Az élet a háttérben zajlik – Ingatlanos lehetőségek

Bár a legkisebbtől a legnagyobbig, az ingatlanfejlesztők hatalmas médiavisszhanggal állítják le fejlesztéseiket Európa-szerte, az fejlesztési piacon természetesen nem állt meg az élet. 2009-2010 nem lesz a gombamód szaporodó irodaházak és lakóparkok éve, de a kévéssé látványos háttérmunka eközben is zajlik.

A korábban
Tűzraktér néven ismert projektet is jegyző Gestor cégcsoport vezetőjével, Gerő
Andrással beszélgettünk ingatlanfejlesztésről, ingatlanalapokról és
lakáspiacról.

Portfolio.hu:
Az ingatlanfejlesztők sorra állítják le, illetve halasztják el a projektjeiket,
Önök hogy állnak a fejlesztésekkel?

Gerő András: Jelenleg négy projekten dolgozunk, és
viszonylag szerencsés helyzetben vagyunk, mert nincsen kivitelezés alatt álló
fejlesztésünk. A legelőrehaladottabb stádiumban lévő projektünk a korábban
Tűzraktér néven ismert The Gallery, amely egy multifunkcionális beruházás
(hotel, irodaház, üzletek) a IX. kerületben. A projekt előkészítési fázisa
lezárult, és akár a kivitelezés is elkezdődhetne, az építkezést azonban az
utolsó pillanatban, tavaly novemberben leállítottuk. Már letárgyalt szerződésünk
volt a kivitelező céggel, a finanszírozási feltételek és a gazdasági környezet
hirtelen megváltozása miatt azonban úgy döntöttünk, hogy halasztjuk a startot.

A finanszírozás jelenleg rendkívül bizonytalan – mi pedig így
döntöttünk, hogy akkor startol az építkezés, amikor le tudunk ülni egy bankkal
úgy, hogy az közben nem áll fel a megbeszélés közben megnézni, hogy az általa
ajánlott feltételek tarthatóak-e … Nyilván túloztam egy kicsit, de az igazság
az, hogy a bankok a jelenlegi helyzetben a letárgyalt feltételekhez nem tudják
tartani magukat, minden napról-napra változik. Mi pedig tudunk várni – az
üzletek fele már így is ki van adva, a hotelüzemeltető is megvan. A többi
projektünk még előkészítési fázisban van, a projektfinanszírozási kérdéseket is
el tudjuk napolni.

P.: Milyen fejlesztési stratégiát követnek a
jelenlegi piaci környezetben?

G. A.: A fejlesztési stratégiánk
lényege, hogy nem egyszerű projektekbe kezdünk, nem a klasszikus, “itt egy telek
húzzunk fel rá egy irodaházat” típusú koncepciókba fogunk, hanem a
helyismeretünkre és a birtokunkban lévő know how-ra építünk. Úgy gondoljuk, hogy
egy adott mikrokörnyezetben kell életképes koncepciót alkotni, emellett hiszünk
a multifunkcionális fejlesztésekben, ahol a különböző funkciók egyrészt erősítik
egymást, másrészt csökkentik az egy termékre jutó kockázatot.

P.:
Milyen egyéb projekteken dolgoznak? Több új fejlesztési koncepcióval is
kísérleteznek, melyek ezek?

G. A.: Egy másik előkészítés
alatt álló projektünk a Dózsa György úti Bürotel, melynek telekakvizíciója
tavaly ősszel zárult. A Dózsa György úton, a Spirál irodaház melletti telken
lakásokat és önkormányzati területeket vásároltunk, melyre a meglévő épületek
lebontása után egy 12 ezer nm-es bruttó bérbeadható területű épületegyüttest
tervezünk. A Bürotel – amely valóban egy új koncepció a magyar piacon – egy 150
szobás budget hotel, és egy 5000nm-es irodaház kombinációja, amely tökéletesen
kihasználja a helyszín adottságait: a klasszikus irodafolyosó és a klasszikus
turista folyosó között helyezkedik el, és a Hősök teréről látható is lesz az
épület. A projekt jelenleg az engedélyeztetési fázisban van, és ha minden jól
megy, akkor 2010-ben elkezdődhet az építés.

Szintén előkészítési
fázisban van egy másik multifunkcionális fejlesztésünk, a Róbert Károly körúton,
a Material Center melletti teleken, ahol egy 10 000 nm bruttó szintterülettel
rendelkező épületet tervezünk, amely gyakorlatilag a Material Center építészeti
folytatása lesz. A Dózsa György úti projekthez hasonlóan budget hotelt és
irodákat tervezünk a területre, az építkezés várhatóan 2012 elején kezdődhet.

Ezen kívül a Pannónia utcában van egy kisebb projektünk, amely szintén
nem egy szokványos fejlesztés. A Pannónia utca jelenleg lakóövezet, szinte csak
lakások vannak, viszont nagyon sok cég működik itt lakásokban. Klasszikus
Újlipótvárosról beszélünk, ahol kevés a telek és a fejlesztési lehetőség. Egy
teljesen új koncepciót dolgoztunk ki, és olyan kisebb cégekre szabtuk a
projektet – mint pl. ügyvédi irodák, tervező irodák – akik igénylik azt a fajta
minőséget, amit egy “A” kategóriás iroda nyújt, azonban nagyon kis terület
foglalnak el. A klasszikus bériroda számukra nem megoldás, és egy lakásban
kialakított iroda pedig a finanszírozási, elszámolási és áfa kérdések terén
hátrányosan érinti a céget. Emellett valós igény a tulajdon, ez esetben a
társas-irodaház, a bérleti konstrukcióval szemben.

Úgy gondoltunk, hogy
érdemes ezekre a jellemzőkre építeni, és ennek megfelelően a Pannónia utcai
projektben egy belvárosi irodaházat építünk, ahol a területeket nem bérbe adjuk,
hanem eladjuk. 2700-2800 négyzetméter irodaterületet építünk, az épület tetején
pedig néhány luxuslakást alakítunk ki. Ez egy kis projekt, de alkalmas a
kísérletezésre, méretében egy 50 lakásos társasháznak felel meg.

P.:
A fejlesztések mellett mire fókuszál majd a társaság 2009-ben? Hol látnak
növekedési lehetőséget?

G. A.: A tervek szerint 2009 második
negyedévében elindítunk egy intézményi befektetőket célzó ingatlanalapot. Az
első alapot 8-10 milliárd forintra tervezzük és a legfőbb célja az, hogy azokra
a jó projektekre, amelyek fél éven belül elérhetőek lesznek a piacon, nagyon
gyorsan friss tőke álljon rendelkezésünkre.

A birtokunkban lévő tudást,
leleményességet, agilitást és helyi know-how-t szeretnénk intézményi befektetői
tőkével összepárosítani – ezzel lehet win-win helyzetet teremteni. Az
ingatlanoknak helye van az intézményi befektetők portfoliójában, még akkor is,
ha a közelmúlt minden határon túli banki kereslete hirtelen kiszivattyúzta az
ingatlanalapok likvid állományát. Ennek elsősorban pénzpiaci okai voltak, ezért
kerültek nehéz helyzetbe az ingatlanalapok. A piac helyre fog állni, új
megoldások, konstrukciók születnek majd.

Egy ingatlanbefektetési alapnál
nagyjából három stádiumban van lehetőség profit termelésére: az első esetben –
leegyszerűsítve – az alap vesz egy telket, kialakít rá egy fejlesztési
koncepciót, megszerzi az építési engedélyt és értékesíti a projektet. Itt magas
-akár 25-30%-os éves – hozamokat lehetett eddig realizálni. A második lehetőség,
amikor az alap fejlesztőként lép fel, azaz vállalja a fejlesztői kockázatot,
majd eladja egy befektetőnek, az ingatlant, amellyel eddig még mindig viszonylag
magas hozamot lehetett elérni. A harmadik lehetőség szerint az alap csak a
készterméket veszi meg – itt sokkal alacsonyabb a kockázat, de ennek megfelelően
a hozam is.. A korábbi tervek szerint az első koncepciót célozzuk, ugyanakkor a
kockázatok csökkentése érdekében valószínűleg inkább egy hatékony, folyamatosan
jól teljesítő vegyes portfoliót alakítunk ki, amelyben lesz fix- cash flow-t
generáló biztonsági termék is.

Természetesen lényeges kérdés, hogy mi
történik majd a többi ingatlanalappal, de azt gondolom, hogy a jelenlegi
bizonytalanság az alapok körül hamarosan rendeződhet.

P.: Az Otthon
Centrum alapítása is részben az Ön nevéhez fűződik, kiterjedt tapasztalata van a
lakóingatlan-piacon is. Hogy látja a lakáspiacot?

G. A.:
Budapesten az újépítésű lakáspiacnak korábban két meghatározó szegmense volt: a
belföldi és a külföldi értékesítés. A külföldiek számára értékesített lakások
volumene abszolút meghatározó volt, nem egy-két tranzakcióról beszélünk, hanem
mondjuk 2000 lakásról, ami a 8000-10000-es teljes újépítésű budapesti
lakáspiacon nem elenyésző volumen. Amíg megvolt a külföldi kereslet, addig volt
egy mesterséges árazás, és egy reális árazás a budapesti piacon. Ma viszont
nincs külföldi lakásvásárló, és ez azért rendezi az erőviszonyokat a piacon.

Ma a budapesti új-lakáspiac alul, de reálisan árazott – ha a régiós
országokkal összehasonlítjuk, Budapest nagyon olcsó. És ez addig jól is van így,
amíg hazai kereslet nem teremtődik meg, a jelenlegi forintkamatokat, az eurós
árfolyamot tekintve abszolút reális ez az árszint.

Ugyanakkor, ha
megnézzük a piacot, akkor az továbbra is működik, a vevők még nem igazán érzik a
változásokat sem a használt-, sem az újlakás-piacon. Azt gondolom, hogy az igazi
nagy pofon tavasszal érkezik, amikor a gazdasági visszaesés valóban érezteti
hatását, és amikor a családok sokaságát közvetlenül érintheti a munkanélküliség.

Ugyanakkor úgy gondoljuk, hogy nagyon előtérbe fog kerülni a bérlakások
piaca. Jelenleg a vállalkozói bérlakásépítés egyáltalán nem működik
Magyarországon, és a problémakör megoldásra vár. Erről készítettünk egy
vitaindító tanulmányt is, amelynek lényege, hogy míg eddig az általában az
önkormányzat által végzett fejlesztéseket támogatta az állam, véleményünk
szerint a lakásbérlet korszerű támogatását más alapokon kell megszervezni.

A javaslatunk lényege, hogy az állam a maga eszközeivel a bérletre ad
garanciát úgy, hogy jelentős mértékben, de évente csökkenő ütemben ad támogatást
a bérlőknek, az önkormányzatokon keresztül. A rendszer alapfolyamata szerint az
állam pályáztatja az önkormányzatokat a rendelkezésre álló lakbér-támogatási
összeg lehívására. (És nem az építésre!) Az önkormányzatok a konkrét
lakóingatlan-fejlesztési projektekhez kötötten a megpályázott összegből
garantált bérleti díjat fizetnek a megépült ingatlanok tulajdonosának, a
befektetőnek, aki az így rendelkezésre álló biztos jövedelem-áramlás alapján
megvásárolja a fejlesztőktől a lakásokat. A fejlesztők a lakásokat saját erő,
illetve bankhitel segítségével építik fel. Az állam tehát kizárólag
lakbértámogatást ad, vállalkozóit nem.