A bizalom helyreáll

“Ár alatt venni első osztályú ingatlant nagyon nehéz, ha nem lehetetlen Közép- és Kelet Európában“- mondta Tim O’Sullivan, a CB Richard Ellis befektetési vezetője a CBRE negyedik alkalommal megrendezett ingatlanbefektetési tájékoztatóján Budapesten. A potenciális befektetőknek módosítaniuk kell árelvárásaikat, mert az eladók kisebb nyomás alatt állnak, mint az korábban várható volt.

Ez részben a hasonló pénzügyi krízisek után megszokottnál lazább monetáris politikának és a jelentősen alacsonyabb kamatszintnek köszönhető.” – tette hozzá Andreas Ridder, a CBRE közép- és kelet európai elnöke. Az a tény, hogy a kke-i gazdaságok nem kerültek adósságspirálba, illetve a lengyel GDP növekedése bizakodásra ad okot a régió ingatlanbefektetési piacain. A bizalom egyértelmű jele a varsói, budapesti és bukaresti bevásárlóközpontok minimumhozamainak 25 bázispontos csökkenése ebben a negyedévben.

“A nehezét elkerültük” – jelentette ki Borbély Gábor, a CBRE budapesti vezető elemzője. “A pénzügyi válság legrosszabb forgatókönyve Magyarországon nem következett be, és minden jel arra mutat, hogy a befektetők hazánkba vetett bizalma visszatér. Jelenleg a kockázat a határokon kívül található, aminek jele, hogy Görögország és Portugália országkockázati prémiuma már magasabb, mint a hazai. Feltételezve, hogy az Eurózóna stabilitása megmarad, a kereskedelmi ingatlanok iránti befektetői étvágy is helyreáll.”

Lengyelországot egyre gyakrabban sorolják ingatlanpiaci szempontból a nyugat-európai országok közé. Noha az irodák hozama még nem kezdett csökkeni, erősödött a belvárosi, első osztályú ingatlanok iráni érdeklődés a fővárosban. A CB Richard Ellis nemrég működött közre 2010 legnagyobb lengyelországi kereskedelmi ingatlan-tranzakciójában, a Varsó szívében található Horizon Plaza irodaház eladásában. “A cseh piac szintén jól teljesít; Prágában egy nem-központi elhelyezkedésű irodaház került értékesítésre. Szlovákia és Magyarország lehet a befektetők következő célpontja, míg Románia és Oroszország még mindig nem állt talpra. A régió két részre szakadt.” – összegezte Andreas Ridder.

A befektetői paletta szélesebbé vált Közép- és Kelet-Európában. A konzervatív befektetők központi elhelyezkedésű, első osztályú ingatlanokat keresnek, míg az opportunisták a helyismeretüket igyekeznek kihasználni. Vannak, akik igyekeznek betölteni a kettő közötti vákuumot. “Az árazás ésszerű, mert valamennyi fél -a bankokat és az értékbecslőket is ideértve- óvatos. Az első osztályú termékek nem kelnek el áron alul. Az ilyen mértékű haszonra számító befektetők nagyobb kockázatú termékekhez kell, hogy forduljanak.” – kommentálta a magyarországi potenciális befektetők kérdését Tim O’Sullivan. “Mindenki a “benchmark”-tranzakcióra vár, ami viszonyítási alapul szolgálna a régió valamennyi szereplője számára.”

Budapesten valamennyi piac ugyanazokkal a kérdésekkel kényszerül szembe nézni: magas kihasználatlansági mutató, csökkent kereslet és a befektetői időzítés bizonytalansága. “Több lehetséges forgatókönyvünk van a kihasználatlanság változására a kereslet helyreállási ütemétől függően. Egy biztos: Budapestnek több évnyi erős bérbeadásra van szüksége, hogy az üresedési mutatók a válság előtti szintre csökkenjenek vissza. Még mindig nincs arra biztosíték, hogy az EU-t elkerüli a W-alakú recesszió, és nem zárhatjuk ki, hogy a fellendülés nem teremt elegendő új munkahelyet, ami természetesen nem gerjesztené az új iroda vagy logisztikai területek iránti igényt” – magyarázta a CBRE vezető elemzője.

A recesszióhullám a végéhez ér: a pénzügyi szektor kilábalása, csakúgy, mint az ipari termelésé megkezdődött, és ez egyértelműen segíti az iroda és logisztikai bérlői piacot. A háztartások és a kiskereskedelem forgalma néhány hónappal e mögött a görbe mögött áll, ezért a kiskereskedelmi bérlői piac megerősödése későbbre várható. “Magyarország megoldotta a házi feladatát: a monetáris és politikai stabilitás helyreállt. Egy év múlva reményeink szerint már a reálgazdaság stabilizálódását elemezhetjük.” – összegezte Borbély Gábor.