A kereskedelmi ingatlanpiac 2026-ban: kitart a mérsékelt optimizmus

A Deloitte legfrissebb nemzetközi felmérése szerint a kereskedelmi ingatlanszektor számos kihívással néz szembe, ugyanakkor 2026-ban bővülhetnek azok a cégek, amelyek rugalmasan reagálnak ezekre a kihívásokra. A Deloitte 2026 Commercial Real Estate Outlook című tanulmánya 13 ország több mint 850 vezetőjének véleménye alapján készült, és rávilágít arra, hogy bár a piaci fellendülés üteme 2025-ben a várakozásoktól elmaradt, a befektetői bizalom fennmaradt.

Bizonytalan gazdasági környezet, de kitartó optimizmus

A tavalyi előrejelzések a globális kereskedelmi ingatlanszektor 2025-ös fellendülését valószínűsítették, köszönhetően a tranzakciós aktivitás bővülésének, a kedvezőbb hitelfeltételeknek, az iparági együttműködés erősödésének, valamint a mesterséges intelligencia (AI) térnyerésének. Azonban a makrogazdasági környezetben tapasztalt kedvezőtlen változások az ingatlanpiaci folyamatokra jelentős hatással voltak, és a várt, nagyobb léptékű fellendülés egyelőre elmaradt.

A Deloitte felmérése szerint az ingatlanbefektetők leginkább tőkéhez való korlátozott hozzáférést, a magas piaci kamatlábakat, a magas tőkeköltséget, az árfolyamok volatilitását és az adópolitikai változásokat tartják a legnagyobb nehézségnek. Bár az előző évhez képest némileg csökkent az optimizmus (a válaszadók 83 százaléka várja az árbevételük javulását, szemben a tavalyi 88 százalékkal), a kereskedelmi ingatlanpiac fundamentumai továbbra is kedvezőek a legtöbb eszközosztályban és régióban.

„A globális kereskedelmi ingatlanpiac kettős képet mutat: a jelentős makrogazdasági turbulencia ellenére a piaci szereplők továbbra is optimistán tekintenek a következő időszakra, ugyanakkor sok vállalat az elmúlt évben óvatosabbá vált” – emelte ki Kohári Gábor, MRICS, a Deloitte Magyarország ingatlantanácsadási szakértője. „Azok a vállalatok, amelyek felismerik és megfelelően kezelik a regionális különbségeket, illetve hatékonyan azonosítják az adott eszköztípusra jellemző és az adott ingatlanokkal kapcsolatos egyedi kockázatokat, agilis működésükkel bővülhetnek az előttünk álló időszakban.”

Túl a trendfordulón

A globális befektetési aktivitás enyhe növekedése és javuló megtérülési mutatók arra utalnak, hogy az ingatlanpiac túljutott a mélyponton. 2025 első negyedévében a befektetési volumenek hat negyedév óta először mutattak éves szintű növekedést. A válaszadók közel 75 százaléka tervezi, hogy az elkövetkező 12-18 hónapban növeli ingatlanbefektetéseit az olyan előnyök elérése érdekében, mint az infláció elleni fedezet (34 százalék), a portfólió diverzifikációja (26 százalék) és az eszközosztály stabilitásának erősítése (15 százalék).

2026-ban az Egyesült Államok lesz továbbra is az egyik legvonzóbb befektetési célpont, de India, Németország, az Egyesült Királyság és Szingapúr is népszerű befektetési terület.

Hitelpiaci nehézségek és megújuló finanszírozási lehetőségek

A globális hitelpiac jelenleg kétarcú: a magas hitelaránnyal és magas finanszírozási költséggel rendelkező kereskedelmi ingatlanok piaca a refinanszírozási szükséglet és késedelmes hiteltörlesztési problémák miatt feszült, míg az új hitelek már kedvezőbb feltételekkel érkeznek az ingatlanpiacra.

A tőkéhez való korlátozott hozzáférés, a magas piaci kamatlábak és a magas tőkeköltség a felmérésben részt vevők által megnevezett főbb nehézségek között szerepelnek, melyek jól jellemzik a kereskedelmi ingatlanok finanszírozásával kapcsolatos általános piaci aggodalmakat, továbbá azt a veszélyt, hogy a hitelkamatok tartósan magas szinten rekedhetnek – ez a szempont az előző évi Deloitte felmérésben is megjelent, így ez a Deloitte tanulmány visszatérő motívuma. Ugyanakkor az amerikai jegybank szerepét betöltő bank (Federal Reserve) 2025. szeptemberi ülésén kilenc hónap után először negyed százalékponttal, 4,25 százalékra csökkentette az irányadó kamatlábat, és jelezte, hogy 2025 végéig további két kamatcsökkentés is várható. Ezt megelőzően 2025 elején a legfejlettebb piacokon a 2024 elejéhez viszonyítva a hitelezési aktivitás érdemi növekedését tapasztaltuk. Olyan szintre állt vissza, amely legutóbb 2023 elején volt. Az európai hitelezés 2025 második félévében és 2026-ban várhatóan tovább nő. A Deloitte felmérése során megkérdezett európai hitelezők közel 80 százaléka tervezi a hitelkihelyezéseik növelését.

„A siker kulcsa a szelektív és rugalmas tőkeallokáció jelentheti. Kulcsfontosságú, hogy a piaci szereplők jól kezeljék a megújuló finanszírozási lehetőségeket, különösen az alternatív finanszírozási források bevonását, és újragondolják befektetési stratégiáikat.” – tette hozzá Kohári Gábor.

Üzleti partnerség és a mesterséges intelligencia: az agilis növekedés kulcsai

Az ingatlanvagyon-kezelés egyre inkább méretgazdaságossági kérdéssé válik, ahol a vagyonméret és a termékpaletta határozza meg a versenyképességet. A stratégiai partnerségek és vegyesvállalatok (joint venture) egyre népszerűbbek, különösen a jelenlegi, bár enyhén csökkenő, de még mindig magasnak tekinthető kamatszint mellett.  A vállalati együttműködések szélesítik a lehetséges befektetői kört, és segítik a hozzáférést a további finanszírozási forrásokhoz.

A mesterséges intelligencia (AI) alkalmazása még korai szakaszban van a kereskedelmi ingatlanszektorban, de az érdeklődés óriási. A felmérés szerint a válaszadók 19 százaléka még az AI bevezetésének elején jár, de 27 százalékuk a bevezetés során már szembesült jelentős kihívásokkal. A vállalatok célzott AI-megoldásokat keresnek, elsősorban bérlői kapcsolatkezelés, bérleti szerződések előkészítése és portfóliókezelés területén. A kisebb, hatékonyabb, szektorspecifikus AI-modellek egyre nagyobb teret nyernek az ingatlanvagyon-kezelés során.  Egyre több vállalat már nem csak a technológia által biztosított lehetőségekkel, de az AI-technológia megismerésével és az üzleti folyamataikba történő integrációjával járó jelentős kihívásokkal is szembesült. A tapasztalatok alapján az AI sikeres implementációjához kulcsfontosságú a megbízható adatokhoz való hozzáférés biztosítása és a technológiai lehetőségekkel kapcsolatos szakmai felkészültség.

Ismerje meg a részletesebb elemzéseket és a 2026-os kereskedelmi ingatlanpiaci kilátásokat bemutató teljes tanulmányt ide kattintva.