Rossz bőrben van az ingatlanpiac

2013 első hat hónapjában a forgalom a 2011 első félévében tapasztalt, közel 42 ezres szintet idézi, de a többi lakáspiaci mutató továbbra is romlik. A teljes árengedmény mértéke az idei első félévben átlépte a 14 százalékos szintet, az értékesítési idők pedig a 2012-ben tapasztalt stagnálás után ismét növekedtek – derül ki az Otthon Centrum legfrissebb Lakáspiaci Tanácsadójából. Az OC szerint a mostani 90 ezres helyett az „egészséges”, évi 160-170 ezres lakás tranzakció számra még éveket kell várnunk.

Kis lakásokat veszünk

A fővárosban a 11 és 17 milliós, keleten a 8 milliós, nyugaton a 7 és 12 millió forintos áron kínált használt téglalakások voltak a legkeresettebbek. Árkategóriától függetlenül, minden területen az 50 és 60 négyzetméter közötti lakások voltak a legnépszerűbbek. Budapesten a legkeresettebb panellakásokat 10 millió forintos áron kínálták, keleten a 8 milliós, nyugaton a 7 és 8 millió közötti lakások iránt volt a legtöbb kereslet. A panellakásoknál is az 50 és 60 négyzetméteres lakások a legkeresettebbek.

A legszínesebb kép a téglaépítésű házak piacán látható, a többi ingatlantípushoz képest itt sokkal szélesebb sávon oszlik meg a kereslet. A fővárosban a legtöbb kereső a 14, 20, valamint 30 millió forintért kínált házakra jelentkezett. Az agglomerációban a 16, 20 illetve 25 milliós házak voltak a legnépszerűbbek. Keleten a 7 és 13 milliós, nyugaton a 15 milliós házak jelentették a slágert.

Stagnáló forgalom

Az idei év első hat hónapja nagyon hasonló adásvételi számokat hozott, mint amilyeneket 2011-ben láthattuk (41 800 adásvétel); és csak néhány százalékkal volt több, mint két éve. A tavalyi első félév tranzakciószámaitól viszont jelentősen elmaradt idén a piac, ez az összehasonlítás azonban némileg félrevezető, mivel 2012 első negyedévében a végtörlesztés sok előrehozott vásárlást generált, ami még 2012 első félévében is éreztette a hatását. „A 2011-gyel megegyező forgalmi szint arra enged következtetni, hogy a lakáspiac továbbra sem talált magára, a 2009 óta jellemző alacsony, de stabil kereslet változatlanul tartja magát a piacon.” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

2013 egészére az elmúlt években megszokott, 90.000 körüli tranzakciószám várható, egyrészt az első félév tényszámaira alapozva, másrészt a keresletet befolyásoló faktorokat figyelembe véve. A makrogazdasági indikátorok, illetve az ezekre vonatkozó előrejelzések fényében 2014-re már bizakodóbbak lehetünk a lakáspiacot tekintve. A fellendülés azonban minden valószínűség szerint csak lassan indul be, annál is inkább, mivel az MNB a lakossági hitelezés fellendülését 2015-re teszi, egy komoly keresletbővüléshez pedig mindenképpen jobb finanszírozási helyzetre van szükség, élénkebb hitelkeresletre és kínálatra, olcsó lakáshitelekre. Az egyensúlyi szintet jelentő 160-170.000 tranzakcióra pedig középtávon, több év alatt juthat majd el ismét a lakáspiac.

Csökkenő árak

A használtlakás árak csökkenése 2010-2011-ben egyre lassuló tendenciát mutatott, az év végére a stagnálás jelei mutatkoztak a piacon. 2012 második negyedévétől azonban ismét felgyorsult az árak csökkenése, ami 2013 első negyedévében is folytatódott a KSH adatai szerint. A csúcsot jelentő 2008-hoz képest, éves változást tekintve, 2012-ben 15 százalékkal voltak alacsonyabbak az árak. Negyedéves árváltozást tekintve a 2008-as csúcsponthoz képest 20 százalékkal voltak olcsóbbak a lakások 2013 első negyedévében. Az első félév eladási árai az Otthon Centrum tapasztalatai szerint 1-2 százalékkal alacsonyabbak az előző év azonos időszakához viszonyítva. A használt téglalakások és a panellakások árainak visszaesése nagyon hasonló, 1,5 százalék körüli, míg a téglaépítésű házak esetén 2 százalékot meghaladó a csökkenés.

Növekvő áralku

Az eladók által adott teljes árengedmény két komponensből tevődik össze. Egyrészt a szűkebb értelemben vett áralkuból, amit a szerződéskötéskor ér el az ingatlan vevője, másrészt még a vevő megérkezése előtt az eladó által adott kínálati árcsökkentésekből. A teljes árengedmény évről-évre nőtt, a korábbi lassuló növekedési ütem felgyorsult. 2013 első felében elérte a 14 százalékos szintet. A 14 százalékos átlagos árengedményből 5,5 százalék a kínálati árcsökkentés és 8,5 százalék a szerződéskötéskor elért áralku. A legkisebb teljes árengedményt a panellakások eladóinak kell tenniük, összesen 9,1 százalékot, ebből átlagosan 5,7 százalékot a szerződéskötés során. A legnagyobb árengedményt pedig a családi házak értékesítése követeli meg, az átlagos teljes árengedmény meghaladja a 17,8 százalékot,amiből több mint 11,5 százalék a szerződéskötéskor kialkudott engedmény. Használt téglalakások esetében 13,3 százalék a teljes árengedmény, amiből a szerződéskötési alku mértéke 7,8 százalék.

1. ábra– Használt ingatlanok teljes árengedményének felbontása, első félévek – Magyarország

Forrás: Otthon Centrum

Növekvő értékesítési idők

„Amíg 2011 első félévéről 2012 első félévére alig nőtt az értékesítési idő az egyes ingatlantípusok esetében, addig 2013 első hat hónapjában jelentősen megnőtt az eladáshoz szükséges idő.” – mondta Déry Attila az Otthon Centrum vezető elemzője. Téglalakások esetében 4,5, panellakásoknál 3, míg téglaépítésű házak esetében több mint 7 hónap volt az átlagos értékesítési idő. Az idei és tavalyi első félévek közötti értékesítési idő növekedés szinte minden ingatlantípusnál azonos.

9. táblázat– Átlagos értékesítési idők napokban, ingatlantípusonként

Forrás: Otthon Centrum