Az alacsony önerő kora lejárt – Interjú

Az FHB Bank a hetekben mutatta be hiánypótlónak szánt statisztikai szolgáltatását, a valós tranzakciókon alapuló FHB Lakásárindexet. Harmati Lászlóval, az FHB Jelzálogbank vezérigazgató-helyettesével beszélgettünk az Index eddigi szakmai visszhangjáról, az ingatlanfinanszírozás lehetőségeiről és a finanszírozás feltételeinek megváltozásáról.

Harmati László meghívott előadója lesz a november 10-én megrendezésre kerülő Portfolio Property Investment Forum-nak, Magyarország legnagyobb ingatlanpiaci konferenciájának.

Portfolio.hu: Mit tapasztalnak, milyen visszhangot váltott ki eddig a hetekben bemutatott FHB Index az ingatlanszakmában, illetve a bankszakmában?

Harmati László: Több éves előkészítés előzte meg az FHB Lakásárindex kiadását, az adatbázisok rendezésétől a szükséges informatikai háttér felállításán keresztül a modell megalkotásáig. Kezdetektől tudtuk, hogy hiánypótló indikátor lesz. Ennek ellenére az érdeklődés és az elismerés magas foka még nekünk is meglepő volt. Az ingatlanszakma képviselői, a sajtó, a makroközgazdászok és a szakpolitikusok egyaránt hamar használni kezdték, nem kellett sokat várni, hogy hivatkozásként megjelenjen. Az Index, és a hozzá kapcsolódó elemzési kör kibővítésére vonatkozó javaslatok nagy száma is jelzi, hogy milyen fontos publikációról van szó, s hogy mennyire híján volt a szakma ilyen jellegű anyagnak.

A régió többi országához képest Magyarországon igen szerény volt eddig az árkorrekció, a lakásárak az FHB Index szerint reálértékükből is csak kevesebb, mint 10 százalékot vesztettek. Kérdés azonban, hogy elértük-e a mélypontot a mostani ciklusban, avagy 2010 is a reál-csökkenésről fog szólni?

Első prognózisunkat 2010 elején szeretnénk kiadni. Törekedtünk arra az FHB Index megalkotásakor, hogy validált módszertannal és elemzési modellel álljunk ki és ezt – hasonlóan a referenciaként tekintett külföldi indexekhez – meg is osszuk a felhasználókkal. Így lesz ez a prognózissal is, a munka még zajlik, így nem szeretnék nem végleges előrejelzést kiadni. Az Index magasra tette a lécet.

Az FHB Index elmúlt 11 éves alakulását nézve jól kirajzolódik a lakossági hitelezés alakulása is. Mit várnak, 2010-2011-ben milyen irányba halad majd a lakossági jelzáloghitelezés?

Konkrét növekedési várakozásokat itt sem szívesen mondok. A 2010 elején kiadandó FHB lakásárindex prognózisban erre szintén kitérünk majd. Egy biztos: jelentősen és alapvetően rendezik át a hitelezési üzleti modelleket a portfolióminőség javítása és a kockázatok jobb árazása irányába tett lépések még 2010-ben is. Ehhez a kockázatvállalást és értékesítést (pl. ügynöki szabályozás, magatartási kódex, deviza-szabályozás) egyaránt érintő szabályozási lépések is hozzájárulnak banki, kínálati oldalról. Keresleti, hitelfelvevői oldalról a háztartások hitelfelvételének 2009-ben tapasztalt fékeződése, stagnálása 2010-ben várakozásaink szerint véget ér.

Finanszírozó bankként látnak-e lehetőséget a fejlesztői oldal finanszírozásában, vagyis lakásprojektek finanszírozásában? Mit gondolnak, a válság előtti egy-két évet jellemző nagyon alacsony ingatlanfejlesztői LTV szintek fenntarthatatlanok voltak, vagy néhány éven belül ismét visszatérünk majd ezekhez az alacsony szintekhez, és ismét relatív alacsony önerővel fejleszthetnek majd a piaci szereplők?

Az FHB 2005-ben kezdte projektfinanszírozási üzletágát és azon kevés bankok között van, mely jelenleg is több lakásprojektet finanszíroz. A fedezeti, önerő elvárások, a kockázati felárak ésszerűen növekedtek, úgy látjuk, hogy a talpon maradt fejlesztők saját döntési folyamataiban ez alaposabb mérlegelést és gondosabb projekt-vezetést eredményezett. Jól kiválasztott lokáció, a növekedett kockázatokat figyelembevevő fejlesztői tőkeerő, hatékony értékesítés és projektmenedzsment – nem kell sorolni a szükséges feltételeket. A finanszírozáskor a bank kockázatvállalásban üzleti partnere a hiteladósnak és nem a pénzügyi kockázatok kizárólagos viselője. A minimális pénzügyi önerővel végrehajtott finanszírozások kora lejárt és nem is lenne jó, ha visszatérne.