Ezek épülhetnek idén, de nem nőtt a raktárak iránti igény tavaly

A raktárak és a logisztikai ingatlanok piacán 2019 második felében is ritka a spekulatív építés, így az éves átadási volumen az előző év előbérleti szerződéseivel áll összefüggésben – derül ki az Eston International magyar piaci elemzéséből. 

A nagy valószínűséggel a érkező vírus-válság talán átírja majd a várakozásokat, de az ingatlanpiac lassabban reagál. Mindenesetre a raktárak épülnek: az ez év végéig átadni tervezett 221 ezer négyzetméternyi raktár fejlesztés fele a budapesti agglomeráció nyugati részén valósul meg. 180 ezer négyzetméternyi bérterület már építés alatt áll, így az átadások mennyisége várhatóan ismét fellendül – vélik az Eston szakértői.

A legnagyobb bővülés a CTPark Westben várható, itt két csarnok – 61 ezer négyzetméter – áll kivitelezés alatt.

Az idei átadással tervezett logisztikai ingatlanok (forrás: Eston)

A raktárpiac kereslet 2019-ben 15 százalékkal bővült az egy évvel korábbihoz képest. Összesen csaknem 434 ezer négyzetméterre írtak alá bérleti szerződést. A tranzakciós volumen negyedéves eloszlása alapján a harmadik negyedévben volt a legnagyobb a bérlői aktivitás; ekkor regisztrálták az éves bérbeadási volumen 36%-át.

A nettó kereslet az előző évekhez hasonlóan valamivel 50% alatt maradt (a teljes volumen 14%-a). Az üres területek gyakorlatilag elfogytak, ennek megfelelően a keresleten belül a területbővítések aránya jelentősen (12%-ról 3%-ra) esett, ugyanakkor jelentősen nőtt az előbérleti megállapodások részesedése (8-ról 21%-ra). 20 ezer négyzetméternél nagyobb területre négy bérlő írt alá szerződést, ezek mindegyike bérlethosszabbítás volt. A legnagyobb méretű szerződést a Prologis Park Budaörs közel 28 ezer négyzetméteres területére írták alá.

Az átlagos piaci üresedés (mint fent is látható) 2% alá süllyedt, ezzel új, rekordalacsony értéket vett föl. A modern ipari és logisztikai állomány mindössze 1,85%-a állt üresen (41,4 ezer négyeztméter, melynek kétharmada raktárhoz tartozó iroda). A logisztikai parkokon belül a teljes piacinál még alacsonyabb, 1,7%-os a kihasználatlanság, a bérlők mozgástere teljesen beszűkült. A meglévő logisztikai parkokból mindössze kettő kínál négy- ezer négyzetméternél nagyobb, egybefüggő területet. Az új fejlesztésekkel várhatóan enyhülni fog a keresleti nyomás.

A bérleti díjak emelkedése folytatódott 2019. során, az átlagos havi díjak a 4,5-5 euró/négyzetméter sávban mozognak. A befektetők hozamelvárása az előző év végéhez képest tovább mérséklődött, 2019 végén kicsivel 7% alatti volt.