annál is inkább egyszerű, hiszen kormánypárt és ellenzék is írásban deklarálta, hogy a projektet meg akarja valósítani.