EU-előrejelzés

A küszöbön álló EU-csatlakozás minden piaci szerepl?ben kérdéseket tesz fel: milyen változásokkal számolhatnak a gazdaság egészében és ez hogyan érinti saját szakterületüket?

A küszöbön álló EU-csatlakozás minden piaci szerepl?ben kérdéseket tesz fel: milyen változásokkal számolhatnak a gazdaság egészében és ez hogyan érinti saját szakterületüket?

Anélkül, hogy bármilyen jóslásba bocsátkoznánk, az ingatlanpiac különböz? szakért?inek véleményét kérdezzük meg, hogy Európa és hazánk általános gazdasági helyzetéb?l kiindulva szerintük hatással lesz-e, és ha igen, milyennel az EU-ba belépés a magyar ingatlanpiacra, kiemelten az irodai és ipari szegmensre. Ebben a számunkban Peter Murphynek, a DTZ Central & Eastern Europe nemzetközi ingtalantanácsadó cég regionális elemzési koordinátorának véleményét olvashatják.

Peter Murphy: Mivel már az el?z? években is egyértelm? volt az ingatlanpiac szerepl?i számára, hogy Magyarország az Európai Unió tagja lesz, a befektet?k, a fejleszt?k és a forgalmazók az elmúlt két-három évben egyaránt felkészültek a csatlakozásra. Ezért nem gondolom, hogy a csatlakozás id?pontjában hatalmas változások fognak bekövetkezni. Az ingatlanberuházások és -fejlesztések terén sem várható hatalmas növekedés. Néhány kisebb közvetlen hatás miatt, mint például új nagykövetségek vagy az EU-val kapcsolatos nemzetközi szervezetek megjelenése, vagy a már jelenlév?k növekedése, a kiadott els? osztályú irodaterületek aránya emelkedni fog, mintegy 1035 000 négyzetméterrel a következ? egy évben. Az EU-csatlakozás közvetett hatása lesz érezhet? a beruházók és fejleszt?k bizalmának er?södésében. A legmeghatározóbb szerepet pedig természetesen mindig a magyar gazdaság általános helyzete játssza az ingatlanpiac alakulásában. A GDP növekedése a korábban csatlakozott országokhoz, Ausztriához, Portugáliához, Spanyolországhoz hasonlóan a kereslet er?södéséhez vezet.

– Spanyolországban az EU-csatlakozást követ? öt év elteltével jelent?sen megn?tt az éves bérbeadások mennyisége, majd ezt követte az irodaállomány b?vülése.

– A spanyol ingatlanpiac fejl?dése is nagymértékben összefüggött a gazdaságnak f?leg a 90-es évek második felében tapasztalható nagyütem? növekedésével. Spanyolországban és Portugáliában a csatlakozás az ingatlanpiac liberalizálásával járt együtt, különösen a bérleti feltételek területén, ami a cégek nagyobb arányú bérletét eredményezte.

– Magyarországnak mennyi id?be fog telni, míg eléri a fejlett nyugat-európai országok szintjét.

– Néhány elemzésnek megfelel?en, mintegy 25 év átlag EU növekedési üteme kell, hogy elérje az EU egy f?re jutó átlag GDP szintjét. Az ingatlanárak is nagyon lassan fogják megközelíteni az EU-országokban kialakultakat. Mivel a budapesti irodai ingatlanpiac nagysága még messze nem éri el a bécsi irodapiac szintjét, magában hordozza a potenciális növekedés lehet?ségét. Annál is inkább, mivel Budapest földrajzi elhelyezkedéséb?l adódóan Kelet és Közép Európa regionális központja lehet, ami sok nemzetközi céget is ide vonz. A befektetésekre az euró bevezetése lesz a legnagyobb hatással.
– Mi a helyzet az irodaházak min?ségi színvonalával, mennyire vagyunk lemaradva ezen a területen?

– A nyugati nagyvárosok, mint London, Frankfurt és Párizs legjobb épületeinek magasabb színvonalú az építészeti tervezése és kivitelezése, csak úgy, mint a technikai jellemz?i, ideértve a szell?zés legújabb technológiai megoldásait, mint Magyarországon. Mindezekkel együtt a magyar épületek min?ségi és kivitelezési színvonala már eléri vagy megközelíti a nyugat-európái színvonalat. Viszont az 1990-es években, különösen az évtized elején és közepén épült irodaházak olcsóbb kivitelben készültek el és a nyugati színvonal alatt maradnak. Az ingatlanfejleszt?k ma már sokkal többet költenek a m?szaki megoldásokra ugyanúgy, mint a tervezési és kivitelezési színvonalra, de ezzel együtt az olcsóbb kivitel? épületek a következ? jó pár évben is jelen maradnak a piacon. Az egy f?re jutó munkaterület nagyságában is fokozatos növekedésre lehet számítani, a mostani 10-15 mz-r?l eljutva a nyugaton megszokott 15-20 mz-re.
-Milyen változás várható az ipari ingatlanoknál?

– Az ingatlanpiacnak ez a szegmense csak két-három éve indult fejl?désnek, egyel?re kevés piaci szerepl? van jelen. Az EU-csatlakozás hatása itt nagyobb lesz, mint az irodai ingatlanoknál, els?sorban az infrastruktúrális beruházásokra fordított pénzek miatt. Az egész Európát átszel? úthálózat magyar részeinek kiépítése, az M5-ös, és az M3-as autópálya befejezése nagy lendületet ad majd az ipari ingatlanok, logisztikai parkok fejl?désének is.