Merre tart a lakásépítés most Magyarországon?

A kiadott használatbavételi engedélyek száma nőtt, míg a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma csökkent 2020 I. félévében. Merre tart ma a lakásépítés Magyarországon a kedvezményes áfa kulcs megszűnése és a járvány első hulláma után?

2020 I. félévében 8.697 db új lakás kapott használatbavételi engedélyt, 34%-kal több, mint egy évvel korábban. Ez a növekedés a kedvezményes áfa kulcs kivezetése előtti időszak kifutását jelzi.  A KSH friss jelentése szerint a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 12.475 db volt, 32%-kal kevesebb, mint 2019 azonos időszakában. Az építendő lakások trendje 2018 eleje óta csökkenő engedély és bejelentés, számok utoljára 2016 elején voltak az elmúlt hónapokhoz hasonló szinten.

A 2013. évi évszázados mélypontot (7293 db lakáshasználatbavételi-engedély) követően 2019 évig emelkedő trendet mutattak az építések, ebben a kormányzati intézkedéseknek (5%-os áfakulcs, áfavisszatérítés, csok, jelzáloghitel-elengedés, babaváró hitel) alapvető szerepük volt. A kedvezményes áfa kulcs 2019 év végi kivezetése előrevetítette a visszaesést, amire a járványhelyzet ráerősített. Az MNB becslése szerint 2020-ban várhatóan 18 ezer körüli lakás fog épülni, ez 2021-22-ben akár 15-16 ezerre is eshet, vagyis a lakásállomány minőségi megújulása ismét lassul.

A lakásállomány 100 éves megújulásához legalább évi 40 ezer lakás építése szükséges. 2019-ben épült mennyiség a szükséges lakásépítésnek mintegy fele, a 2020. első félévi adatok alapján ehhez képest további visszaesés várható. Ezzel Magyarországon a régiós országokhoz (Ausztria, Lengyelország, Németország, Szlovákia) képest jelentősen alacsonyabb a lakásépítési volumen mind a lakásállományhoz képest, mint népesség arányosan.

Fontosnak tartjuk, hogy a Kormány aktív intézkedésekkel őrizze meg legalább a 2019-es lakásépítési szintet (cca 20 e lakás /év). Innen kellene további ösztönözni és megfelelő szintre emelni a lakásépítések számát.

Gazdasági válság esetén a kormányzatok keresik azokat az intézkedéseket, amelyekkel a gazdaságot ismét be tudják indítani, pótolni tudják a megszűnt munkahelyeket. Az építőipar, ezen belül a lakásépítés megfelelő eszköz lehet erre a célra is. Az MNB számításai szerint 10 ezer addicionálisan megépülő új lakás a GDP szintjét 0,8–1 százalékponttal, míg a foglalkoztatottak számát 25–30 ezer fővel emeli.

Ha nem lép a Kormány, a lakásfejlesztések éveken át nem fognak tudni beindulni. Az újabb visszaesés és az ágazat hektikussága megszűnő munkahelyeket, kihasználatlan építőipari kapacitásokat, nemzetgazdasági károkat is okoz.

Fontos és pozitív intézkedésnek tartjuk a rozsdaövezeti újlakás-építésekre júliusban bevezetett 5 százalékos, kedvezményes áfakulcsot. Az érintett területeket kijelölő, szeptemberre várható kormányhatározat az év végére növelheti az induló, illetve előkészítés alá kerülő projektek számát.

Ugyancsak pozitívnak és fontosnak tartjuk az MNB által biztosított NHP Hajrá! keretében bérlakásépítésekre is biztosított olcsó forrást.

Véleményünk szerint jelen helyzetben a rozsdaövezeteken kívüli területekre is visszahozható lenne 5% -os áfakulcs, az ingatlanfejlesztők által javasolt szektorális különadóval (4%) kiegészítve. A szektorális különadó mértékének módosításával a Kormány reagálni tudna az aktuális konjunkturális ciklusra. Vizsgálható, hogy az áfakedvezmény finomra hangolható-e olyan feltételekkel, hogy az valóban a kívánt célcsoporthoz (fiatal, gyermeket vállaló hazai családok) jusson el, ugyanakkor ösztönözze a kívánt építési volument.

A magán építők ösztönzésére javasoljuk továbbá az áfavisszatérítés bővítését a most is érvényes feltételekkel, de a jelenlegi 2.486 kistelepülésről az összes településekre kiterjesztve.

A ciklikusság csökkenthető lenne a piaci bérlakásépítések beindulásával, amihez elérhetőek az MNB kedvezményes NHP forrásai. A bérleti díjak megfizethetőségéhez szükséges lenne további ösztönzők, – pl. cafetéria lakbértámogatás – bevezetése is.

Vizsgálandó továbbá egy közhasznú bérlakásépítési intézményrendszer kialakítása (Közhasznú lakásépítési program javaslat), ahol az állam (esetleg önkormányzat) lenne a lakás tulajdonosa, a bérlőknek pedig gyermekszám függvényében vételi joga lenne az általuk bérelt lakásra.

A felújítások, korszerűsítések, indokolt esetben a helyettesítő új építés ösztönzése, ugyancsak konjunktúrakiegyenlítő eszköz lehetne a jelen helyzetben. Fontosnak tartjuk, hogy folyamatosan legyenek elérhető kamatmentes hitelek energetikai korszerűsítésekre.

A kiszámíthatóságot erősítené, ha megszületne egy legalább 15 évre szóló lakásprogram. Ennek tartalmaznia kellene az alapvető elveket, a lakásépítési, lakásfelújítási, bérlakásépítési célszámokat; a legfontosabb támogatási eszközöket és azok hozzávetőleges éves keretösszegét.

Szükséges lenne évi 20 ezer lakásépítésben meghatározni a „lakásépítési minimumot”, amely alá a kormány nem engedné az építési számokat.

A KSH szerint 2020 II. negyedévében az előző évhez képest:

• Budapesten 1657 lakást vettek használatba, 22%-kal többet, mint 2019 I. félévében. A községekben a fővároshoz hasonló mértékben nőtt a használatba vett lakások száma (23%), a városokban a növekedés erősebb volt (a megyei jogú városokban 40, az egyéb városokban 47%).
• A természetes személyek által épített lakások aránya 47-ről 45%-ra csökkent, a vállalkozások által építetteké 52-ről 54%-ra nőtt 2019 I. félévéhez képest.
• Az új lakóépületekben használatba vett lakások 49%-a családi házban, 43%-a többlakásos épületben, 4,2%-a lakóparkban található.
• A használatba vett lakások átlagos alapterülete 2 m2-rel, 96,6 m2-re csökkent 2019 I. félévéhez viszonyítva.
• Az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások száma 12.475 volt, 32%-kal kevesebb, mint 2019 I. félévében. Az új lakások 39%-át a fővárosban tervezik felépíteni. Az építendő lakások száma minden településkategóriában csökkent 2019 I. félévéhez képest: Budapesten 21%-kal, a megyei jogú városokban 51%-kal, az egyéb városokban 34%-kal, a községekben 25%-kal. Az építtetők az esetek 49%-ában éltek az egyszerű bejelentés lehetőségével.
• 2019 I. félévéhez viszonyítva az engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások száma a megyék többségében csökkent, kivéve Fejér és Veszprém megyét, ahol – sorrendben – 76, illetve 11%-kal növekedett.
• 2019 I. félévéhez képest a kiadott új építési engedélyek alapján 27%-kal kevesebb, összesen 5437 lakóépület építését tervezik az országban. A tervezett nem lakóépületek száma országos szinten 1918, amely 4%-kal kevesebb, mint 2019 I. félévében.
• A Covid–19-járvány kirobbanása utáni hónapokban az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások száma átmenetileg visszaesett: 2019 azonos hónapjaihoz képest márciusban kétharmadára, április–májusban alig több mint felére csökkent, júniusra viszont újra megközelítette az egy évvel korábbi szintet (90%). Budapesten az április–májusi visszaesés még erőteljesebb volt, de júniusban a tavalyinál majdnem kétszer több lakás építését kezdeményezték. A használatba vett lakások számát tekintve nem mutatható ki hasonló visszaesés: 2020 II. negyedévében 40%-kal több lakás készült el, mint az előző év azonos időszakában.

A kapcsolódó adattáblákat ITT tekintheti meg.