Lakás értékesítése

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény XI. fejezete foglalkozik a vagyonátruházásból származó jövedelmekkel. Az 59-62.§-ok tartalmazzák az ingatlan és a vagyoni érték? jog eladásából származó jövedelem meghatározását.

A személyi jövedelemadóról szóló törvény fogalomrendszere szerint, ingatlan a föld, és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt. Jellemzően tehát ingatlannak nevezzük a termőföldet, telket, építményt, és az épületet.

Vagyoni értékű jog a földhasználat, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga.

Lakás, – szintén a személyi jövedelemadóról szóló törvény 3.§-ában foglalt fogalomrendszer szerint, – az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.

Az érthetőség kedvéért egy olyan példán keresztül vezessük le a szabályokat, amikor egy fiatalember a tulajdonában lévő lakást eladja, és egy újat kíván vásárolni magának.

A lakás eladásából származó jövedelem után 25% személyi jövedelemadót kell fizetni. Ezt az adót a lakást eladó fiatalembernek az önadózás keretében kell megállapítani, (a 0553-as bevallás beküldése akkor is, ha nincs más szja-köteles jövedelme,) és befizetni. A lakáscélú felhasználásról majd beszélünk, mert akkor mégsem kell befizetni az adót, csupán bevallani.

A jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a lakásért kapott bevételből le kell vonni azokat a költségeket, amelyek az eladott ingatlannal kapcsolatban az eladónál felmerültek és kifizetésre kerültek. Ilyen kiadások lehetnek például:
-az eladott lakás beszerzési értéke,
-a lakás megszerzése érdekében felmerült egyéb kiadások,
-a megfizetett illeték,
– számlával igazolt felújítási költség, (amely értéknövelő beruházást jelent, mint például: fűtés korszerűsítés költségei,)
-az értékesítéssel kapcsolatban felmerült kiadások (hirdetés, ügyvéd, stb.).

Megjegyzések a jövedelem megállapításához:
-A lakás megszerzésére fordított összeg az adásvételi szerződésben szereplő érték.
-Cserébe kapott ingatlan esetén a csereszerződésben rögzített érték a beszerzési ár.
– Öröklés vagy ajándékozás útján megszerzett lakás bekerülési értéke az az összeg, amelyet az illeték kiszabásánál figyelembe vettek.
-Önkormányzattól vásárolt lakás beszerzési értéke a szerződésben szereplő tényleges vételár.
-Nem lehet költségként figyelembe venni, vagyis a bevételből levonni olyan kiadásokat, amelyek a lakás állagmegóvását szolgálták (például: festés, mázolás, stb.).
-Nem kell bevallani jövedelmet a lakás értékesítésével kapcsolatban, ha a személyi jövedelemadóról szóló törvény szerint nincs jövedelem. Ilyen eset lehet például, ha az eladott lakást 15 évnél régebben szerezte a tulajdonos. Vagy egy másik eset, ha örökölte, és az értéknövelő beruházások alapján elszámolt költségek, illetve egyéb kiadások az illetékalappal együtt meghaladják a kapott bevételt.

A lakás értékesítéséből származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtották.

Annak érdekében, hogy a megszerzett jövedelem tekintetében az inflációt valamilyen módon figyelembe vegyék, ha öt évnél régebben szereztük meg a lakást, akkor az előbbiek szerint kiszámított jövedelmet a szerzési idő függvényében – évente mindig tíz százalékkal növelt mértékben – csökkenteni kell. 2005-ben történő értékesítés esetén, az 1990-ben megszerzett lakás eladásából származó jövedelem 100%-a levonható. Amennyiben 1999-ben vettük a most eladott lakást, akkor 10%-kal csökkenthetjük a kiszámított jövedelmet az adóalap meghatározása során. Tehát az öt évet úgy kell számolni, hogy a lakás megszerzését követő évet kell első évnek tekinteni.

Ha a lakás értékesítése a megszerzését követő tizenötödik évben, vagy még később történik, akkor nem keletkezik adóztatható jövedelem.