Óbudai ingatlankörkép: paneltől a villáig

Panellakás tízmillió forint alatt, villa háromszázmillió felett, és persze Duna parti lakóparkok háromszáz−hatszázezer forintos négyzetméteráron – röviden összefoglalva így fest a főváros III. kerületének ingatlankínálata. Milyen fejlődés vár a szélsőséges ingatlanpiacáról híres városrészre?

A III. kerület a főváros talán leginkább sokszínű kerülete, kevés olyan városrész van, ahol ilyen hatalmasak lennének az ár- és persze az egyes ingatlanok közötti különbségek. Itt szinte mindenki megtalálja a számítását: vékonyabb pénztárcával a panellakások között lehet szemezgetni, aki pedig luxusra vágyik, az a hegyvidéki részeken vehet magának villát, néhány százmillió forintért.

A legnagyobb kereslet persze az átlagos, nagypolgári ingatlanokra van, a kerület központi részén a legtöbben 2−2,5 szobás lakást, vagy harminc−negyven négyzetméteres garzont keresnek, és a nagy belmagasságú lakások is népszerűek − a száz négyzetméternél nagyobb otthonok iránt viszont megcsappant a kereslet − mondja Szabó Dénes, a CityCartel III. kerületi irodavezetője. A legnépszerűbb terület Sándor Erika, a Buda Gold szakembere szerint is a kerület központja, már csak azért is, mert a város széle felé haladva egyre rosszabb a közlekedés, és a Bécsi út, valamint a Szentendrei út is rendszeresen bedugul.

A jó közlekedés ára

Bár a HÉV-től való távolság alapvetően nincs hatással az árakra, a keresletnek mindenképpen jót tesz, ahogy az 1-es és a 17-es villamos közelsége is előnyös. A csendre vágyók viszont inkább a sétát választják, mintsem a kötöttpályás járművekkel járó hangzavart. Zaj ide vagy oda, a Kolosy tér a kerület egyik legkeresettebb része, amit a négyszázezer forintos négyzetméterárak is jeleznek − tudtuk meg Szabó Dénestől. A nagy forgalmú Lajos utcában és a Bécsi úton azonban problémás az értékesítés, az itteni ingatlanokra csak hangszigetelt nyílászárókkal lehet vevőt találni. A helyzet hasonló az amfiteátrum környékén is: a műemlék melletti csomópontra néző lakásokat a zaj, és a rossz levegő miatt nehézkes eladni. A Kolosy tér mellett népszerű az Eurocenter környéke is: itt ötszázezer forintos négyzetméteráron juthatunk új lakáshoz, és a bevásárlóközpont fölött, a Táborhegyi úton épült lakóparki ingatlanokat is négy−ötszázezer forintos négyzetméteráron kínálják.

A III. kerületben még a panelek között is óriási árkülönbségek lehetnek: míg a békásmegyeri és a kaszásdűlői tízemeletes tömbökben hét−nyolcmillió forintért is vehetünk lakást, addig a Duna partjához közeli, elitnek számító Pók utcai lakótelepen igencsak megkérik az ingatlanok árát: egy 80 négyzetméteres panellakásért húszmillió forintot is elkérhetnek az eladók − árulja el Szabó Dénes. Ez a lakótelep relatív borsos árai ellenére nagyon keresett, és a vevőket az sem zavarja, hogy panellakásba kell költözniük. A belső-óbudai társasházi lakások persze jóval drágábbak, ezeket háromszázezer forintos négyzetméterártól kezdődően kínálják. Új építésű ingatlan ezen a környéken alig akad, elvétve találni csak egy-egy régebbi épület helyére fölhúzott társasházat.

Duna-parti fejlesztések

Az új projektek inkább a Római-partra épültek: ilyen például a közvetlen vízparton lévő Sun Palace, a Nánási Kert, a Római Wellness Otthon, és a Nánási83 Lakókert. A Dunához közel épül a Csillagkert Teraszház is, és valamivel délebbre, a Graphisoft Park mellett húzták fel az Dunapart Aquincum Villaházakat is. Ez utóbbi négyzetméterárai ötzsázharminc−ötszáznyolcvan ezer forint körül alakulnak. Az új projektek közül a Sun Palace-ban található a legmagasabb négyzetméterárú lakás (hatszázötvenezer forint), míg a többi lakóparkban panorámától függően háromszázötven−hatszázezer forintos négyzetméteráron vehetünk ingatlant.

A divatos, hangulatos Római-parton borsos áron családi otthonhoz is juthatnak a vevők, ám a tulajdoni lapon ezek közül sok nem lakóház, hanem üdülő. Az illeték és az adó miatt viszont egyáltalán nem mindegy, hogy a „családi háznak tűnő építmény” papíron nyaraló-e vagy sem. Az eladók ráadásul nem mindig kötik a vevők orrára a dolgot, ezért nem árt alaposan átnézni a papírokat.

Telkek aranyáron

40−50 millió forintos családi ház szinte csak a Római-parton, és a csillaghegyi részen akad: ekkora összegből jó állapotú, 100−150 négyzetméter körüli családi házra futja, persze csak akkor, ha nem vágyunk túl nagy telekre. A hegyvidéki részeken már borsosabbak az árak, százmillió forint alatt keresgélni sem érdemes. A magas árak persze a keresletre is hatással vannak: a Remetehegyen, a Táborhegyen és a Testvérhegyen nem ritkán egy−két évig is a piacon állnak az ingatlanok, mire vevőre találnak.

Az építési telkek viszont fogyóban vannak, szinte csak az Aranyhegyen találni fejleszthető területet: ezen a környéken harmincmillió forint körül kelnek el a teljes közmű nélküli, ezer négyzetméter körüli területek. A csatorna hiánya gátat szab a fejlesztéseknek is: bár elvileg épülhetnének a környéken négy−nyolc lakásos társasházak is, a teljes közmű kiépítéséig erre nincs lehetőség.