Hogyan kell adóznunk, áfát fizetnünk ingatlan bérbeadás után?

Abban az esetben, ha bérbeadásból származó jövedelmünk az SZJA-törvény és az Eho-törvény szabályai szerint nem lenne adóköteles, akkor a bérleti díjra vetítve 30%-os teher megfizetése helyett egy legális kiskaput kellene keresnünk. Ez tipikusan az a helyzet, amikor a magánszemély a tételes költségelszámolással magasabb költségarányt érne el, mint a 10%-os költségátalány alkalmazásával, illetve a költségek, költségátalány levonásával számított adóköteles jövedelem nem éri el az 1 millió forintot.

Személyi jövedelemadó:

 

A bérbeadó magánszemélynek mindig szem előtt kell tartania, hogy ha a rezsiköltségeket ő számlázza tovább a bérlőnek, akkor az is a bevételének része, bármilyen adózási módot választ is. Ezért szokták inkább azt a megoldást választani, hogy a mérőórákat átíratják a bérlőre, így annak a nevére jönnek a számlák, melyeket közvetlenül a bérlő fizet. Arról se feledkezzünk meg, hogy a társasházi közös költségekről nem állítható ki számla, mert annak elszámolása nem gazdasági tevékenység. Ezért a bérlő nem tudja költségként elszámolni csak akkor, ha a bérbeadó állítja be a számlájába, s ez bevételt jelent neki, amely a forrásadó alkalmazása vagy a 10%-os költséghányad alkalmazása esetén is kedvezőtlen a bérbeadónak, hiszen a bevétel része. Az ingatlan-bérbeadást végző adószámos magánszemély a következő adózási módok közül választhat:

 

1. különadózó jövedelem

 

A bevétel alapján fizetendő 25%-os forrásadó. Adóalap-módosító tényező nincs. Bevételi nyilvántartás vezetése elegendő, valamint nyilvántartás a szigorú számadású nyomtatványokról. Elméletileg év végén az adóbevallásban választhatja ezt a módszert az adóalany, mert már az adóelőleg megállapításakor el kell döntenie, hogy nehogy jelentős adókülönbözete legyen az év végén, mert azt bírsággal szankcionálják.

 

2. az összevont adóalapba tartozó jövedelem

 

Ez azt jelenti, hogy ha van a magánszemélynek más összevonandó jövedelme (például: munkabér,) és adóterhet nem viselő járandósága (például: nyugdíj,) akkor ezek az éves adóelszámolásban együtt játszanak szerepet. Az adóalap meghatározásához a jövedelmet szorozni kell 1,27-el. Az adókulcs 5 millió összevont jövedelemig 17%. Amennyiben ezt a jövedelemre vetítjük, akkor ez 21,59%, ami nem jelent lényeges különbséget a forrásadós módszer adókulcsához képest. A módszerek közötti választást az elszámolható költségek nagyságrendje határozhatja meg. Két fajtája lehetséges:

 

2.1. diktált jövedelem

Ez a módszer a 10%-os diktált költséghányad alkalmazását jelenti, vagyis a bevétel 90%-a jövedelem. Bevételi nyilvántartás vezetése elegendő. Ha az adószámos magánszemély ezt a módszert választja az ingatlan bérbeadásra, akkor hiába van más jellegű önálló tevékenysége, (például: biztonsági őr,) arra is csak a 10%-os diktált költséghányadot alkalmazhatja.

 

2.2. tételes költségelszámolással megállapított jövedelem

Ez a lehetőség nem túl jelentős, mert a hosszú távú bérbeadás esetében – főleg, ha a mérőórákat átírják a bérlőre, – nem nagyon van milyen költséget elszámolni, néhány felmerülő javítási költségen kívül. Bevételi és költségnyilvántartást kell vezetni a személyi jövedelemadóról szóló törvény 5. számú mellékletében szabályozott módon, és a 2-3. számú mellékletek szerinti előírásoknak megfelelően.

 

Tételes költségelszámolás választása esetén, költségként elszámolható kiadás lehet például az ingatlan fenntartásával, javításával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatosan felmerülő költség, illetve ha a felek a bérleti szerződést úgy kötik meg, hogy a bérlő a bérleti díjon felül a közüzemi díjakat is megtéríti a bérbeadó részére, akkor a rezsiköltségek, és a közös költség.

 

A bérbeadó adószámos magánszemély a bérleti díjról – ha hozzá tartozik, a rezsiköltségekről is – számlát köteles kiállítani. Ezért érvényes rá a törvény 46.§-ának (4) bekezdése, mely szerint a kifizető – ha gazdálkodó szervezetnek adja bérbe az ingatlant a magánszemély, – nem köteles levonni tőle a személyi jövedelemadó-előleget.

 

Amennyiben az adószámos bérbeadó magánszemély az szja-előleg levonásához mégis ragaszkodik, – mert nem kívánja rendezni saját maga az adóelőlegét, – akkor az előleglevonást írásban kérnie kell a kifizetőtől. Ezzel egyidejűleg nyilatkoznia kell mindarról, amely az adóelőleg megállapításához szükséges. És itt már lényegében el kell döntenie, hogy melyik módszernek megfelelően vonják le az adóelőleget. Például, ha a tételes költségelszámolást választja, akkor nyilatkoznia kell a költség százalékáról, az adóterhet nem viselő járandóságról, a 17 vagy 32%-os kulcs alkalmazásáról. (Ha írásban a 32%-os adómérték alkalmazását kéri a kifizetőtől, akkor nincs jelentősége az adóterhet nem viselő járandóságnak.) Ha a 10%-os költséghányad alkalmazását kéri, arról is nyilatkoznia kell. Ettől függetlenül a végleges döntésre az éves adóbevallásában kerül sor, bár szerintem ez elvi jelentőségű, mert figyelemmel kell lenni a 49.§ (4) bekezdésében szereplő bírság elkerülésére is.

 

2010. január 1-től a magánszemély az adóelőleg megállapításához a bevétel 50 százalékánál nagyobb mértékű költség figyelembevételéről is nyilatkozhat, – melyet a kifizető köteles figyelembe venni az szja-előleg megállapításánál. Ha a bérlő magánszemély, vagy ha a kifizető a bérleti díjból nem vonta le az adót, vagy adóelőleget, akkor a bérbeadónak kell a 25 százalékos adót, illetve az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleget negyedévenként a negyedévet követő hónap 12-ig az adóhatósághoz befizetnie.

 

Közös tulajdon esetén – nem társasházi! – a magánszemélyeket tulajdoni hányaduk alapján terheli adókötelezettség a 4.§ (5) bekezdése szerint. A tulajdonosok rendelkezhet azonban oly módon is egy megállapodás keretében, hogy közülük csak egy fő kér adószámot és rendezi a közterheket (szja, eho,), és csak a nettó (adózott) összeget osztják fel egymás között a tulajdoni hányad arányában. Ily módon célszerű – egy személynek – a számlát kibocsátani egy gazdálkodó szervezet, mint bérlő részére.

 

Ehosok esetében

Azaz a 16%-os SZJA-kulcs figyelembevételével az adóalap-kiegészítéssel növelt jövedelem adója – az adóalap-kiegészítés nélkül számított – jövedelem 20,32 %-a. Ha a jövedelem nem lépi túl az 1 millió forintot, akkor ez jelenti a 30% evával összemérhető terhet. 1 millió forintot meghaladó jövedelem esetében az SZJA-tv. 29.§-ában előírtak figyelembevételével, a felmerülő eho „kompenzálása céljából- a tételes költségek levonásával fennmaradó összeg (számított jövedelem) 78%-át kell az adóalap-kiegészítéssel (1,27-es szorzó) megnövelni, ennek 16%-a az adó. Ebben az esetben a számított jövedelemre vetítve kisebb az adóteher, mint 20,32% (egészen pontosan 15,85%), de ehhez még hozzá jön 14%-os mértékű eho. Azaz összesen 29,85 %-os összes terhelésről beszélünk. Ez már csak picivel kevesebb, mint az eva.

 

Ráadásul, ha a költségek elszámolása a 10% átalány alapján történt, akkor a fenti 78%-os korrekció nem lehetséges. Azaz a bevétel 90%-a a számított jövedelem, ennek 1,27-es szorzóval növelt összege az adóalap. Ebben az esetben az adóteher 20,32% és még ehhez jön a 14% eho, azaz összesen 34,35% az eredmény. Ez magasabb, mint az eva, ráadásul az eva megfizetésén túl a bérbeadást nem terheli eho. (Ennek az az oka, hogy a magánszemélynek ebben az esetben nem SZJA-törvény szerinti jövedelme van, hanem evás jövedelme!)

 

Egyértelműen előnyös tehát az eva a bérbeadónak akkor, ha a bérbeadással szemben nincs elszámolható költség (csak a 10% átalány)- például azért, mert a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak- és a jövedelem meghaladja az 1 millió forintot. Viszont, ha az evás egyéni vállalkozónak van heti 36 órát elérő munkaviszonya, akkor az eva-alap 4%-ának megfelelő összeget 27% tb-járulék, 10% nyugdíjjárulék, továbbá 4% egészségbiztosítási járulék terheli. Ha az evás vállalkozó nyugdíja (kiegészítő tevékenységű), akkor az eva-alap 10%-ának megfelelő alap után 10% nyugdíjjárulékot kell fizetnie.

 

14%-os egészségügyi hozzájárulás

Egyéni egészségügyi hozzájárulásnak is nevezzük, mert nem a kifizetőt terheli, hanem a magánszemélyt, vagyis az ő jövedelmét csökkenti. Felső korlátja évi 450.000 forint, vagyis addig fizeti a magánszemély, amíg ezt el nem éri. Mi számít bele ebbe a 450.000 forintos összegbe:

 

– az adóévben a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett 6 százalékos mértékű levont természetbeni és pénzbeni egészségbiztosítási járulék,

– a kiegészítő tevékenységet folytató társas vállalkozó és egyéni vállalkozó által fizetett 4950 forint egészségügyi szolgáltatási járulék,

– a Tbj. 39. § (2) bekezdése szerint megfizetett 4950 forint összegű egészségügyi szolgáltatási járulék,

– az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló 2005. évi CXX. törvény alapján a magánszemélyt terhelő 1,6 százalék mértékű egészségbiztosítási járulék,

– és az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvényben meghatározott 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettséggel járó jövedelmek (például osztalék, vállalkozásból kivont jövedelem) után fizetett egészségügyi hozzájárulás. Az ingatlan bérbeadása nem keletkeztet biztosítási jogviszonyt, ezért nincs járulékfizetési kötelezettség sem.

 

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló törvény 3. § (3) bekezdése szerint, a magánszemély 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást köteles fizetni, (egyéni egészségügyi hozzájárulás) az adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásból származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetében, a teljes összeg után.

 

Annak érdekében, hogy több bérleti jogviszony fennállása esetén a kifizető teljesíteni tudja egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettséget, a magánszemélynek legkésőbb a kifizetés időpontjáig nyilatkoznia kell a kifizető felé arról, hogy a több kifizetőtől és/vagy magánszemélytől is származó ingatlan bérbeadásból keletkező jövedelme a naptári évben meghaladja az egymillió forintot.

 

A magánszemélyt a naptári év folyamán mindaddig terheli egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség, amíg a kifizetőnek nem nyilatkozik arról, hogy már elérte a 450.000 forintos felső korlátot. A kifizető(k)nek tehát a bérleti díjból mindaddig le kell vonni a 14 % egyéni egészségügyi hozzájárulást, amíg a bérbeadó nem teszi meg a nyilatkozatát.

 

Ha a kifizető elmulasztotta levonni, megfizetni és bevallani az egészségügyi hozzájárulást, úgy bevallási kötelezettségét utólagosan pótolnia kell, illetőleg bevallását önellenőrzéssel helyesbítenie szükséges. Ha a bérbeadási tevékenység jövedelme nem kifizetőtől származik, az egészségügyi hozzájárulást a magánszemély állapítja meg, fizeti és vallja be.

A 1998. évi LXVI. törvény 5.§-ának (2) bekezdése értelmében sem a kifizetőt sem pedig a bérbeadót nem terheli 27%-os egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség az önálló tevékenységből származó bérleti díj alapján!

 

Mentes a 14%-os egyéni egészségügyi hozzájárulási kötelezettség alól az a bérbeadói jövedelem, amelynél a lakásbérleti jogviszony tárgyát képező lakás – például iroda céljára adja bérbe, – a bérbeadó állandó lakóhelye. Nem alkalmazható azonban ez a mentességi szabály akkor, ha

 

– a bérbeadó a lakását a saját vállalkozása részére adja bérbe, vagy

– a bérbeadó a lakást a vele együtt élő közeli hozzátartozója vagy élettársa vállalkozása részére adja bérbe.

A hivatkozott törvény 11.§-ának (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy “a kifizetőt, valamint a magánszemélyt terhelő százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást a kifizető havonta állapítja meg, vonja le,” és a jövedelem kifizetését követő hónap 12. napjáig vallja be és fizeti be. Ezt eddig is megtettük a 08-as bevallásokon.

 

Az új személyi jövedelemadó-szabályok bevezetése után viszont előállhat az a furcsa helyzet, hogy a számlát kibocsátó adószámos magánszemélytől nem kell adóelőleget levonnunk (lásd az előbbiekben), de a 14%-os egészségügyi hozzájárulást le kell vonnunk a bérbeadótól, – az évi 1 millió forintot meghaladó bérleti díj miatt, – és a 08-as bevallást továbbra is kifizetőként küldjük, s a levont összeg befizetését teljesítjük.

 

Ugyanez a helyzet előfordulhat megbízási szerződések esetén is, ha a megbízott adószámos magánszemély biztosítottá válik, mert jövedelme meghaladja a minimálbér 30%-át. Ha nem kéri, nem vonunk tőle adóelőleget, hiszen számlát ad, de a járulékkötelezettségek fennállnak. Ebben az esetben a járulékok alapja a szerződésben szereplő díj összege.

 

Általános forgalmi adó

 

Az eb az Áfa-törvény 86.§.(1) bekezdésének l) pontja szerint adómentes – a tevékenység sajátos jellegére tekintettel – az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása. Ez az ún. főszabály, de a 86.§.(2) bekezdése nevesít kivételeket ez alól. Adóköteles tehát:

 

    -a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának biztosítását szolgáló bérbeadás,

    -a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás,

    -az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadása,

    – továbbá az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, illetőleg széf bérbeadása.

 

Ha tehát a magánszemély nem a fenti négy kategóriába tartozó ingatlant ad bérbe, akkor nem merül fel áfa-fizetési kötelezettsége, de szabad akaratából dönthet úgy is (Áfa-tv. 88.§.), hogy adókötelezettséget választ – azaz áfát fizet -, és így ezzel párhuzamosan a tevékenység folytatásához kapcsolódóan felmerült, előzetesen felszámított általános forgalmi adót levonhatja. Erre jó oka van, ha a bérbe adott ingatlan közüzemi számlái az ő nevére szólnak (bár ettől még minden bizonnyal fizető pozícióban van az áfában), de főként akkor, ha az ingatlanon jelentős értékű felújítást, karbantartást végeztet, melynek áfáját így nem csak levonhatja, hanem adott esetben akár vissza is igényelheti.