Miért vennének ma lakást a befektetők? – Interjú

Miben bízhat a magyar ingatlan? Honnan lesz kereslet a budapesti lakáspiacon? Hogyan jelenhetnek meg a hazai lakáspiacon az intézményi befektetők? Érdekli -e a nyugat-európai befektetőket a közép-európai ingatlanpiac? Melyek a régió legattraktívabb ingatlanpiacai? Interjú Marcus Cieleback-kal, a Patrizia Immobilien vezető közgazdászával.

Marcus Cieleback meghívott előadója a november 10-én megrendezésre kerülő Portfolio Property Investment Forum-nak, a legnagyobb hazai ingatlanpiaci konferenciának.

Portfolio.hu: Ha az európai és közép-európai lakóingatlan-piacot nézzük, akkor melyik piacokat tartja a legattraktívabbnak?

Marcus Cieleback: Befektetési szempontból – ha kiemelt hangsúlyt fektetünk a bébeadási lehetőségekre – a skandináv, a francia és a német lakáspiac tűnik a legattraktívabbnak jelen pillanatban. A közép- és kelet európai régióban nem könnyű ítéletet hozni, mivel érdemi bérleti piacok kizárólag a nagyvárosokban működnek. A Patrizia jelenleg a cseh lakáspiacot vizsgálja közelebbről, azon belül is értelemszerűen Prágát.

Melyek a legerősebb, illetve a leggyengébb lakáspiacok a közép- és kelet európai térségben?

A válság legsúlyosabban egyértelműen a balti gazdaságokat érintette az igen magas export kitettségük miatt. Ezzel párhuzamosan ezen országok bankrendszere nagyon komoly nyomás alá kerületek az elmúlt időszakban, ráadásul a hosszú távú demográfiai kilátások sem túlságosan biztatóak. Ez azt jelenti, hogy a befektetőknek ezeken a piacokon nagy körültekintéssel, szelektíven kell eljárniuk. A régió relatív legstabilabb ingatlanpiaca a cseh és a lengyel, a 2010-es és 2011-es makrogazdasági kilátások miatt. Azonban ezen a két piacon is óvatosan, szelektív módon lehet csak befektetni.

Mik a várakozásai a budapesti lakáspiacot illetően rövid, ill. középtávon?

Mivel Magyarországon növekvő urbanizációs folyamat várható az előttünk álló időszakban, ezért a budapesti lakáspiacon jelentős többletkereslet jelentkezik majd várakozásaink szerint. Ugyanakkor a devizahitelek magas aránya a jelenlegi gazdasági környezetben kockázatot jelent a lakáspiacon, ráadásul a bankok restriktívebbek lesznek a lakossági jelzáloghitelezés területén, ami megnehezíti majd a lakások refinanszírozhatóságát. Ha figyelembe vesszük Budapest belső migrációját, valamint a saját tulajdonú lakásszerzés relatív háttérbe szorulását, akkor azt láthatjuk, hogy a következő kb. öt évben felértékelődhet a bérleti piac szerepe, mely az intézményi befektetőknek is lehetőséget kínál a beszállásra.

2009 finoman szólva sem a KKE régió éve volt. Mit vár 2010-től? Számít rá, hogy a következő évben a befektetők élénkebb érdeklődést mutatnak a régió ingatlanpiacai iránt?

Azt gondolom, hogy a legtöbb intézményi befektető továbbra is kockázatkerülő lesz és semmiképpen sem akarnak majd többlet kockázatot a nyakukba venni, így vélhetően kerülni fogják a potenciális árfolyamkockázatokat. Ez utóbbi a KKE régióban lévő ingatlanok közül sokat érint, hiszen míg a bérleti díjak jellemzően euróban vannak megállapítva, addig a bérlők bevételeinek nagy része a helyi devizában keletkeznek. Arra számítok összességében, hogy vizsgálni fogják a KKE piacokat, de az érett nyugat-európai ingatlanpiacokon lévő lehetőségek miatt csak bizonyos esetekben aktivizálódnak majd Közép-Európában.

A válság kirobbanását megelőző kb. 10 évben soha nem látott lakáspiaci boomnak lehettünk szemtanúi szerte a világon. Mire számít az előttünk álló időszakban? Paradigmaváltás történt, vagy csak piaci korrekció?

Véleményem szerint a lakóingatlan reálisabb megítélését tapasztaljuk majd, különösen az olyan piacokon, mint Spanyolország vagy Írország. Azt ugyanakkor nem szabad elfelejtenünk, hogy az migrációs folyamatok következtében jelen van egy addicionális kereslet az európai lakáspiacokon, emiatt új fejlesztésekre is szükség lesz a nagyobb városokban. Az elmúlt években néhány országban kialakult buborékok nagyrészt a saját tulajdon szerzésére való túlzott fókuszálás következményei voltak. Éppen ezért arra számítok, hogy a saját tulajdon helyett a bérleti piacra kerül át a hangsúly a magas saját tulajdonú aránnyal rendelkező országokban, mivel a lakossági finanszírozás szigorodása és szűkülése miatt egyre több ember szorul ki a saját tulajdon megszerzésének lehetőségéből.