Lehet, hogy nem csak az MNB számára vonzók a magyar ingatlanok?

Nagyot fordult az ingatlanpiac 2014-ben, a régóta várt és lassan érzékelt javuló piaci hangulat ebben az évben már a piaci mutatókban és aktivitásban is láthatóvá vált. Az üresedési ráták régóta nem látott mértékben csökkentek, a fejlesztési aktivitás az irodapiacon lassan, de növekszik, míg a befektetők érdeklődése újra Magyarország felé fordult, amellett, hogy a helyi befektetői kör jelenléte a piacon tovább erősödött – véli a DTZ.

Lindwurm György, befektetési igazgató a befektetési piacról

2014 az elmúlt öt év legjobb évét zárja befektetési volumen szempontjából. Ezt az évet már nem csupán 1-1 nagyobb tranzakció viszi, hanem számos nagyobb és sok kisebb értékű tranzakció közel 50%-os növekedést eredményezett a befektetési volumenben az előző évhez viszonyítva.

A magyar ingatlanpiaccal kapcsolatban egyre pozitívabb jövőkép van kialakulóban, amelynek egyik kiváltó oka a stabilizálódó irodapiac, amit 2012 óta folyamatosan csökkenő üresedési ráta jellemez. A befektetői érdeklődés mellett magas a végfelhasználói oldalról származó befektetési volumen, amely az irodapiac mellett az ipari ingatlanpiacon is számottevő mértékben jelent meg. A helyi befektetői kör erősödése nagy mértékben befolyásolta a piac stabilizációját, akik között vannak frissen indult új ingatlanalapok is. Ők főleg a jól bérbeadott, viszonylag biztos bevételt termelő, jó minőségű ingatlanokat keresik.

Emellett kezdenek visszatérni a válság előtt aktív, nagy nemzetközi ingatlanalapok is, igaz még nagyon konzervatív befektetési politikával és visszafogott elkölthető pénzmennyiséggel. Megjelentek olyan új külföldi befektetők is, akik egy a helyi piacot jól ismerő partnerrel közösen keresnek befektetést. A megcélzott ingatlanok köre főleg a hozzáadott értéket is teremteni tudó, de jó minőségű ingatlanokra terjed ki. Nem elhanyagolható szerepe van annak is, hogy a vevők és az eladók kiinduló árelképzelése is közelebb került egymáshoz, így már több esélye van annak, hogy végül megegyezés szülessen egy mindkét fél számára elfogadható árszintről.

Az év három legnagyobb tranzakciójához tartozik az Allee bevásárlóközpont 50%-os részesedésének eladása, az InterContinental hotel megvásárlása egy arab befektető által, és a Green House irodaház megvétele egy hazai befektetési alap által. Az egyes adásvételek volumene nagyrészt 20 millió alatti volt és csak 4-5 tranzakció esett a 20-100 millió eurós tartományba. Az iroda- és kiskereskedelmi ingatlanok domináltak a keresett termékek között.

A jövőben arra számítunk, hogy több befektetési termék fog a piacra kerülni a 30-50 millió euró értéksávban, jelenleg is 3 ilyen ingatlan befektetői átvilágítása zajlik. Már most úgy tűnik, hogy 2015 első felében legalább 250 millió euró értékű tranzakció fog lezárulni, ami éves szinten az ideihez képest további volumen-növekedést vetít előre. A KKE régió iránt érdeklődő befektetők körében a fentiek miatt a Magyarország iránti érdeklődés további erősödését várjuk.

Simonyi Balázs, üzletágvezető az irodapiacról

Szinte szárnyal az irodapiac, a második negyedévet követően az éves bérbeadási mutató is rekordot döntött. Továbbra is magas arányt képviselnek a szerződéshosszabbítások. Emellett a stabilan erősödő új keresletnek és az alacsony fejlesztési aktivitásnak köszönhetően csökkent az üresedési ráta, egy év alatt 2 százalékpontos javulást eredményezve. Néhány alpiacon 10% alatti üresedési rátát hozott az éves aktivitás, ami kiemelkedően alacsony nem csak az elmúlt 5 év, de az irodapiac teljes történetének viszonylatában. 

Lassú ütemben ugyan, de ismét visszatért a fejlesztési kedv, 2014-ben összesen 65 500 négyzetméter új irodaterület épült fel, amely több mint a kétszerese az előző éves szintnek. A fejlesztői érdeklődés erősen a Váci úti irodafolyosó felé fordult, a 2014-es új kínálat 65%-a ezen a piacon épült és a fejlesztés alatt álló irodaházak szinte teljes állománya itt található. A Váci úti irodafolyosó a legnagyobb alpiac 726 300 négyzetméter irodaterületet magában foglalva és 20,8% üresedési rátával. Emellett vannak olyan irodapiaci lokációk (pl. Dél-Buda, Dél-Pest), ahol jelenleg egy 1 000 négyzetmétert meghaladó irodaterületet kereső bérlő nem találna megfelelő irodaépületet a piac telítettsége miatt. 

Tovább fokozódott az üzleti szolgáltató cégek (SSC, BPO) érdeklődése Magyarország iránt magas volt az ilyen jellegű vállalkozások aktivitása ebben az évben. Számos új cég mellet a DTZ SSC üzletága is a budapesti piacot választotta új székhelyéül, ami a következő években folyamatosan bővülni fog. Kiemelkedő aktivitás tapasztalható emellett az állami szektor részéről, számos jelentős bérbeadási tranzakcióban voltak érintettek ebben az évben.

Keresleti oldalon továbbra is számíthatunk új SSC operációk érkezésére. Ugyan kevesebb reflektorfényt kap, de legalább ilyen fontos a már működő szolgáltató központok jelentős mértékű bővülése. Az állami szektorhoz köthető kereslet volumenének további erősödésére is számíthatunk.

Mostanra számos fundamentum által alátámasztott tényként kezelhetjük, hogy a Budapesti irodapiac átlendült a mélyponton és felívelő pályára került. A DTZ a piac további mérsékelt felívelésére számít, folyamatos üresedési ráta csökkenéssel és stabil keresleti trendekkel. Nagy kérdés, hogy a pillanatnyi lehetőséget hány fejlesztő tudja vagy akarja kihasználni és meri elindítani fejlesztését spekulatív alapon. Véleményem szerint több alpiacon jelentős előnyre tehet szert, aki megfelelően időzíti és pozícionálja termékét. Mindezeket egybevéve már egyre kevésbé beszélhetünk bérlői piacról, ami a következő két évben lejáró bérleti szerződésekben ülő nagyobb bérlőktől proaktív magatartást és stratégiai tervezést követel majd.

Joó Domonkos, üzletágvezető az ipari és logisztikai ingatlanpiacról

Az ipari ingatlanpiac is elindult a stabilizáció útján, az üresedési ráta egy év alatt több mint 3 százalékponttal csökkent. Változott az új szerződések és hosszabbítások aránya 2013-hoz képest a szerződéshosszabbítások nagyobb arányban jelentek meg a piacon. Több nagy 20 000 négyzetméter és e fölötti területeket bérlő logisztikai cég döntött 2014-ben a szerződéshosszabbítás mellett. Köztük a CEVA is, akiket a DTZ képviselt az újratárgyalási folyamatok során. Ugyan a bérlői piac uralkodik az árakon nagyobb területigényű költözés a piacon egyre nehézkesebb, kevés megfelelő alternatíva van jelenleg a kínálatban, ezért várhatóan nő az előbérleti szerződés alapján történő fejlesztések száma. Szintén pozitív fejlemény, hogy 2013-hoz képest idén nőtt az újonnan bérbeadott területek átlagos mérete, a korábbi kb. 3000 négyzetméterről 3800-ra.

Nem csupán a modern budapesti ingatlanállományban tapasztalható javulást. A DTZ kezeli a Valad széleskörű ingatlan portfólióját, aminek a bérbeadottsága jelentősen növekedett az elmúlt 1 év során, a kisebb területek iránt vidéken nagy a kereslet. A raktáringatlanok mellett az üzemcsarnokok iránt is nagy a kereslet mind bérlői mind vevői oldalon.

A piacon az elmúlt 6 hónapban erősödött a kereslet; nem csupán a Budapest környéki logisztikai parkokban, hanem vidéki ipari központok környezetében is. Pozitív fejlemény, hogy több, Magyarországon még nem jelenlévő logisztikai szolgáltató vagy gyártócég részéről is általános piaci szondázásnál komolyabb érdeklődés tapasztalható. A csökkenő üresedési ráta mellett ez azt jelenti, hogy bizonyos igények esetében (nagyobb terület, kötött lokáció vagy speciális kialakítási igények) rövid lehet a megfelelő ingatlanok listája; a bérlők alkupozíciója pedig gyengül.