Az adósok idegeire mehet az új társasházi törvény

Három hónapnyi tartozás után bejegyezhető jelzálogjog és gyorsabb bírósági eljárás – az új társasházi törvény mindenek előtt ezzel a két módosítással könnyítené meg a nemfizető lakókkal szembeni fellépést. Az [origo]-nak nyilatkozó szakemberek szerint elvileg ugyan könnyebb lesz fellépni a közös költség fizetését elbliccelőkkel szemben, de a házak pénztelensége miatt csak a pszichés hatásban lehet igazán bízni.

“A mi házunkban a legutóbbi rendkívüli befizetést a több mint húsz albetétből hatan fizették be időben, miközben vannak olyan nemfizetők, akik épp lakást újítanak fel, az autópark alapján pedig a többségnek nem jelenthetne gondot a közös költség kifizetése. Vannak évek óta tartozó lakosok is, így szerintem mindenképp jó irány a társasházi törvény szigorítása” – mondta az [origo]-nak egy budapesti társasházban lakó anyuka, aki szerint ezzel együtt sem lesz könnyű beszedni a kintlevőségeket.

A társasházi törvény december végén elfogadott és januárban életbe lépett módosítása – mely részben a Nemzetgazdasági Minisztérium előterjesztésén, részben pedig az elfogadott kormánypárti módosító indítványokon alapul – több olyan változást is hozott, amely megkönnyíti a nemfizetőkkel szembeni fellépést. Januártól a közgyűlés az eddigi hat helyett már a három hónapnak megfelelő közös költség összegével tartozó tulajdonostárs ingatlanát jelzálogjoggal terhelheti meg, és mindössze 30 napos határidőt szabott a törvény a bírósági eljárás elindításának is. A minisztériumi indoklás szerint a javaslat egyik céja az, hogy a “társasházi tulajdonosok fizetési fegyelmének erősítése érdekében” a közös képviselőnek, illetve az intézőbizottság elnökének lehetőséget adjon a nemfizető tulajdonostársakkal kapcsolatosan a “hatékonyabb és gyorsabb fellépésre”.

“Az adós megijed”

“A három hónapos tartozás után lehetővé tett jelzálogbejegyzés inkább csak pszichésen hathat, nem fűzünk hozzá nagy reményeket” – mondta az [origo]-nak Langer Ivánné, a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségének elnöke. “A társasházak is pénzszűkével küzdenek, így nem feltétlenül tudják finanszírozni a több tízezer forintba kerülő bejegyzéseket” – magyarázta az elnök. A jelzáloggal való fenyegetés hitelességét csökkentheti, ha nincs pénze a társasháznak, a jog bejegyzése ugyanis pénzbe kerül, amit a háznak kell kifizetnie. “A jelzálogjog bejegyeztetésének eljárási költsége jelenleg 12 600 forint, és alkalmanként nagyjából ugyanekkora ügyvédi díjjal is lehet számolni, ezért kérdéses, hogy hány társasház fogja vállalni a bejegyeztetés anyagi terhét. Különösen úgy, hogy ez a módszer rendszerint nem jelent azonnali pénzt a társasháznak, inkább csak egy biztosítékot a későbbiekre vonatkozóan” – mondta felvetésünkre Jány Attila ügyvéd, a Dr. Jány Ügyvédi Iroda vezetője.

Sulyok Zoltán társasházkezelő kérdésünkre szintén azt mondta, hogy a házak pénztelensége miatt inkább csak a pszichológiai hatással lehet számolni, főleg, hogy a fizetés elmaradása csak az esetek elenyésző hányadában magyarázható azzal, hogy a lakónak valóban nincs pénze a közös költségre. “Tapasztalataim szerint a lakók 30-40 százaléka rosszul fizet, az adósok 10-15 százaléka katasztrofális fizető, ez utóbbi csoportból pedig nagyjából minden ötödik esetre igaz, hogy tényleg nincs pénz” – mondta Sulyok Zoltán.

Az alapprobléma rengeteg embert érint: többnyire a rendesen fizetők finanszírozzák – adott esetben kényszerűen megemelt közös költségen keresztül – a házak működését, miközben a lakóközösség egy része egyáltalán nem veszi ki a részét a teherviselésből, gyakran akkor sem, ha anyagi lehetőségei ezt megengednék. Langer Ivánné úgy becsülte, százezren is lehetnek, akik 3 hónapnyi tartozást halmoztak föl, azaz akiket e pillanatban potenciálisan fenyegethet a jelzálogjog bejegyzése. “Ők ettől aligha fognak pontosabban fizetni, hacsak nem akarják éppen eladni a lakásukat, vagy hitelt felvenni – ez esetben lehet jelentősége a jelzálogjognak, ekkor várható ugyanis, hogy az adós megijed” – tette hozzá az elnök.

A társasházi törvény másik fontos újdonsága, hogy ha egy társasház valamely tulajdonosával szembeni követeléséből bírósági per lesz, akkor a bíróság – amennyiben egyéb intézkedés nem szükséges – köteles az első tárgyalást legkésőbb a keresetlevél beérkezésétől számított harmincadik napra kitűzni. “Budapesten ma évek is eltelhetnek, amíg kitűzik a tárgyalást, így ez a lépés valódi előrelépést jelenthet” – mondta Langer Ivánné, ugyanakkor kétségesnek nevezte, hogy miképp küzdenek majd meg a bíróságok ezzel a kötelezettséggel.

Jány Attila szerint ez az új rendelkezés alkalmas eszköz lehet arra, hogy az ilyen típusú társasházi jogviták az eddigi eljárási gyakorlathoz képest gyorsabban, belátható időn belül befejeződhessenek. “A közösköltség-tartozással kapcsolatos ügyek rendszerint egyszerűbb megítélésűek, nem indokolt hosszú bizonyítási eljárás és szakértői közreműködés sem, így gyorsabban lezárhatók. Mindezek alapján számolni lehet azzal, hogy a közeljövőben számottevően több per indul majd” – jegyezte meg az ügyvéd.

Adatkezelési könnyítés

Apróságnak tűnik, de a szakértők szerint érezhető hatása lehet annak is, hogy módosult az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény: a jogszabály most már azt mondja ki, hogy a közösköltség-tartozás miatti jelzálogjog-bejegyzés során a közös képviselőnek nem kell beírnia a személyi azonosítót, azaz ha hiányzik, a földhivatalnak kell pótolnia. “Ez nagy előrelépés, mert a közös képviselő ilyen adatokkal nem rendelkezik, ráadásul nem lévén adatgazda, elvileg nem is kezelheti őket” – jelentette ki megkeresésünkre Kaplonyi György, a társasházkezeléssel foglalkozó Block 2000 Kft. ügyvezetője.

Végrehajtás és moratórium

Az általunk megkérdezett, társasházkezeléssel foglalkozó szakemberek kivétel nélkül azt mondták, hogy az tudná igazán meggyorsítani a társasházak pénzhez jutását, ha a végrehajtási eljárás dinamikusabb lenne, azaz ha a végrehajtási szakasz nem húzódna el hónapokig, sőt akár évekig is, mint jelenleg. Ehhez a végrehajtási törvény módosítására volna szükség, de ez eddig nem történt meg. Többen arra is felhívták a figyelmet, hogy a társasházi törvény módosítása után a kormány azt is bejelentette, hogy április közepéig meghosszabbítja az árverezési és kilakoltatási moratóriumot, ami a nemfizetők alkuhelyzetét erősíti egy társasházi vitában, hiszen végső soron a lakását akkor sem kockáztatja a nemfizető lakó, ha sok hónapos adósságot halmoz fel a házzal szemben.

Kaplonyi György a társasházi jogszabály pozitívumaként említette, hogy a nem lakáscélú helyiségek használatát a törvény a korábbinál pontosabban szabályozza (“a tulajdonostársak nehezebben tudnak egymásnak betartani”), valamint azt, hogy külső cég, illetve személy is megbízható számvizsgáló feladatokkal, ha nincs a házban számvizsgáló bizottság.

Szerinte nem javítja azonban a helyzetet a társasházak ügyészségi felügyelet alóli kivonása, illetve az sem, hogy nem kötelező az úgynevezett “gazdasági ellenőrzést segítő személy” igénybevétele, ha a számvizsgáló bizottság elnöke vagy tagja, a közös képviselő, az intézőbizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy. “A külső szakmai ellenőrzés sosem felesleges, hiánya irreális költségvetéshez, vagyonvesztéshez, a tartalékok feléléséhez vezethet” – mondta Kaplonyi György.