Európa-rekorder vásárlóerő Budán?

A bevásárlóközpontok kezdik megérteni, hogy a specializálódás egyre fontosabb eszköz a sikerekhez. Például az elmúlt 2-3 év folyamán a MOM Park hatékonyan pozicionálta magát magasabb színvonalú bevásárlóközpontként, és sikeresen vonzott magához olyan bérlőket, mint Gerry Weber, Marc Cain, Gant , Pinko és Calvin Klein – olvasható a Colliers International kiskereskedelmi piaci tanulmányában.

Az elemzés arra is rámutat, hogy a stabil, jól finanszírozott kereskedők kihasználhatják a gyengébb konkurencia hátrányos helyzetét, ezzel is növelve piaci részesedésüket. Számukra kitűnő lehetőség adódik most úgy a bevásárlóközpontokban  mint a bevásárlóutcákban, hogy üzleteik elhelyezkedésén és környezetén kedvező feltételekkel javítsanak.

A kiskereskedelmi piacot áttekintve a nem-élelmiszer (non-food) kereskedelmi szektorban 7,6%-os csökkenés volt tapasztalható az elmúlt évben, ezzel a kereskedők profitabilitása jelentősen csökkent, mely a Magyarországi üzlethálózatok racionalizálásához, bérleti díj újratárgyalásokhoz, üzletméret csökkentéshez és néhol üzletbezáráshoz vezetett. Az üresedési ráta különösen Budapesten kívül és az utcai üzletek esetében magas, de a bérleti díjak minden kereskedelmi helyszínen csökkentek.

“A kereskedelmi ingatlanok új koncepciója a ‘desztinációs’ központ, amely egyesíti a különleges építészetet és az egyedi kereskedelmi kínálatot. A piac átrendeződése lehetőségeket teremt a tőkeerős kereskedők részére, hogy 2010-ben új márkákkal lépjenek piacra.

A bérleti piac kínálati oldalán eközben szerencsére csak korlátozott mennyiségben jelent meg új állomány. Nem került átadásra új bevásárlóközpont az év első felében, és tavaly  Budapesten csak az ING 47,000 m2 területű Allee bevásárlóközpontja nyílt meg. (Budapesten kívül a Gödöllői Stop.Shop megnyitása érdemel külön említést, amely már induláskor szinte teljesen bérbe lett adva.)

A bevásárlóközpontok kezdik megérteni, hogy a specializálódás egyre fontosabb eszköz a sikerhez. A példaértékű kezdeményezések közül a Colliers International tanulmánya külön is kiemelte a MOM Parkot, amely hatékonyan pozícionálta magát magasabb színvonalú bevásárlóközpontként, és sikeresen vonzott magához az elmúlt közel két év során Magyarországra belépő prémiummárkákat. A legaktuálisabb célkitűzését mi sem fémjelzi jobban, mint az, hogy egy új életstílus számára kívánnak teret biztosítani (lifestyle center).

Pedig a 2001-es indulás nem sikerült túl szerencsésre. Bár a fejlesztési terület jó volt, közlekedésileg mégsem nevezhető a legelőnyösebb helyszínnek. Három éve ezért elengedhetetlenné vált a kereskedelmi szempontú újrapozicionálás. Jane Petrie, a MOM Park kereskedelmi vagyonkezelője, aki e folyamatnak kezdettől aktív irányítója volt, rámutatott arra, hogy a korábbi bérlői mixet radikálisan meg kellett újítani. A MOM Park még abban az időben kezdte bérlői mixét kialakítani, amikor a Mammut2 feltöltése már folyamatban volt. Szerencsétlen volt úgy a koncepció, mint az időzítés, a nemzetközi márkák közül nagyon sokan a Mammutot preferálták. Az új irányvonal kialakításánál viszont érzékenyen figyelnek arra, hogy ha nem is túl elit, de sok magasan pozicionált, prémiummárka legyen a házban. A belváros alternatíváját hozták létre ezáltal, vonzóvá téve magukat a nemzetközi márkák előtt, akik egyre szívesebben hozzák ide “zászlóshajó” üzleteiket. Az eredmény pedig látványos: a véleményformáló, igényes, fizetőképes közönség – médiaszemélyiségek, üzletemberek, hírességek – megjelenése. A kereskedelmi vagyonkezelő elmondása szerint a helyes irányválasztást alátámasztja az a tény is, hogy a látogatottság és a forgalmi mutatók egyaránt 12%-kal nőttek az elmúlt egy évben.

Mára elmondható, hogy a város egyik legsikeresebb negyedét és új életstílust alakítottak itt ki, amelyben jól integrálódott egymással a lakó-, az irodai és a kereskedelmi funkció. Igaz, ehhez a fejlesztői, önkormányzati és lakossági oldalról egyaránt szükség volt a jó együttműködésre. (A multifunkcionális fejlesztés része a 29.000 m2-es bevásárlóközpont, a 17.000 m2-es irodakomplexum és a lakópark is).

Jane Petrie elmondta, hogy a közel 3 éve elindított újrapozicionálás 40-45%-ban valósult meg eddig, és hosszú menetelés áll még előttük, hiszen eddig a kiskereskedelmi terület egyharmadán változtak még csak a bérlők. A cél továbbra is a prémium-, megkülönböztető, és nem utolsó sorban a látogatókat generáló márkák vonzása (pl. Tchibo). “A munkánk legnehezebb része időnként, hogy a bérlők jelentkezésénél tudni kell nemet mondani, hogy továbbra is az ideális bérlői mix irányába haladjunk” – engedett bepillantást a műhelytitkokba a MOM Park kereskedelmi vagyonkezelője.

Folytatódik tehát a meglévő terület színesebb és hasznosabb átalakítása (bár üres kereskedelmi terület nincs jelenleg), amelynek hatékonysága jól nyomon követhető a látogatottság mennyiségének, minőségének és a fogyasztói kosárértéknek az alakulásából. Ez utóbbi kapcsán Jane Petrie elmondta, hogy az Angliában, Németországban és Ausztriában egyaránt jelen levő bérlőjük, a Butlers európai viszonylatban legmagasabb kosárértéket itt Magyarországon, Budán érte el.

Összegezve: az új életstílus megteremtése, a jó hangulat, a szolgáltatásokra, a parkolásra és a biztonságra fordított figyelem megtérül, amelyet a szakma két egymást követő évben  – 2008-ben és 2009-ban – is a „Best Shopping Center of Budapest” díjjal értékelt.