Kiskereskedelmi ingatlanpiac a városfejlesztési programok célkeresztjében

A belvárosi kiskereskedelem újraélesztése Budapest középtávú városfejlesztési programjának, a Podmaniczky Programnak hangsúlyos eleme. A több mint egy évtizede megindult plázafejlesztések nyomán ijesztő gyorsasággal ürült ki a belváros, mivel sem a designban, sem a kereskedelmi kínálatban nem tudott lépést tartani az új trendekkel.

Koroknai Szabolcsot, a Colliers Ingatlanügynökség kiskereskedelmi divíziójának vezető értékesítési tanácsadóját kérdeztük arról, hogy a jelenleg zajló piaci folyamatok összhangban vannak-e a városfejlesztési program célkitűzéseivel.

– Hogyan tekint vissza az ingatlanpiac a plázakorszak indulására?
– Nemrég lépett csak tinédzser korba az első magyarországi bevásárló- és szórakoztatóközpont, a Duna Pláza. A fővárosban és vidéken azóta közel egymillió négyzetméter bevásárlóközpont épült illetve épül, azaz naponta átlagosan mintegy 250-300 négyzetméterrel bővül a kínálat. Az első időkben nagyon nehéz feladat volt az értékesítés, a Duna Pláza esetében például mai árfolyamon számolva alig 5 euróért lehetett bérbe adni a területeket. Amikor a Pólus Center röviddel ezután piacra lépett, az úttörő munka sikerét jelezte, hogy már lényegesen kevesebb energiaráfordítással fel lehetett tölteni bérlőkkel a bevásárlóközpontot.

– Kik és miért lettek a plázapiac legsikeresebb szereplői?
– A három legsikeresebb példa eddig egyértelműen a Westend, a Mammut és az Árkád. A Mammut és a Westend példája rámutat egy magyar sajátosságra is: a bevásárlás mellett igen nagy hangsúlyt kapott a szórakoztatóközpont-jelleg, amely kihatott egy új életstílus kialakítására is. Az Árkád üzletközpontot üzemeltető ECE – amely Európában már mintegy 80 üzletközpontot kivitelezett – ezzel szemben szigorúan azt a szemléletet képviseli, hogy a minőségi szolgáltatók, márkák kiválasztásával jól tervezett, tisztán bevásárlásra, szolgáltatásra szakosodott üzletközpontokat hozzon létre.

– Hogyan és meddig bővülhet még a plázapiac?
A budai Skála helyén épülő Újbuda City Center átépítésével elindult egyben a negyedik generációs plázák korszaka is. Magyarországon 2007-es adatok szerint több mint 300 ezer négyzetméternyi bevásárlóközpont volt fejlesztés alatt – ebből ugye átadásra került tavaly novemberben a 64.000 négyzetméteres budapesti Aréna Pláza. Jelenleg Nyíregyházán, Debrecenben és Szombathelyen is zajlanak a beruházások-, igaz, hogy ezzel még mindig elmaradunk az európai átlagtól az összterület és az ezer főre jutó bevásárlóközpont-terület nagyságának tekintetében is. Az idén és jövőre elkészülő új egységek alapterülete szerint – a meglévők bővítését is beleértve – az európai országok közül Oroszország áll az első helyen, majd Lengyel- és Olaszország következik. Oroszországban mintegy 1,5 millió négyzetméter új terület átadásával lehet számolni.

A hazai trendeket nézve a fővárosi beruházások korszaka után nagy lendülettel indultak el vidék irányába is a fejlesztők, és amint a 50-60 ezer lakosú városok piaca telítődik, a kínálat tovább mozdul a 20-30 ezres lélekszámú települések felé is. Míg jelenleg a klasszikus bevásárlóközpontok, továbbá a kereskedelmi parkok 60,2 százaléka található Budapesten, a 2007 végéig elkészült 220 ezer négyzetméter új területből mindössze egyetlen bevásárlóközpont készült Budapesten (64.000 m2), míg a többi vidéken (156.000 m2).
A hőskor folytatásaként – elsősorban a Plaza Centers társaság – a vidéki megyeszékhelyeken is piacra vitte átlagosan 8-15 ezer négyzetméteres alapterületű bevásárlóközpontjait. Hat-hét év üzemelés után sajnos több esetben – például Szombathelyen – is kiderült, hogy alapvető gondok vannak a tervezéssel, a koncepcióval és üzemeltetéssel, amely a központok forgalmának és állagának visszaeséséhez vezetett. Eközben pozitív példák említhetők Pécsen és Győrben, illetve Kecskeméten.

További új trend, hogy több autópláza-üzlet is megnyitotta, illetve megnyitja kapuit hazánkban. Székesfehérvár és Pécs után 2006 novemberében ért révbe a Soroksári úti beruházás első szakasza. Az autópláza típusú értékesítési versenybe kíván bekapcsolódni az M3-as mellett épülő Európa Autópláza is. A “strip mall”-ok (Stop.Shop. vagy a Buy-Way típusú áruházak) piaca 2005-től kapott új lendületet, ugyanekkor kapott új erőre a “stand alone” márkák (pl.: IKEA) számára épülő big boxok piaca is.

– A belvárosi kiskereskedelem újraélesztésére Budapestnek nagyon komoly középtávú városfejlesztési programja van. A jelenleg zajló piaci folyamatok mennyiben vannak összhangban a városfejlesztési program célkitűzéseivel?
Érdekes módon tapasztalható igényként jelenik meg, hogy a mai minőségtudatos középkorosztály számára újraélesszék a hagyományosabb vásárlást lehetővé tevő áruházakat (például a Skálát). Felmérések szerint sok brand vagy márkaüzlet ugyanakkor eddig azért maradt távol hazánktól, mert nem volt lehetősége a márkanevéhez méltó nagyságú és színvonalú üzlet megnyitására. A Váci utca, az Andrássy út, a Divatcsarnok, a Dorottya utcai Palazzo Dorottya fejlesztés, az Opera környéke, a Deák Ferenc utca újraéledése azt jelzi, hogy megújulnak a hagyományos sétáló- és bevásárlóutcák is.

Három-négy éve érzékelhető trend, hogy a korábban plázákba “behúzódott” kereskedők is egyre nagyobb hajlandóságot mutatnak Budapest belvárosa felé, amely reklámérték, üzletméret és forgalom szempontjából is ideálisabb helyszínt jelent egy “flag ship” üzlet megnyitására. Ha azt vesszük, hogy a különböző plázákban 100 – 350 négyzetméter között van ma az átlag üzletméret – amely jelenleg a Mammut 2-ben mondható a legnagyobbnak – és hogy a leglátogatottabbnak számító bevásárlóközpontban, a WestEndben naponta átlagosan “csak” 70 ezer látogató fordul meg, érthető a nemzetközi brandek várakozása és érdeklődése a belváros felé. Egy nemzetközi márka piacra lépése, és egy új flag ship üzlet megnyitása esetében azt látjuk, hogy jellemzően 1-3 ezer négyzetméteres üzlethelyiséget választanak (legutóbb például a New Yorker 2 000 négyzetméteres, míg a H&M 3 000 négyzetméteres reprezentatív belvárosi üzlethelyiséget nyitott).

Összességében tehát két párhuzamosan zajló folyamat játszódik le a piacon: láthatjuk a még mindig dinamikus plázafejlesztési programokat, és emellett érezhetően elindult a belváros újraélesztése is. Mind a két folyamatban azonban számos kérdőjel vetődik fel. Mi történik majd 10 év múlva az öregedő, rosszabb minőségű plázákkal? Milyenek lesznek ezek túlélési esélyei, bérleti díjai, gazdaságossági mutatói? Lehet-e majd még jó helyen, jó időben új bevásárlóközpont-fejlesztéseket a piacra dobni? A már most piacképes belvárosi területeken túl életet lehet-e lehelni a Kossuth Lajos utcába, a Rákóczi útba, vagy a Nagykörút azon részeibe, amelyek a legforgalmasabb csomópontoktól távolabb esnek? Ezeket a helyeket egy közepes pláza bérleti díjának feléért is nehéz még értékesíteni.

– A magyar piacra belépett nemzetközi szereplők, üzletláncok, brandek üzleti stratégiája hogyan befolyásolja jelenleg az ingatlanpiac növekedését?
– A kereskedelmi ingatlanok piacán most több szempontból is a növekedés időszaka tapasztalható: nemcsak a bevásárlóközpontok, üzletközpontok és strip mall-ok terén bővül egyre inkább a kínálat, a jelek szerint az üzletek méretét is növekvő trend jellemzi drága és olcsó helyeken egyaránt. Az egyre látványosabb megaüzletek szaporodása mögött számos ok húzódik meg. A szinte piactérré bővült helyiségekben már-már a bőség zavara fogadja a látogatót.
A kereskedelem terén hazánkban egyértelmű a nemzetközi cégek térnyerése, melyek üzletstratégiáját sok esetben nemzetközi standardok írják elő, így az üzlet választása, kialakítása során ehhez kell alkalmazkodjanak. Ennek köszönhetően számukra nehezebb az üzlethelyiség választása, a márkára jellemző szabványok betartása miatt gyakran kényszerülnek akár egymás melletti vagy mögötti területek egymásba nyitására.

A növekvő árukínálat és az üzlet prezentálásának erősödő igénye ugyancsak helyigényes. Kellően stabil háttérrel és jó üzletpolitikával – no meg talán némi szerencsével is – a négyzetméterek növekedése a siker záloga lehet. Több neves üzletlánc az ezer feletti négyzetméteres üzleteiben nagyobb hatékonyságot produkált, mint a néhány száz négyzetméteresekben, vagyis a fajlagos forgalmat sikerült megnövelniük. A reprezentatív, reklámértékű belvárosi üzletek egyébként a konkurencia és a piac felé is hatásos üzenetnek bizonyulnak, az üzletnagyság sokszor egy cég piacon betöltött szerepét is jelzi.

A nagyobb üzletterületek bérlői erősebb pozícióval is rendelkeznek a tárgyalás során, így alacsonyabb bérleti díjat érnek el. A területnövelés önmagában nem tekinthető a siker zálogának, a túl gyors területnövekedés áruellátási vagy infrastrukturális zavarokhoz vezethet, amelyek végeredményben ellentétes hatást érnek el.

Az üzletterületek növekedésének további oka, hogy terjedőben vannak a nyugati mintájú bevásárlóudvarok. A strip mall név alatt működő üzletközpontok jellemzője, hogy olcsóbb telkeken, a városszéli forgalmasabb utak mentén épült földszintes üzletek alacsony bérleti díj ellenében is nagy alapterületet biztosítanak az üzletek bérlői számára. A tér tehát egyre bővül a vásárlók körül, legyen az luxus vagy „pénztárcabarát” üzlet.

– Hogyan látja a bérlői pozíciók alakulását?
– Két-három tényezőre hívnám fel a figyelmet. A nagyobb üzletterületek bérlői mindig erősebb pozícióval rendelkeznek, így jó eséllyel alacsonyabb bérleti díjat érnek el. Másrészt a kínálat bővülése, a hely és az időzítés is döntő tényező lehet. Ha attraktív, bevezetett helyen nyílik egy bevásárlóközpont (pl.: ilyen lesz a Budai Skála helyén), akkor a bérbeadó jó pozícióban van. A Lurdy Ház vagy a Duna Plaza esetében a bérlők erős alkupozícióban vannak. Pécsen történt, hogy amikor a Pécs Árkád megnyílt, a konkurens Pécs Plázában éppen lejártak a bérleti szerződések. Itt a bérbeadók 30-50%-kal is kénytelenek voltak leengedni a bérleti díjat, hogy megtartsák bérlőiket. Végül hadd említsem meg az Aréna Plázát, amely hat évvel az Árkád megnyitása után most ősszel lépett piacra, és jó példa arra, hogy a bérlői mix szerencsés összetétele is milyen fontos tényező a bérleti díjak árszínvonalának alakulásában.

– Visszatérve az alapkérdésre: egy évtizeddel az első pláza megnyitását követően újraéledhet-e Budapest vagy akár más vidéki nagyvárosok belvárosa kereskedelmi szempontból?
– Ahogy áttekintettük a piaci helyzetképet, láthattuk, hogy a plázapiac és a belvárosok fejlődése párhuzamosan fut egymás mellett. Ha az igényes fogyasztóközönség növekedésére nézünk, akkor elmondhatjuk, hogy a belváros nem csak vendéglátás szempontjából, hanem kereskedelmi szempontból is erős versenytárs lehet a jövőben. Az élhető városok és a jó életminőség pedig mindannyiunknak érdekünk.