Kevesebb volt az adásvétel országszerte és Budapesten is

Közel harmadával, 28 százalékkal kevesebb lakás és ház cserélt gazdát tavaly, mint 2018-ban — legalábbis a NAV előzetes adatai szerint. Budapesten 30 százalék felett csökkentek a tranzakciók, igaz az árak emelkedése tavaly még egyáltalán nem állt meg, bár a fővárosban 2019-ben is elsősorban az olcsóbb, illetve a külsőbb kerületek drágultak legjobban. Az év egészében országszerte 20 százalék körüli volt a drágulás.

Látványosan, 28 százalékkal esett vissza 2019-ben az ingatlan-adásvételek száma a NAV – még nem teljes körű – adatai szerint 2018 azonos időszakához képest. A legnagyobb csökkenés Budapesten látható, míg a megyeszékhelyeken és a kisebb városokban enyhébb volt a visszaesés, a községekben pedig 10 százalék alatt maradt a lassulás üteme – olvasható a legutóbbi OTP Lakóingatlan Értéktérképben. Az elemzés a legfontosabb forgalmi változások okait is feltárja.

Vegyes kép rajzolódik ki a legfrissebb OTP Lakóingatlan Értéktérkép budapesti fejezetéből. A fővárosban a X. kerületben mérték a legkisebb, 22 százalékos forgalomcsökkenést a múlt évben, ami jóval elmarad a bőven 30 százalék feletti átlagtól, miközben három peremkerület, a XVIII., a XXII. és a XXIII. esetében az 50 százalékot közelítette a visszaesés mértéke.

„A budapesti forgalmi adatok erőteljes visszaesésének oka egyrészt az egyensúly feletti árszint elérése, másrészt a 2019 közepétől jegyezhető Magyar Állampapír Plusz volt, ami befektetési célú vásárlók tömegét vonhatta el a fővárosi lakáspiacról. Az egyes kerületek közötti markáns eltéréseket számos tényező alakította. A X. kerület eredményében például az is szerepet játszott, hogy ott tavaly több nagy beruházás lakásaira kötöttek rövid idő alatt végszerződést, ami be is került az adatbázisba. Hasonló összefüggés látható a XIII., a IX., a IV., a VIII. és a XI. kerületnél is” – mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Letaszíthatták a trónról a VII. kerületet

A lakáspiaci forgalom helyi adottságokhoz mért intenzitását a forgási sebességgel mutathatjuk be szemléletesen. A forgási sebesség egy viszonyszám: azt mutatja, hogy egy év alatt az adott település teljes ingatlanállományának mekkora arányát értékesítették. A fővárosi kerületek forgási sebességében 2018 egészét tekintve a legmagasabb értéket, 6,3 százalékot a VII. kerületében rögzítették, a legalacsonyabb számot, 2,3 százalékot pedig a XXIII. kerületben jegyezték föl. Ez azt jelenti, hogy a 2018-as elméleti viszonyszám alapján a VII. kerületben nagyjából 16, míg a XXIII.-ban 43 év kellett volna ahhoz, hogy az összes lakóingatlan gazdát cseréljen. A megyeszékhelyek közül ebben az időszakban Nyíregyháza állt az élen 4,8 százalékkal, a sort Zalaegerszeg zárta 2,9 százalékkal.

Az OTP Jelzálogbank szakértői a tavalyi – egyelőre nem teljes körű – adatok alapján megbecsülték, hogy 2019 egészét tekintve hogyan alakulhatott a lakáspiac forgási sebessége a vizsgált településeken, milyen változások történhettek a korábbi sorrendhez képest. Az értékek valószínűleg mindenütt csökkentek, de az előzetes kalkulációk szerint 4,4 százalékos eredménnyel Nyíregyháza átvehette az országos elsőséget a VII. kerülettől, ahol a lakásértékesítések számának erőteljesebb visszaesése miatt 4,1 százalékra süllyedhetett a mutató. Emellett Szolnok és Tatabánya is beérhette, Eger és Salgótarján pedig 3,9 százalékos becsült forgási sebességgel megközelíthette Erzsébetvárost. Budapesten 2019-ben is megtarthatta utolsó helyét a XXIII. kerület 1,6 százalékkal, míg a megyeszékhelyek listáját vélhetően Szekszárd zárhatta 3 százalékos mutatóval.

A megyék közül a legnagyobb, 33 százalékos csökkenést Hajdú-Biharban mérték, és 25 százalékot meghaladó visszaesés volt emellett Baranya, Pest, Tolna, Csongrád és Bács-Kiskun megyében is. Nógrád, Szabolcs-Szatmár-Bereg, Heves, Jász-Nagykun-Szolnok és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében viszont csak 15 százalék alatti mértékben esett vissza a tranzakciók száma. Jelentős a szórás a megyeszékhelyeknél: míg Debrecenben 40 százalékkal kevesebb lakáseladást jegyeztek be, mint a megelőző évben, Zalaegerszegen csak 8 százalékos volt a visszaesés. A községek lakáspiaci forgalmát ehhez képest csak minimális lassulás jellemezte. Az OTP Jelzálogbank elemzője szerint a forgalmi adatok változásában továbbra is évek óta megfigyelhető, általános trend érvényesül.

„Az egész országra jellemző az utóbbi években, Budapestet is beleértve, hogy a lakáspiaci forgalom súlypontja áthelyeződik az olcsóbb területekre. A vidéki adatok is azt mutatják, hogy megnövekedett a kereslet a megyeszékhelyek közelében található, kedvezőbb áron elérhető lakóhelyek iránt, valamint a befektetési céllal vásárlók is kezdik felfedezni a kisebb városokat. A községekben volt a legalacsonyabb a forgalom átlagos visszaesése, aminek az az oka, hogy a tavaly nyár óta elérhető falusi CSOK fellendítette a keresletet a frekventáltabb kistelepülések lakáspiacán” – összegezte az elemzés főbb megállapításait Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Az OTP Lakóingatlan Értéktérképből az is kiderül, hogy 2019 második félévében megtört a lakásárak 22 negyedéven át tartó folyamatos növekedése, de az év egészében így is 20 százalék körüli volt a drágulás a lakóingatlanok piacán. Területi bontás szerint vizsgálva az árváltozásokat, látható, hogy Budapesten tavaly is elsősorban az olcsóbb, illetve a külsőbb kerületek drágultak legjobban. A fővárosi árrangsort továbbra is az V. kerület vezeti, míg a vidéki megyeszékhelyek között a különböző beruházások miatt keresettebbé vált Debrecen áll az élen.

A most zajló folyamatok alapján idén további látványos forgalomcsökkenés várható a lakáspiacon. Optimista forgatókönyv szerint azonban Budapesten akár már jövő év elejére visszaállhat a 2019-es szint, míg a vidéki piac várhatóan egy kis késéssel követheti ezt a trendet.