Meghalt a vevőm. Mi lesz a foglalóval és az előszerződéssel?

Mi történik akkor, ha előszerződést kötöttünk, megkaptuk a foglalót, és ahelyett, hogy hátradőlve várnánk a (vég)szerződés megkötését, a vevőnk váratlanul meghal? Köt-e bárkit ezután az előszerződés? Mi a sorsa az előszerződés megkötésével egyidejűleg átadott foglalónak?

Nos, amellett, hogy ez nem feltétlenül mindennapos eset, könnyen megtörténhet bármikor, ezért nem árt felkészültnek lennünk!

Kicsit frissítsük fel a memóriánkat, mire vállalnak a felek kötelezettséget az előszerződés megkötése során? Arra, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Kötelem keletkezik tehát a felek között, ez a kötelem pedig, mint olyan, a hagyaték tárgya lehet. A Ptk. az öröklési jogra vonatkozó részében konkrétan definiálja, hogy mit ért vagyontárgy címszó alatt: ide tartozik a dolog, jog, követelés.

Az előszerződés – az elhunyt vevő jogutódja szemszögéből nézve – teher is és jog is, hiszen kötelessége megkötni az adásvételi szerződést az előszerződésben megszabott feltétel bekövetkezte vagy határidő beállta után, de egyben joga is van megkötni az adásvételi szerződést, azaz jogosult arra, hogy az előszerződésben szereplő feltételek szerint megkötött adásvételi szerződés alapján tulajdonjogot szerezzen az ingatlanon.

A magyar öröklési rend által elfogadott alapelv az úgynevezett szükségszerű jogutódlás, amely azt jelenti, hogy nincs uratlan vagyon – s mint ilyen, az előszerződés vevői oldalára is be kell, hogy lépjen valaki (végső soron örökösök hiányában a Magyar Állam, mint jogi személy). A jogutódnak, ebben az esetben örökösnek, meg kell kötnie a szerződést, mivel jogelődje erre vállalt kötelezettséget. Az persze kiemelendő körülmény, hogy a szerződés megkötésével meg kell várni a feleknek a hagyatéki eljárás jogerős lezárását.

Mi van akkor, ha az örökös elzárkózik a szerződés megkötése elől? A „semmi probléma” talán kicsit erős kifejezés ide, hiszen ez esetben a bíróság az érvényes előszerződés alapján később létrehozhatja a szerződést bármely szerződő fél kérelmére, illetve a másik fél akarata ellenére is. Ez persze idő-, energia- és nem utolsó sorban pénzveszteséggel jár mindkét, de főképp a pervesztes fél részére, érdemes tehát elkerülni a pereskedést, már amennyiben lehetőség van rá.

Persze, nem minden esetben kötelezhető a példánál maradva a vevő örököse arra, hogy megkösse a szerződést. A Ptk. lehetőséget nyújt a szerződés megkötésének megtagadására, azonban ahhoz, hogy élni tudjon a vevői jogutód ezen jogával, négy konjunktív, azaz együttesen fennálló feltétel fennállását kell minden kétséget kizáróan bizonyítania:

az előszerződés megkötését követően olyan körülmény állt elő, amely miatt az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése bármely fél lényeges jogi érdekét sértené;
a körülmény változása az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
a körülményt nem a hivatkozó fél idézte elő;
illetve a körülmény változása nem tartozik a fél rendes üzleti kockázati körébe.

Hangsúlyozom, hogy ha a fenti négy puzzle-darabkából akár egy is hiányzik, az eladó jogosan követelheti az örökösön az előszerződéses kötelem teljesítését.

A fentiek után talán már mindenkinek világos, mi lesz a sorsa a foglalónak: ugyanúgy foglalóként funkcionál, mint a vevő halálát megelőzően. A foglaló az előszerződés hatálya alatt a szerződés megkötését, míg az előszerződés alapján megkötött szerződés létrejöttét követően annak teljesedésbe menését biztosítja.

Szerzőnk dr. Kesseő-Balogh Péter ügyvéd, a Jogado Blog szakértője

Ecovis Hungary Legal, ecovis.hu