Csönd honol Budapesten – Tetszhalott piac

A REsource az első negyedévhez hasonlóan ismét elkészítette a budapesti irodaházak átadásaira és bérbeadottságára vonatkozó felmérését. Az eredmények láttán továbbra sincs ujjongásra okunk.

Az ország szempontjából igencsak eseménydús időszakon vagyunk túl, de Budapest irodapiacán 2009 első negyedévében sem pörögtek fel az események, sőt. Még alig köszöntöttük az új esztendőt: már el is repült három hónap, és itt állunk 2009 első negyedévének végén, amely új irodaházak átadása nélkül telt el, alapkőletételekre pedig pláne nem került sor: a budapesti irodapiac tetszhalott állapotban töltötte 2009 első negyedévét. Talán majd az év második felében…

Elmaradt avatók

Az ország szempontjából igencsak eseménydús időszakon vagyunk túl, de az Budapest irodapiacán 2009 első negyedévében sem pörögtek fel az események, sőt. Erre a megállapításra juthatunk akkor is, ha történetesen nem nézzük az adott időszak irodaház-átadási adatait – a múltbeli gyakorlattal szemben ugyanis nagy a csönd a piacon, főként a fejlesztések terén. Az – ugyancsak korlátozott számú – bokrétaünnepségtől eltekintve nem kaptunk meghívást egyetlen irodaátadó ünnepségre sem. De azt, hogy a piac befagyott, illetve hogy jövőre sem számíthatunk sok meghívásra, talán még inkább érzékelteti az a tény, hogy nem nagyon indult el projekt 2009 első negyedévében: az alapkőletételek is váratnak magukra.

Lesújtó eredmények

2009 januárjában a REsource felmérést készített arról, hogy a korábban tervezett vagy már fejlesztés alatt álló irodaházak az elképzelések szerint mikor készülhetnek el. Az eredmény elég lesújtó lett… Több mint 200 ezer négyzetméternyi irodaterület átadását halasztották el 2009-ről 2010-re vagy későbbre. Ez a szám pedig még nagyobbnak tűnhet, ha azt is figyelembe vesszük, hogy 2008-ban csupán 246 ezer négyzetméter új “A” kategóriás irodát adtak át, és a 2009-es tervek szerint idén 248 ezer négyzetméter készülhet el.

Húzzák-halasztják?

2009 első negyedévében a tavaly év végi, illetve az idei év eleji elképzelések szerint több mint 87 ezer négyzetméternyi irodaterületnek kellett volna elkészülnie. Ezzel szemben azonban sajnos egyetlen avatóünnepségre sem került sor. A GTC Metro irodaház, a Palazzo Dorottya a februárban megismételt felmérésünkön már egy kicsit kitolta az átadás idejét, és a projekt tervezett elkészülésére a II. negyedévet jelölte meg.

A Capital Square esetében a fél, illetve egy hónapos csúszás oka elsősorban a lassabb engedélyezési eljárás – vagyis a 40%-ban feltöltött épületbe a remények szerint hamarosan beköltözhet az élet. Nem sokkal később, a jelenlegi állás szerint májusban adhatják át a 10%-os előbérleti aránnyal rendelkező Riverparkot, valamint a MÁV új otthonául is szolgáló, már teljesen kiadott Parkway irodákat. Az előbbiek mellett, ugyancsak az engedélyezési folyamat miatt bekövetkező némi csúszás után, május-júniusban nyithatja meg kapuit a Párizsi Nagy Áruház is.

Fejlesztési oldalról talán remélni lehet, hogy az előttünk álló negyedév jobbnak ígérkezik az előzőnél, és hogy a javuló idővel talán a fejlesztők is visszamerészkednek az építési területekre. Az átadások tekintetében azonban kimondottan komoly az esély a helyzet megváltozására. Mint látható, a fejlesztések állóvízszerű első negyedéve után a második igencsak eseménydúsnak ígérkezik: az előbb említett irodaépületek mellett a tervek szerint még további öt projekt befejeződése várható. Ezekkel együtt összesen nagyon jelentős, több mint 100 ezer négyzetméternyi irodaterület vár átadásra április-júniusban.

Az egyiknek sikerül, a másiknak nem

2008 végére a jelentős irodaépület-átadások következtében Budapesten 17,9%-osra növekedett a kihasználatlansági ráta, és piaci becslések szerint az idei év végéig akár a 25%-ot is elérheti. A korábban említett számok már önmagukban is jelentős magasságoknak számítanak, ha azonban a tavaly átadott irodaházakat nézzük, akkor ennél még sokkal megdöbbentőbb értékeket találunk.
2008-ban sor került ugyan kisebb irodaházak átadására is, mi tizenhárom nagyobb irodaépület sorsát kezdtük el nyomon követni, mivel úgy véljük, ezek jól tükrözik a piac helyzetét.

Az előbb említett, elkészült épületek bérbeadottsági adatai pedig sajnos igencsak elkeserítőek voltak átadáskor: az irodaterületek csupán alig több mint 25%-ára kötöttek bérleti szerződéseket. A helyzet egy kicsit javult ugyan az év végére, de a kihasználtság még ekkor is csak alig lépte át a 30%-ot, vagyis az üresedési ráta még mindig 70% körül mozgott.

Az irodaépületeket ugyanakkor nem árt különválasztani, az elkészült épületek közül ugyanis kiemelkedett öt, amely már az év végére meggyőző eredményt ért el, és a kihasználtság valamennyi projekt esetében elérte vagy meghaladta a 65%-ot, és így jelentősen javították az előbb említett együttes kihasználatlansági mutatószámokat, elkendőzve kissé a lemaradó nyolc teljesítményét. Ha a gyengébb teljesítményű csoportot nézzük, akkor még a jónak eddig sem mondható eredményeknél is lesújtóbb a kép. Átadáskor az alsó csoportot képviselő nyolc irodaházban található összterület kevesebb mint 10%-a rendelkezett aláírt bérleti szerződéssel: a kihasználtság mindössze 9,25%-on állt. Ez az év végére valamelyest javult, de még mindig csak alig valamivel lépte át az igen szerény 11%-ot.

Növekvő kihívások

Magyarországon a nehézségek nemhogy csökkentek volna az elmúlt negyedév során, de a gazdasági kilátásokat illető bizonytalanság inkább még fokozódott. Ennek ellenére az irodapiacon néhány komoly sikerre is sor került, bár a többség azért még továbbra is gyenge teljesítményt nyújt. Irodaterületeik körülbelül 26%-a, a 141 097-ből 36 773 négyzetméter mindenesetre jelenleg már bérlőre talált – ami azonban csupán néhány jó teljesítménynek köszönhető, mert a többség még most is komoly üresedéssel küzd.

A negyedév legnagyobb nyertese a Millenium Tower II lett, és eredményének javulása részben várható is volt, hiszen a Millenium más épületei is jó bérbe­adottsággal büszkélkednek. A tavaly tavasszal második ütemként átadott iroda kihasználtsága az év végi 15%-os szintről 85%-osra nőtt, ami a jelenlegi viharvert időszakban komoly eredménynek nevezhető. A korábbi szerény adatokhoz képest az utolsó negyedévben átadott Spirál irodaház is jelentősen javított a kihasználtsági adatain, a feltöltöttség 0%-os szintje március végére 30%-osra kúszott fel. A javítók között van még a Flórián Udvar: a 2008 júniusában elkészült épület 43%-a talált eddig bérlőre, míg tavaly év végén még csak 37%-os volt a bérbe­adottság.

Nem sikerült azonban újabb irodákat kiadni öt olyan irodaépületben, amely ugyancsak 2008-ban készült el. A leggyengébb adatokkal továbbra is a 4%-os kihasználtságú Haller Gardens rendelkezik, amelyet a South Buda Business Park és Quadrum követ 10%-os, illetve a Terrapark 15%-os eredménnyel. Valamivel jobb a helyzet a novemberben átadott M3 első ütemében: a fejlesztés 27%-os feltöltöttségi szintet tud felmutatni.