2010: Óvatos, de optimista befektetők

Tavaly év vége felé számos európai nagyvárosban siettek az ügyletek lezárásával. A CB Richard Ellis (CBRE) által vizsgált 26 piacból 17-ben a negyedik negyedév 2009 legerősebb három hónapjának bizonyult. – hangzott el a CBRE hagyományos évértékelő sajtótájékoztatóján.

“Az érett nyugati piacok növekvő befektetési aktivitásának hatására a kelet- és közép-európai (KKE) régióban is javult a befektetői bizalom, noha nehéz meghatározni, hogy pontosan mikor történt ez a fordulat. Az év első felében a régióban a gazdasági kilátásokat jelentős bizonytalanság övezte, és emiatt a befektetők figyelme másfelé fordult. Mára azonban egyértelműen visszatért a pozitív szemlélet, annak dacára, hogy a befektetők továbbra is konzervatív megközelítést alkalmaznak.” – mondta Konthur Adrienne, a CBRE budapesti irodájának ügyvezető igazgatója.

Európai fordulat

A tavalyi év teljes forgalmának közel 40%-át az utolsó negyedév hozta. Ez az időszak hagyományosan az év legmozgalmasabb periódusa, az aktivitási szint emelkedését tehát a szezonalitás is segítette, de a trend így is biztató. Noha 2009 70 milliárd eurós teljes forgalma éves viszonylatban csökkenést jelez a 2008-as év 121 milliárdjával szemben, a CBRE várakozásai szerint az európai befektetési piac 2010 során tovább nő.

Európában éles fordulatot vett az aktivitás 2009 során: április környékén javulni kezdett a befektetők hozzáállása, az év közepétől pedig emelkedett a tranzakciók száma. Szinte minden piacon erősödött a befektetői kedv az év utolsó negyedében – leginkább Franciaországban és Németországban, a kontinentális Európa két legnagyobb piacán, ahol a második félévben kétszer annyi tranzakció köttetett, mint az elsőben. Az Egyesült Királyság piaca továbbra is nőtt, a második félévi befektetések értéke 64 százalékkal múlta felül a 2009 első félévében mért szintet. Ez az európai átlag alatti teljesítmény ugyan, de azt a tényt tükrözi, hogy a brit piac más piacoknál korábban, már az év közepén javulni kezdett. Közép- és Kelet-Európa – igaz, nagyon alacsony bázisról kiindulva- különösen nagyot ugrott, több, mint 300 százalékot javítva teljesítményén.

“Noha a KKE régió befektetési aktivitása 2009 második félében négyszeresére nőtt, a teljes éves volumen 75%-kal kevesebb volt a 2008-asnál. A megnövekedett forgalom több, mint felét a visegrádi országok adták: részesedésüket tekintve ez jelentős emelkedés az előző évekhez képest.” – magyarázta Tim O’Sullivan, a CB Richard Ellis magyarországi ingatlanbefektetési vezetője.

Közép- és Kelet-Európa éledezik

A korábbi években látottnál nagyobb mértékben bizonyultak a helyi befektetők a KKE-i ingatlanbefektetési piac motorjának. Sokan, akik az elmúlt években kiszorultak az árverseny miatt, most előnyt kovácsolhattak a nemzetközi befektetők kivonulásából, és megragadták a lehetőséget. Ezek a befektetők biztos piacismeretükre építve főleg a spekulatív kínálatból (azaz nem a prémium kategóriában) vásároltak. Az egyelőre bizonytalan, hogy hosszú távú trenddé válik-e a helyi befektetők nagyobb részesedése, vagy csak egyszer hasítottak ki nagyobb szeletet 2009 kisebb befektetési tortájából.

“A magyarországi befektetési volumen 2009-ben kb. 500 millió eurót tett ki, amelynek 77%-át a második félév generálta. Ebben az adatban már a saját használatra vett (ún. “owner-occupied”) ingatlanok értéke is szerepel. Ha ezeket kihagyjuk, a tiszta befektetési forgalom 260 millió euró volt. 2010-re a befektetési forgalom elérheti a 400 millió eurót, azaz léptékben a tavalyi szinten marad. Szűk keresztmetszetet jelent azonban a nemzetközi befektetők által leginkább keresett, prémium kategóriás, központi fekvésű, teljesen bérbe adott ingatlanok hiánya.”- összegezte Tim O’Sullivan. “A vevők vásárlásra készen állnak, de csak a megfelelő lehetőséget ragadják meg.”

A közép- és kelet-európai bérlői piacokkal kapcsolatban Borbély Gábor, a CBRE vezető elemzője kifejtette: “Ingatlanvásárláskor mindenképp figyelembe kell venni az üresedést és a bérleti díjakra nehezedő nyomást, mert a gyengébb gazdasági mutatók régió-szerte az iroda-bérbeadási mutatók esését eredményezték. Az üresedési ráta Varsó kivételével valamennyi jelentős piacon kétszámjegyű, és az elmúlt hat hónap során folyamatosan emelkedett. A magasabb kihasználatlansági mutatók sakkban tartják a bérleti díjakat, és ez sok piacon nem változik a közeljövőben. Mivel a kereslet előreláthatóan az előző félévi átlag alatt marad, az üresedés (és a bérleti díjakat érintő nyomás) csak a túlkínálat felszívásával csillapulhat. Ez a folyamat nem lesz gyors, és eltérő dinamikát mutathat a különböző piacokon, attól függően, hogy a fejlesztési hullám elmúlt-e már az egyes városokban.”