Forradalom az irodapiacon

Egy a budapesti Váci úton található 1600 négyzetméteres, a new yorki Wall Street-en egy 17 222 négyzetlábas vagy egy 1 rai területű bangkoki iroda – a mértékegység-átváltó alkalmazások szerint ez a három ingatlan ugyanakkora, a valóságban azonban nem összemérhetőek. Az egyikben a terület tartalmazza a liftaknát, a másikban a parkolót, a harmadikban pedig a kihasználatlan belső udvart. Ezt az összehasonlíthatatlanságot kívánja megszüntetni az IPMS (International Property Measurement Standards – Nemzetközi Ingatlanfelmérési Szabványok), mely egységesítené, hogyan mérjük az ingatlanok méretét a világ különböző részein.

Jelenleg annak a technikája, hogy hogyan mérik az ingatlanok – legyen az lakás, iroda, logisztikai terület vagy bevásárlóközpont – területét, országonként rendkívül eltérő lehet, sőt van, hogy országon belül is többféle különböző gyakorlat létezik. Bizonyos helyeken az ingatlan területéhez hozzáadják a belső folyosókat, a kültéri parkolókat, az úszómedencéket vagy épp a liftaknákat, míg máshol kizárólag a hasznos területet számítják be, amikor a végső – négyzetméterben, négyzetlábban vagy épp rai-ban – kifejezett értéket meghatározzák.

Ez jelentősen megnehezíti az ingatlanok nemzetközi szintű összehasonlítását, így multinacionális cégek befektetési és lokációs döntéshozatalát is, valamint szinte lehetetlenné teszi országok közötti statisztikák értelmezést. Ezt az anomáliát kívánja felszámolni az RICS támogatásával kidolgozott IPMS (International Property Measurement Standards), mely egységesítené az ingatlanok mérésének technikáját.

Az RICS Bécsben rendezett egy beszélgetést, ahol a régiós ingatlanpiac szereplői lehetőséget kaptak arra, hogy megismerkedjenek az IMPS-szel. Az eseményen Johnny Dunford MRICS, az RICS kereskedelmi ingatlan divíziójának vezetője elmondta, hogy ha több különböző országban lemérjük ugyannak az ingatlannak a terület, az eltérő mérési irányelvek miatt a kapott értéke szórása a 24%-ot is elérheti. 

Az IPMS-szel elsőként az irodaterületek mérésére kívánnak egy egységes, nemzetközi rendszert bevezetni, így el is készült egy 20 oldalas dokumentum, mely az új irányelveket tartalmazza. A kezdeti vázlat kialakításában több mint 50 nemzetközi hírű szervezet (köztük pl. az IMF) vett részt, melyek mind támogatják a kezdeményezést. Meglepő helyeken is akadtak az IPMS-nek pártfogói, az első kormány, amely támogatásáról biztosította az új mérési rendszert, a dubaji volt. Az emirátusban a nemzetközi összehasonlításra alkalmas területmérés bevezetésével a piaci likviditását kívánják növelni.

A Nemzetközi Ingatlanfelmérési Szabványokat egy olyan koalíció hozza létre, amely az érdekelt felekből, vagyis a bérlőkből, bérbeadókból, fejlesztőkből, befektetőkből és a RICS-hez hasonló szakmai szervezetekből áll, mert felismerték, mennyire fontos a mostani globális piacon, hogy az ingatlan mérési módszerek azonosak legyenek. Sokan érzik úgy, hogy szükség van egy szabványos mérési folyamatra ezen a piacon is, ami lehetővé teszi a nemzetközi befektetők számára, hogy összehasonlítsák a különböző országokban található eszközeiket. A nemzetközi ingatlanfelmérésiszabványok bevezetésével ráadásul a tranzakciók is sokkal átláthatóbbá válnak.

Maarten Vermeulen FRICS, az RICS régiós (Európa, Oroszország és FÁK) ügyvezető igazgatója az IPMS közelgő elindítása kapcsán Budapestre is ellátogatott, ahol az Eiffel Palace irodaházban beszélt az egységesítési törekvésekről. 

Az IPMS végső változatát a tervek szerint november közepén hozzák nyilvánosságra. Megjelenése után használatára semmi sem kötelezi majd az irodatulajdonosokat, így elterjedéséhez szükséges, hogy minél több szervezet támogassa az új irányelvek alkalmazását, illetve, hogy minél többen saját érdeküknek tekintsék a mérés egységesítését. Johnny Dunford szerint épp ezért az IPMS elterjedése egy lassú folyamat lesz, mely eltérő sebességgel fog lezajlani a különböző piacokon. Optimista becslések szerint már öt éven belül az IPMS-t fogják alkalmazni a világ jelentősebb ingatlanpiacain, azonban a bécsi rendezvény résztvevő közül akadt olyan, aki szerint csak 100 év múlva számíthatunk ilyen eredményre. Arra is felhívták a figyelmet, hogy az egyes országokban egy bizonyos szintű ingatlanpiaci kultúra megléte is szükséges ahhoz, hogy bármiféle szabályozás elterjedjen.

Az irodákra vonatkozó IPMS megjelentetése csak az első lépés, a tervek szerint 2015-ben érkezik a lakások területmérését egységesítő rendszer, majd utána az ipari, a kiskereskedelmi és a vegyes használatú ingatlanok mérésének sztenderdizálására is sor kerül. Az IMPS-hez pedig egy másik rendszer, az ingatlanpiac új etikai kódexeként funkcionáló IES is kapcsolódik, mely szintén széles körű támogatást élvez: az első, október végén lezajló megbeszélésre az ENSZ biztosítja a helyszínt New Yorkban.