Alulárazott a magyar lakáspiac (Interjú)

Mint korábban beszámoltunk róla, a brit Benson Elliot Capital Management 60 százalékos részesedést vásárolt a CEU Reality újpesti Károlyi Városközpont projektjében. A tranzakció kapcsán Budapesten járt Marc Mogull, a kizárólag ingatlanpiacon befektető private equity társaság első embere is, akivel többek között a magyar ingatlanpiacról, a hazai gazdaság állapotának elriasztó hatásáról, finanszírozási válságról és a private equity ingatlanpiaci térhódításáról beszélgettünk.

Miért éppen Magyarország?

Portfolio.hu: Miért Magyarország, miért Budapest és miért a Károlyi Városközpont?

Marc Mogull: Nem feltétlenül Magyarországon kerestünk befektetési lehetőségeket, de nem is zártuk ki a magyar piacot a potenciális helyszínek közül. Ez nagyon fontos szempont, hiszen vannak olyan országok a régióban, ahol kizárjuk a befektetések lehetőségét. Magyarország tehát egy olyan piac, ahol “jól érezzük” magunkat, s nyugodtan fektetünk be, a lakóingatlanok piacán pedig rengeteg tapasztalattal rendelkezünk, jelenleg a teljes befektetési portfóliónknak kb. 40%-át teszik ki a lakóingatlanok. Hogy miért ez a projekt? Úgy gondolom, hogy a Károlyi Városközpont rendelkezik a helyes koncepicóval, a helyes lokációval és – talán mindezeknél is fontosabb módon – a jó fejlesztővel.

P.: Nem aggasztja önöket a síralmas magyar gazdasági növekedés? Jelen vannak Szlovákiában is, van tehát összehasonlítási alapjuk…

M.M.: A magyar makrogazdasági adataok mindenképpen problémásak. Ugyanakkor megvizsgáltuk a kormány reformtörekvéseit, különös tekintettel a költségvetési és a folyó fizetési hiány csökkentésére vonatkozókat, s bár nem könnyű a helyzet, úgy gondoljuk, hogy ezen a téren valódi előrelépéseket figyelhettünk meg. Látjuk, hogy az említett törekvések rövidtávon negatív hatással vannak a növekedésre, de ez nem jelenti azt, hogy az emberek megszűnnének családot alapítani és általában jó minőségű lakásokat keresni. Kétségtelenül igaz azonban, hogy a jelenlegi gazdasági környezet megnehezíti a jó befektetési lehetőségek megtalálását. Ez ma egyértelműen nem az a fajta piac, ahol az ember csak felvásárol mindent a kínálati áron és 12 hónap múlva magabiztosan gondolhatja, hogy jó megtérülést ért el. Hangsúlyozom azonban, hogy ez nem azt jelenti, hogy nincsenek ma Magyarországon befektetési lehetőségek.

Benson Elliot
A kizárólag az ingatlanszektorban befektető private equity befektetőt 2005-ben alapították azzal a céllal, hogy a közepes méretű (25-500 millió eurós össztranzakciós volumen) befektetési lehetőségekre koncentráljon Európában. A Benson Elliot teljes befektetési kapacitása körülbelül 2 milliárd euró. A cégnek vannak befektetései Franciaországban, Németországban, Dániában és Spanyolországban. A közép-európai régióban hazánk mellett Szlovákiában aktív még. Terveik szerint még ebben az évben elkezdik befektetési tevékenységüket Olaszországban, Törökországban és az Egyesült Királyságban.

P.: Mit gondol, miért alacsonyabbak ma Budapesten az átalagos lakásárak mint szinte bármelyik régiós fővárosban?

M.M.: Ez egy érdekes kérdés. Azt gondolom, hogy ebben a jelenségben szerepet játszanak az alacsonyabb építőipari költségek és az alacsonyabb telekárak. A másik tényező véleményem szerint a bizalom hiánya az elmúlt években.

Akinek lehetőség a hitelválság

P.: Az újpesti befektetésükből kiindulva önök feltételezhetően bíznak a budapesti felértékelődésben.

M.M.: A Benson Elliot alapvetően érték-fókuszú befektető. Azokat a piacokat preferáljuk, melyek feltehetően alulárazottak. Érdemes a budapesti lakóingatlan-piacot összehasonlítani a peer-group-pal. Hamar beláthatjuk, hogy ma Európában aligha találunk még egy olyan piacot, ahol 1500 eurós négyzetméteráron jó minőségű lakáshoz juthatunk. Ugyanakkor a kérdést egy kicsit meg is fordítanám, hiszen több olyan piaci véleménnyel találkozhatunk, melyek szerint néhány lakáspiac túlárazott ma Európában. A válasz tehát nem egyszerűen az, hogy a magyarországi lakásárak mindenképpen elszállnak, hanem azt gondolom, hogy lesznek piacok, ahol egy jelentős lefelé korrekciónak leszünk majd szemtanúi. Általában egy nagyon egyszerű számítást mindig elvégzünk a különböző lakáspiacok árazásának megállípítására. Megnézzük a jellemző lakásárat és ezt szembeállítjuk a közepes jövedelmekkel. Ma Budapesten ennek a kettőnek az aránya igen attraktívnak tűnik.

P.: A globális hitelválság következményeként jelentősen visszaesett az ingatlanbefektetések volumene. Ezt inkább veszélyként élik meg vagy éppen ellenkezőleg, ezt a folyamatot egy kétségkívűl túlfűtött piac korrekciójának tekintik?

M.M.: Egyértelműen lehetőségnek tekintjük az elmúlt hónapokban kialakult piaci környezetet. A hitelválság alapvetően a kevésbé szofisztikált tőke kiszorítását eredményezte az ingatlanpiacon. Ez számunkra értelemszerűen csökkenti a versenyt. Az elmúlt néhány évben kifejezetten nehéz helyzetben voltunk, a túlárazott piacon ugyanis nehezen találtunk értéket.

Marc Mogull életrajza
Marc Mogull gazdasági tanulmányait a University of Pennsylvania-n és a Northwestern University-n végezte. 1990-ben kezdte ingatlanpiaci karrierjét a Goldman Sachs ingatlanrészlegének európai igazgatójaként. Ezt megelőzően a chigagói JMB Realty Corporation-nél akvizíciókért volt felelős. Marc 1993-ban résztvett az EBRD ingatlanfianszírozási és befektetési divíziójának megalapításában, s 1995-től 1998-ig vezette a bank Ingatlan és Turizmus üzletágát. Az üzletember jelenlegi cége, a Benson Elliot megalapítása előtt szintén alapító tagja és operatív vezetője volt a Doughty Hanson & Co European Real Estate Fund-nak, mely egyike volt az első ingatlanra fókuszáló private equity alapoknak Európában.

P.: A private equity szerepe az ingatlanpiacon látványosan megnőtt az elmúlt 1-2 év során. Ön szerint ez a trend folytatódik a jövőben is?

M.M.: Úgy gondolom, hogy az ingatlan szektorra koncentráló private equity cégek általánosságban bebizonyították, hogy sikeresen használják fel a tőkéjüket ebben a szegmensben és valóban teljesítik azokat a megtérüléseket, melyeket korábban ígértek. Ha megnézzük a számokat láthatjuk, hogy ezek tények. Ugyanakkor az elmúlt években nagyon kellemes volt a befektetési klíma, így a befektetőknek nem voltak rászorulva arra, hogy különbséget tegyenek a különböző ingatlanos private equity alapok között.

Az érdekes kérdés most azonban az, hogy mi történik az előttünk álló 12-24 hónapban, amikor a különböző ingatlanos private equity alapok teljesítménye közötti különbség drasztikusan nőni kezd. Ez magával hozhatja azt, hogy a befektetők egy része tudomásul veszi, hogy az ingatlanszektor nem hoz már kiemelkedő megtérüléseket és csökkentik a tőkeallokációjukat ebbe az irányba. Azonban ezt egyelőre egyáltalán nem érezzük, sőt rövid távon ennek inkább az ellenkezője látszik érvényesülni. A stabil ingatlanos private equity alapok ma nagyobb kereslettel szembesülnek mint 12 hónappal ezelőtt, ugyanis a szofisztikált befektetők megértették, hogy a mai piaci helyzet jobb belépési pont az ingatlan szektorban mint egy évvel ezelőtt.