Csökkenő lakásárak 2011-ig?

A lakáspiac korrekciója 2011-ig is elhúzódhat a Merrill Lynch legfrissebb, amerikai ingatlanpiaci elemzése szerint. A lakásárak az USA-ban ugyanis mintegy 30%-kal vannak túlértékelve, s az eddigi korrekciókat figyelembe véve várhatóan a lakásárak növekedése az elkövetkezendő 5 évben az általános infláció szintje alá mérséklődhet vagy csökkenésbe fordulhat át. Ez utóbbit a JP Morgan elemzése kizárja, mivel a lakásárak csökkenése általában a munkanélküliség dinamikus megugrásával jár együtt, ez azonban várhatóan nem következik be a következő 1-2 évben.

Az amerikai lakáspiac korrekciója egyértelműen elkezdődött, ezt leginkább az újlakás-építések számának visszaesése mutatja. Az ez év januári csúcshoz (2.27 millió egység évesítve) képest a megkezdett építkezések száma mostanra 20%-ot esett vissza és a Merrill Lynch várakozásai szerint további 20%-os csökkenés következhet be még ebben az évben. Emellett a kiadott építési engedélyek száma a tavalyi évhez képest 23%-kal csökkent, míg az eladatlan lakóingatlanok száma júliusra 4.428 millió darabra emelkedett, ami év/év alapon 37%-os növekedésnek felel meg.

Az Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) legfrissebb, szeptemberi évesített lakásárindexe alapján az első negyedéves 9.1%-os emelkedésről 4.8%-ra mérséklődött a második negyedévben. Látszik tehát, hogy a piac lassulása megkezdődött, egyelőre azonban még kitart a szektor lendülete. Ezt támasztja alá az a Merrill Lynch várakozás is, miszerint a lakóingatlan-szektor hozzájárulása a GDP-növekedéshez a 2005-ös 55% után idén még mindig 45% lesz.

Kísért a 70-es évek?

Az elmúlt évek kiemelkedő áremelkedésének az USA-ban részben demográfiai okai is vannak. A társadalom öregedésével – mely értelemszerűen magasabb személyi jövedelmeket jelent – egyre többen törekszenek saját tulajdonú ingatlanra, ahelyett, hogy bérelnék lakásukat, a saját tulajdonban lévő lakások aránya 15 százalékponttal nőtt 1994 óta. Ez a többletkereslet egyértelműen szerepet játszott a 2000-es évek ingatlan-boom-jának kialakulásában.

Hasonló folyamat zajlott le a 70-es években is, amikor a baby-boom generáció (a második világháboró után születettek) először megjelent a lakáspiac vételi oldalán. Ezt követően a lakásárak szárnyaltak egészen a 70-es évek végéig, amikor az akkori Fed elnök, Paul Volker az infláció elleni küzdelem jegyében kamatemelési ciklusba kezdett. ezt követően az ingatlanbuborék kipukkadt és az árak reál szinten 4 egymást követő évben csökkentek és további két évig stagnáltak. A kamatemelés és a demográfiai alapú keresletnövekedés tehát olyan folyamatok melyek felfedezhetőek a mostani ingatlan-boom esetében is. A Merrill Lynch mindenesetre továbbra is pesszimista, 2007-ben a lakásárak 5%-os, 2008-ban 3%-os csökkenését várja, míg emelkedést legközelebb 2011-re prognosztizál.