Hol lesz először újlakás-hiány Budapesten?

A Napi által megkérdezett szakértők szerint az elmúlt 10 év legrosszabb kilátásait tükrözi a tavalyi lakásépítési statisztika. A vártnál több lakóingatlant fejeztek be 2009-ben – ezeket még a válság előtt kezdték el -, miközben Budapesten a prognosztizáltnál is kevesebb új építési engedélyt adtak ki.

Meglepőnek, de érthetőnek találja a KSH legfrissebb, 2009-re vonatkozó lakásépítési számait Földi Tibor, a Cordia Zrt. vezérigazgatója. Mint mondta, a budapesti új építési engedélyek alakulását a cég teljes körű piackutatása alapján 9500 körülire várták, a szám azonban ennél is jóval kisebb, csupán 7500, ami különösen negyedéves bontásban érzékelteti drámaian a lakáspiacon zajló folyamatokat. Az utolsó negyedévben ugyanis mindössze 1104 fővárosi építési engedélyt adtak ki, ami 77 százalékos visszaesést jelent a 2008-as utolsó negyedévihez képest.

Az okok világosak – fűzte hozzá -, az általános nemzetközi hangulat, a piaci szereplők számának csökkenése mellett kiemelkedő szerep jut az építési kedv csökkenésében az ellenséges szabályozásnak is. Utóbbiak közé sorolja az ez évtől bevezetett fedezetkezelő intézményét, a társasházi törvény kedvezőtlen módosítását, a műszaki, tűzvédelmi szabályok szigorítását és a kerületi, fővárosi területrendezési szabályozás változásait.

A Belváros és a Ferencváros lesz az első

Földi szerint mindez egyenesen ahhoz vezet, hogy 2011 végére Budapesten általánosan hiány lesz az új lakásokból, de egyes alpiacokon, így a Belvárosban, vagy a Ferencvárosban már korábban bekövetkezik ez az állapot.

A KSH számai csupán azt támasztják alá, hogy a megkezdett projektek zöménél a közben kitört válság közepette is a befejezésre törekedtek a fejlesztők – kommentálta az adatokat Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség (Maisz) elnöke. A tavaly elkészült 32 ezer lakás zömét még 2008-ban, a válság előtt kezdték el építeni, s a félbehagyásuk nagyobb veszteséggel járt volna a beruházónak és a finanszírozónak egyaránt. Ez a mennyiség azonban nincs összefüggésben a tényleges forgalommal, vagy az építési szándékkal. Nem így az építési engedélyek száma, amelynek 35 százalékos egész éves, és 50 százalékos második félévi zuhanásában már nem csak a válság és a finanszírozási stop, hanem a nyáron megszüntetett lakásszerzési támogatások is tükröződnek – tette hozzá Mehrli.

A beruházási  kedv lanyhulását az is erősíthette, emelte ki a Maisz elnöke, hogy a fejlesztési telkek illetékmentes beépítési kötelezettsége a szövetség nyomására 4 évről 6 évre emelkedett.

Nagyobb zuhanást vártak

A visszaesés mértéke egyelőre nem igazolta az elemzők várakozásait  – mondta Petz Raymund, a GKI Gazdaságkutató Zrt. kutatásvezetője. A GKI ugyanis 29 ezerre jósolta az új lakások számát. Mindez csupán azt jelenti, hogy a válság olyan gyorsan csapott le a gazdaságra, amit a szektor nem tudott követni.

A projektek másfél éves kivitelezési idejével számolva azonban nagyon is érthető ez a szám, a GKI ingatlanindexe ugyanis, amelyet a piaci szereplők várakozásai alapján számolnak, éppen 2008 júliusában állt történetének csúcspontján. Ebben az időszakban, de még a harmadik negyedévben is az üzleti és fogyasztói várakozásokat tükröző bizalmi index – mint később kiderült –  pozitívabb volt, mint a tényleges gazdasági teljesítmény. A Gyurcsány-csomag hatásait kiheverve már a növekedésben bízott a piac, az akkor beindított építkezések zárultak tavaly – fogalmazott Petz.

Pfandler Katalin, a Magyar Lakásépítők Szövetségének elnökségi tagja szerint a piac jelenleg tetszhalott állapotban van, ma csak olyan fejlesztő indíthat projektet, amely a költségek 60-70 százalékával rendelkezik. A tavaly elkészült 32 ezer lakás 2007 körül indult projektek eredménye, az építési engedélyek drámai csökkenése azonban már jól jelzi, hogy lakáspolitika, és támogatási rendszer nélkül nem él meg a lakáspiac, miként a világban máshol sem – hangsúlyozta Pfandler. A szakember úgy véli, a piacon lévő készlet még jó egy évig kitart, az építések beindulása azonban a világos preferenciák mentén megfogalmazott lakáspolitika függvénye.