Irodapiac és válság – akkor és most. Párhuzamok az ázsiai és a hazai irodapiacok között

Az 1997-es délkelet-ázsiai pénzügyi válság után az ázsiai nagyvárosok irodapiacain egekbe szökött a kihasználatlansági ráta. Arra kerestünk választ, hogy vonható-e párhuzam a jelenlegi budapesti és az akkori ázsiai irodapiacok között.

A budapesti bérirodapiac kihasználatlansági aránya már a globális pénzügyi-gazdasági válság előtt is messze meghaladta a többi közép- és kelet-európai főváros irodapiacainak üresedési rátáját, a válság óta azonban a budapesti kihasználatlanság tovább nőtt, elérve idén a 17%-ot is. A globális válság mellett Magyarországnak ráadásul a közép- és kelet-európai “miniválsággal” és saját hazai válságával is meg kell küzdenie, ami a közeljövőt illetően az irodapiac szempontjából sem ad okot a bizakodásra. Az utóbbi hónapokban több olyan tanulmány, vélemény is napvilágot látott, amely párhuzamot vont a jelenlegi magyarországi krízis és az 1997- 98-as délkelet-ázsiai pénzügyi válság között, kiemelve, hogy az Ázsiában devizaválsághoz vezető fundamentális problémák egy része hasonló volt azokhoz, amelyek a magyar gazdaság főbb problémáit jelentik. E cikkünkben az irodapiac perspektívájából közelítünk az 1997-es ázsiai válsághoz. Nem feltétlenül célunk a mai magyarországi helyzettel való párhuzam megvonása, hiszen nagyon különböző gazdaságokról és ingatlanpiacokról van szó, de a pénzügyi válság irodapiacra gyakorolt drasztikus hatásai mindenképpen tanulságosak lehetnek a budapesti ingatlanpiac szempontjából is.

Túlfűtött irodapiacok

Délkelet-Ázsiában a pénzügyi válság 1997-es kirobbanása előtt példátlan fejlesztési hullám alakult ki, a túlfűtött ázsiai tigrisek pénzügyi-gazdasági központjaiban az irodapiacok már a válság előtt a túlkínálat irányába tartottak. Pekingben és Sanghajban 1996-ban és 1997-ben a modern bériroda-állomány közel 100%-kal, míg Bangkokban 30-50%-kal bővült éves szinten. Ráadásul az ingatlanpiacra jellemző tehetetlenségi erő következtében a folyamatban lévő fejlesztések egy része 1998-ban és 1999-ben készült el, azaz a válság beköszöntével nem jelentkezett azonnali irodapiaci korrekció: a fejlesztői piac vészfékezése két évet vett igénybe.

Ezen a ponton mindenképpen érdemes párhuzamot vonni a jelenlegi magyarországi helyzettel, hiszen Budapesten – az 1997-es Ázsiához hasonlóan – jelentős fejlesztési hullám alakult ki a válság előtti egy-két évben. Ez a fejlesztési hullám 2009-2010-ig érezteti hatását, miközben a kihasználatlansági ráta folyamatosan emelkedik.

Az 1997-es válság

Az ázsiai pénzügyi válság 1997 júliusában robbant ki a thaiföldi fizetőeszköz, a baht kényszerű leértékelődésével. A korábban fenntartott rögzített árfolyamrendszer feladásával pánik söpört végig Ázsia feltörekvő gazdaságain. A pénzügyi válság Thaiföld mellett a legsúlyosabban Indonéziát, Dél-Koreát, a Fülöp-szigeteket és Malajziát sújtotta. Kína, Tajvan és Hongkong devizaválság nélkül vészelte át ugyan az 1997-es válságot, de 1998-ban Kína kivételével ezeknek az országoknak is recesszióba zuhantak a gazdaságai. 1998-ban Indonéziában 13,1, Thaiföldön 10,5, Malajziában 7,4, Dél-Koreában 6,9, míg Hongkongban 6%-kal csökkent a GDP az előző évhez képest. Csak emlékeztetőül: Magyarországon a kormány 2009-re jelenleg 6,7%-os recessziót prognosztizál.

A válság kirobbanásával az ázsiai nagyvárosokban megugrott az irodapiaci kihasználatlanság. A kereslet csökkenése mellett az irodatulajdonosoknak a folyamatosan bővülő kínálattal is meg kellett küzdeniük, így az ázsiai üresedési ráták 1998-ban és 1999-ben soha nem látott magasságokban tetőztek. A Jones Lang LaSalle ázsiai irodájának adatai szerint Pekingben 32, Sanghajban 48, Hongkongban 12, Bangkokban 45, Dzsakartában 20, Szöulban 6,5% volt a legmagasabb üresedési ráta az 1998–1999-es időszakban.

Az ingatlanpiac nehézségei ráadásul tovább mélyítették az amúgy is igen súlyos pénzügyi válságot. A kihasználatlanság megugrása a bevételi oldalon sújtotta az irodafejlesztőket és befektetőket, míg a kiadási oldalon a deviza leértékelődése okozott problémákat, hiszen – Magyarországhoz hasonlóan – az ázsiai fejlesztők is devizában denominált hitelekkel finanszírozták ingatlanjaikat. A fejlesztők és befektetők jelentős része így képtelen volt eleget tenni törlesztési kötelezettségeinek, ami tovább súlyosbította az amúgy is nehéz helyzetben lévő ázsiai bankrendszer válságát.

Lassú regenerálódás

Az irodapiac szempontjából az ázsiai válság egyik legfontosabb tanulsága talán az, hogy a gazdaság egészéhez képest az irodapiacok milyen lassan tértek vissza a korábbi kerékvágásba, azaz az üresedési ráták milyen lassan érték el a korábbi alacsonyabb szinteket. A délkelet-ázsiai gazdaságok az 1998-as recessziót követő második évben már kivétel nélkül száguldottak. 2000-ben Hongkongban már 8, Indonéziában 4,9, Malajziában 8,9, Thaiföldön 4,8, Dél-Koreában pedig 8,5%-os gazdasági növekedést mértek a megelőző évhez képest.

Ezzel szemben az irodapiaci üresedési ráták sokkal később estek vissza a válság előtti szintekre. A válság előtti, vagyis az 1996-os kihasználatlansági szintekre Sanghajban 2001-ben, Bangkokban 2004-ben, Dzsakartában 2005-ben, Hongkongban 2006-ban tértek vissza az irodapiacok, míg a pekingi kihasználatlansági ráta azóta sem csökkent az 1996-os szintig. A válság előtt megindult fejlesztési hullámot 1999-ig vitte a lendület, 2000-re azonban már látványosan visszaesett a fejlesztési aktivitás. Ebben az évben Hongkongban, Dzsakartában és Bangkokban szinte teljesen befagyott az irodapiac, és ezekben a városokban 2000-ben lényegében nem adtak át új irodaházat.

Nem Izland, és nem is Ázsia

Tavaly ősszel Simor Andrásnak, a Magyar Nemzeti Bank elnökének még azt kellett bizonygatnia, hogy Magyarország nem Izland. Ez éppúgy igaz, ahogy Budapest sem Bangkok, Dzsakarta vagy éppen Szöul. Bizonyos fundamentumok tekintetében kétségtelenül vannak hasonlóságok, de a budapesti irodapiac helyzete jelentősen különbözik az 1997-es ázsiai nagyvárosokétól. Budapesten a válságot megelőző fejlesztési hullám relatív mértéke messze elmarad az ázsiaitól, és nyugodtan kijelenthetjük azt is, hogy a 2009-es budapesti irodapiac – a végig viszonylag kiegyensúlyozott teljesítményt nyújtó Szöultól eltekintve – mindegyik 1997-es délkelet-ázsiai nagyvárosénál érettebb.