Kétsebességű növekedés a lakáspiacon

Padlóig nyomták a gázpedált a lakáspiacon, bizonyos területeken már a kapaszkodóért nyúlnak a vevők és a bérlők is. Az Otthon Centrum előrejelzése szerint 2015 végére a lakáspiaci adásvételek száma akár a 150 000-et is elérheti. A növekedést továbbra is két fő erő mozgatja, a befektetők, és saját célra vásárlók. A nagyszámú vevő megjelenésének hatására 10 százalék alá csökkent az alku mértéke, csaknem egy hónappal csökkent az átlagos értékesítési idő a tégla- és panellakásoknál. Az előző év azonos időszakához képest az árak a fővárosban mind a tégla, mind a panel szegmensben megugrottak, az utóbbiban nagyobb – akár 20 százalékot meghaladó – mértékben. A piac az elmúlt hónapokban sem lassított, az első féléves tendenciák tovább folytatódnak.

Két hajtóerő – kedvező kilátások

A 2014-ben tapasztalt 28 százalékos adásvételszám bővülés csaknem másfélszeresre duzzadt idén a lakáspiacon. Év végére az adásvételek száma a százötvenezres szintre emelkedhet, ami már csak kevéssel marad el a válság előtti volumentől, és nagyjából 20 százalékkal kevesebb, mint az egyensúlyinak tekinthető 170 000 – 180 000 tranzakciószám. Az egyik hajtóerőt a befektetők jelentik, a keresletbővülés másik hajtóereje az elmúlt években vásárlásukat elhalasztó vevők piacra lépése.

“A befektetők spekulatív vásárlásai jelenleg jóval nagyobb lendületet adnak a piacnak, hiszen minden ilyen vásárló minél előbb, a jövőbeli áremelkedést már a saját maga javára fordítva akar vásárolni” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – “Ez azt jelenti, hogy ez a kereslet időben és térben is nagyon koncentrált. A saját célra lakást vásárlók esetén a spekuláció nem jellemző, így az időbeli nyomás is kisebb. Ráadásul, míg azok száma korlátos, akik minimum 10-20 millió forintos befektethető tőkével rendelkeznek, a saját céllal lakást vásárlók száma az elmúlt évek elhalasztott vásárlásai miatt jelentős. Ez azt jelenti, hogy az utóbbiak több éven keresztül jelenthetnek stabil növekedési alapot a lakáspiac számára.” Ez a kettőség adja most a fellendülés szegmensenként eltérő sebességét is.

A használt téglalakások ára jelentősen nőtt a fővárosban, 15-20 százalékkal, az előző év azonos időszakához képest. Ettől valamivel elmaradva, 10 százalék körüli bővüléssel a nyugati megyékben is jelentősen nőttek az árak. A panellakások árai Budapesten és vidéken is a tégla társaiknál nagyobb mértékben, 20 százalékot is meghaladóan emelkedtek. Az árak alakulása a befektetők által keresett szegmensekben némi túlfűtöttséget mutat, a 10 és 20 százalék közötti növekedési ütem nagy valószínűséggel nem fog kitartani több éven keresztül. Hosszú távon az árak jóval visszafogottabb mértékű növekedése várható, a spekulatív vásárlások háttérbe szorulásával a következő években éves szinten kezdetben 5-10 százalékos, majd az infláció mértékét elérő, vagy némileg meghaladó ütemű növekedést prognosztizálunk. A mostani jelentős árnövekedés korrekciója csak a nagyon keresett szegmensekben és lokációkon elképzelhető, és mértéke sem lesz jelentős valószínűleg.

Már licit is kialakul

A vevők számának növekedésével alkupozíciójuk is jelentősen gyengült. Az eladók által adott teljes árengedmény két komponensből tevődik össze. Egyrészt a szűkebb értelemben vett áralkuból, amit a szerződéskötéskor ér el az ingatlan vevője, másrészt még a vevő megérkezése előtt az eladó által adott kínálati árcsökkentésekből. A teljes árengedmény mértéke országos szinten 10 százalék alá csökkent 2015 első hat hónapjában, ebből 6,9 százalékot tesz ki a szerződéskötéskor elért áralku mértéke.

A teljes árengedményt felbontva két komponensére, a szerződési áralkura és a kínálati árcsökkenésre, látható, hogy a csökkenésért főleg a kínálati árengedmény a felelős. Ez azt jelenti, hogy a növekvő vevői érdeklődés hatására az eladók a hirdetési fázisban kisebb árengedményre kényszerültek, a kínálati árat kisebb mértékben kellett csökkenteniük. Ez nem feltétlenül arra vezethető vissza, hogy az eladók pontosabban tudták megállapítani a piaci árat, inkább annak köszönhető, hogy a potenciális vevő már kicsivel magasabb árszintnél is elkezdett érdeklődni.

Nem mondhatjuk jellemző tendenciának, de a felfelé irányuló licitek száma annyira megszaporodott, főleg Budapesten, hogy ki kell térni erre a jelenségre is. “A fővárosban az esetek 25 százalékában, a vidéki területeken 15-20 százalékban regisztráltunk olyan adásvételt, ahol az eladónak nem kellett engedményt tennie.” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. Jelenleg még kisebbségben vannak az alku nélküli tranzakciók, de a tavalyi évhez képest a keleti megyékben és a fővárosban is megduplázódott azon tranzakciók aránya, ahol nem történt árengedmény. Budapesten ráadásul azon esetek száma, ahol felfelé induló licit alakult ki az értékesítés során, már szemmel látható. Bár az összes eladáson belül csak pár százalékot tesz ki az ilyen esetek aránya, jól mutatja, hogy a frekventált területeken mennyire keresettek a jó adottságú ingatlanok, jellemzően a befektetők célpontjaként.

Gyorsabb értékesítés

A vevők számának növekedése az értékesítési idők csökkenésében is tetten érhető. A 2014-ben beindult trend, miszerint az átlagos értékesítési idő tégla- és panellakások esetében csökkent, 2015 első félévében tovább folytatódott, és az idei első hat hónapban a családi házak esetében is megállt az évek óta tartó növekedés. Az érdeklődök számának emelkedésével gyorsabb döntésre késztetik egymást a vevők. Az elmúlt évek gyakorlatához képest a vevőknek nincs idejük az igényeiknek megfelelő lakás megtalálása után további ajánlatokra várni, hiszen nem ritka, hogy a kiszemelt lakást ez alatt már értékesíti a tulajdonosa.

A panellakások fővárosi óriási népszerűségét nagyon jól tükrözi, hogy Budapesten alig valamivel több, mint egy hónap az ilyen lakások értékesítési ideje. A fővárosban és a nyugati megyékben két hónappal rövidebb a családi házak eladásához szükséges idő, de hasonló eltérés van a panellakások esetében is, ott szintén ezen a két területen gyorsabb a panellakások értékesítése. A használt téglalakások esetében pedig egyedül Budapest kiemelkedő, a vidéki területeken nagyjából egyforma az átlagos értékesítési idő.