A válság még nincs lejátszva: mi lesz a lakáshitelekkel?

A hitelintézetek direkt marketing eszközei közül sokan találkozhattak már valós vagy elektronikus postaládájukban hitelkártyára vagy személyi kölcsönre vonatkozó egyedi ajánlattal, a lakáshitelek értékesítésével más a helyzet.

Fel kell oldani a hitelezéshez kapcsolódó félelmeket

A múlt heti Portfolio.hu Jelzáloghitelezés és Lakásfinanszírozás Magyarországon 2009 Konferencia egyik tartalmas panelbeszélgetése a válság alatti és utáni hitelezési technikákat boncolgatta, ahol megállapították, hogy hazánk lakás- és hitelpiaca még nem készült fel egy ilyen traumára.

Lakáshitel egy kattintásra – erre még várni kell

Bár a kihelyezett új állományok tekintetében a tizedére zsugorodott a magyarországi lakáshitelezés, a pénzintézetek szerint a partneri értékesítés aránya nem változott. Az elmúlt fél évben felfokozódtak a hitelezéshez kapcsolódó félelmek, ezeket lassan fel kell oldani és újra teret kell adni a klasszikus értékesítési csatornáknak.

Vannak olyan magyarországi régiók, ahol a mai napig a fióki akvizíciók teszik ki az ügyfélszerzés döntő többségét, a többi értékesítési csatorna mélyen az országos átlag alatt teljesít. A lakáshitel egy tipikusan olyan többszereplős jelzálogtermék, melyet interneten keresztül szinte lehetetlen értékesíteni, személyes kapcsolatok nélkül nem működik.

Egy lakáshitel igénylés során nem csak a kérelmező és az ügyintéző párbajáról beszélhetünk, csörtéket kell vívni az értékbecslővel, a munkáltatóval, a banki bírálatot végző adósminősítő, bíráló és döntéshozó csapattal. Rengeteg információra és személyes kapcsolatra van szükség ahhoz, hogy a kérelem benyújtásától a hitel folyósításáig eljussunk, nem beszélve az utómunkálatokról és a jellemzően 15-35 év közötti futamidő alatt történő eseményekről.

Az internetes jelzálogbrókerek is személyes tanácsadókat alkalmaznak, akik a kondíciók pontos ismeretében az igénylő paraméterei alapján kiválasztják a megfelelő pénzintézetet és összeállítják a hitelkérelmet. A közvetítők vitathatatlan szerepe ellenére a bankok fiók szinten is próbálnak erősíteni, szakértők szerint nagy kérdés, hogy a bankok miként alakítják át a személyi állományukat a forgalom csökkenésének hatására.

Minden második banki dolgozót nem lehet elküldeni

Becslések szerint 2009-ben feleannyi hitelügyletre lehet számítani, mint 2008-ban, de ez nem jelenti azt, hogy a bankok minden második dolgozót kénytelenek elküldeni. Belső strukturális átalakításokkal a probléma kezelhető, a növekvő számú késedelmes ügyletek kezelése pedig újabb feladatokat ró a banki dolgozókra.

A kérelmek számának csökkenése egyben azt is jelenti, hogy a bíráltra több idő áll rendelkezésre. A korábban futószalagon kipörgetett sablon frankhitelek közé valószínűleg több olyan anyag is keveredett, amely a mai szempontok szerint nem biztos, hogy átmenne. Az alaposabb vizsgálatnak köszönhetően az új folyósítások között alacsonyabb lehet a problémás ügyletek aránya.

Az ügyfélkapcsolatok kezelésében nagyobb szerepet szánnak a külső értékesítési csatornáknak is. Azért ott még nem tartunk, hogy a döntéshozatalba beleszólása legyen az értékesítési partnernek, de a közvetített ügyletek a tanácsadók tapasztalatának köszönhetően nagyobb valószínűséggel megállják a helyüket, mint a hasonló tartalmú normál ügyletek.

Míg egy sikertelen munkáltatói igazolás ellenőrzés után könnyen elutasíthatnak egy normál kérelmet, addig a közvetítő felé jelezve a gondokat, könnyebben orvosolható a probléma és a megoldás után tovább folyhat a bírálat. A bumm időszakban a feljebb árazott gyorshitel konstrukcióknál nem is mindig vizsgálták a jövedelmet, mára azonban óvatosabb hitelezési gyakorlatot követnek a pénzintézetek.

Az értékesítési volumen duzzasztása helyett más szempontok is a középpontba kerülnek. Egy hosszú távú elkötelezettséget vállaló ügyfél érdekei is jobban előtérbe kerülnek, a kérelem életútja során nem minden gépiesített módon működik, hanem valamivel nagyobb teret adva a személyes kapcsolatoknak.

Valaki megmondta a tutit: tipikus magyar valóság a hitelpiacon

A magyar lakáshitel piacon nem minden rózsaszín. A hitelezési döntéseket három fő szempont vezérli, az ingatlan értéke, a jövedelemigazolás és az igénylő bankszámlakivonata. Az egyik pénzintézet képviselője aggályait nem leplezve számolt be a különös esetekről.

Véleménye szerint hazánk polgárai vannak annyira kreatívak – gondoljunk csak az adózási kiskapukra és az egyéb pénzügyekhez kapcsolódó trükkökre – hogy összerakjanak egy hitelkérelmet “úgy, hogy jó legyen”. Elmondása szerint, ha összekacsintani nem is elég egy értékbecslővel, de “meg lehet vele beszélni”, hogy mennyi hitelt szeretnénk felvenni és ehhez mekkora ingatlanérték szükséges.

A jövedelemigazolások beszerzés Magyarországon nem túl nehéz, néhány perc keresgélés után az interneten könnyen rátalálhatunk az erre szakosodott “vállalkozásokra”. Az APEH jövedelemigazolásokat nehezebb hamisítani, az elmúlt évi jövedelem viszont nem biztos, hogy megfelelő képet mutat az igénylő jelenlegi jövedelmi helyzetéről.

A mai digitális világban olyan profi bankszámlakivonatokat képesek gyártani a csalók, hogy arról a papírról még az érintett pénzintézet képviselője sem biztos, hogy meg tudná mondani, hogy eredeti vagy sem. Az ilyen visszaéléseket a szigorú és alapos vizsgálattal vissza kell szorítani.

A magyar hitelpiacot felkészületlenül érte a válság, a rendszer nincs felkészülve a tömeges bedőlések esetleges kezelésére, mint ahogy az ingatlanpiacunk sem tudni, hogy miként reagálna az őt elárasztó nagyszámú végrehajtásra váró lakásra. A válság még nincs lejátszva, pengeélen táncolunk.

Az országnak megjósolhatatlan károkat okozna, ha a bedőlő hitelek hatására az ingatlanpiacon végigsöpörne egy 40 %-os leértékelődés. Vannak magas finanszírozású devizahitelesek, akik az árfolyamok változása miatt 12 millióval tartoznak 10 millió forintos ingatlanfedezet mellett. Ha a lakásuk értéke 6 millió forintra csökkenne, akkor felhagynának a törlesztéssel a bankok pedig tőke- és kamatbevétel helyett egy rakás elértéktelenedett ingatlannal rendelkeznének.

A megoldás egyik kulcsa a sokat vitatott pozitív adóslista hatályba lépése jelenthetné, emellett a hitelkonstrukciók átalakítása is segíthetne. A fix futamidő helyett rugalmas futamidő mellett kínáljanak a bankok fix törlesztőrészletet. Ezzel bár lehet, hogy tovább tart a törlesztés, de a havi terhek nem növekednének az árfolyamok ingadozásával.

Újra előkerülhetnek az adósságrendező hitelek. Aki rendelkezik ingatlannal, az a magas kamatozású hitelkártya és személyi kölcsön adósságát váltsa ki egy kedvezőbb THM mellett kínált jelzáloghitellel, akár hosszabb futamidőre. Ezzel csökkenthetővé válik a havi fizetési kötelezettségek összege, ami első lépés lehet az adósságcsapdából kivezető úton.